加大商品房收储力度，百城新房库存连续多个月下降

2025年的中国楼市走向到底会如何？这是当前购房者和房地产上下游从业者十分关心的话题。

第一财经记者注意到，蛇年新春伊始，多地已表态将加大存量商品房收储力度，这对2025年的楼市去库存来说是个实打实的好消息。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，今年地方政府收储商品房的力度会加大，资金支持力度也将加大。

而随着收储力度加大，楼市高库存问题或将逐步得到解决，供求关系也将得到改善，市场将完成阶段性调整，购房者信心也将得到恢复。

多地发布商品房收储计划

近日，辽宁省人民政府办公厅关于印发《辽宁省加大存量商品房收购力度，进一步提升住房保障能力的若干措施》的通知，其中提出在2025年至2027年间，辽宁省将通过收购存量商品房方式，新增12万套配租型保障性住房，此外还将收购一定数量的存量商品房用作配售型保障性住房和养老服务用房。

仅在2025年，辽宁省就计划通过收购存量商品房的方式新增4.5万套配租型保障性住房。

无独有偶，近期重庆市人民政府办公厅也印发了《重庆市推动经济持续向上向好若干政策举措》，其中提到要推动房地产市场止跌回稳，除了不再将市外人员购买普通住宅纳入房产税征税范围，该文件还特地提到“统筹安排保障性住房再贷款政策工具支持收购存量商品房”。

近日，广东省财政厅公开《广东省2024年预算执行情况和2025年预算草案的报告》，其中提出，今年要运用好专项债券资金回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房。

部分地市也在春节后亮出了商品房收储计划，比如山东潍坊就在2月8日举办的全市住房城乡建设工作会议上宣布，将全力做好住房保障，加大保障性租赁住房建设和供给，新建住房6565套、完工3580套，收购1564套存量商品房用作配租型、配售型保障性住房。

2月10日，四川绵阳印发《绵阳市保障性住房收购管理办法（征求意见稿）》，其中称，绵阳市人民政府将选定两家国有企业作为收购房源工作的实施主体，收购资金由收购主体自行筹集，支持收购主体申请中央和省、市财政补助资金，专项债，银行贷款等。

春节后，国家开发银行也公开发声称，将持续为加大保障性住房建设和供给提供中长期融资支持，该行还表示，2024年已重点支持了广西、江苏、河南、吉林、四川等地收购已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，带动相关城市消化存量商品房近万套。

据央视新闻报道，自2024年5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，至今年春节前，全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作，超32个城市发布存量房收储细则，贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套。

展望2025年，多地在蛇年春节前后亮出商品房收储计划或细则，对市场来说意味着什么？

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，今年商品房收储力度会加大，“中央对房地产的定调很明确，是‘严控增量，优化存量、提高质量’，其中的关键是‘优化存量’，存量盘活是今年非常重要的工作，力度肯定更甚于2024年”。

严跃进表示，今年对于商品房收储的资金支持力度也将非常大，去年这方面已经有一些专项资金，今年则有地方政府专项债用于收储，资金保障更全面。

新房市场正逐步走出低谷

“国家队”下场收储商品房，毫无疑问主要是解决商品房的高库存问题，此举不仅有利于缓解库存压力，也有利于地方政府更高效地筹集保障性住房房源。

根据房地产研究机构克而瑞的匡算，目前广义的房地产行业库存规模超过了120亿平方米。

这一数值来自于国家统计局公开的历年土地累计成交建面和历年商品房累计销售面积之差——从2000年以来，全国累计出让土地建面约380亿平方米，累计销售面积约为250亿平方米。

而那些竣工未售、施工未售以及待开发土地，则被归为房地产行业的广义库存，这还不包含已经售出但无人居住的空置面积。

光是那些已经卖出的土地但尚未开工的建设面积达到了53亿平方米，这里面包含了闲置土地和新出让未来得及开工的土地，据克而瑞测算，目前全国闲置超过三年的土地超过30亿平方米。因此，除了支持地方政府收储存量商品房，从去年下半年开始，中央也在要求地方政府使用专项债券资金收回存量闲置土地。

而收储存量商品房，则更多影响着房地产的狭义库存。业内所称狭义库存量，简单来说就是新房待售面积，主要指已批准预售的商品住宅中尚未销售的建筑面积，可衡量市场中短期变化。

根据国家统计局数据，截至2024年年末，全国新建商品房待售面积为7.53亿平方米，比上年末增长10.6%。

但是从2024年下半年以来，在包括“商品房收储”等一系列精准政策落地的情况下，不少城市的新建商品住宅库存规模已经出现明显下降。

上海易居房地产研究院近期报告指出，截至2024年四季度末，全国百城新建商品住宅库存去化周期相比最高点减少了5.5个月，意味着去库存周期迎来了拐点；全国百城新建商品住宅库存规模为45265万平方米，环比减少2.4%，同比减少10.4%，目前已连续23个月呈现下降态势，且12月份降幅首次为两位数，说明库存消化力度很大。

克而瑞数据则显示，在其监测的样本城市中，库存位列前五的郑州、青岛、佛山、东莞、南京在2024年末的狭义库存均减少130万平方米以上。

严跃进对记者表示：“展望2025年，各地将持续发力推动房地产市场止跌回稳，去库存各项指标仍有优化空间。收储的直观影响是盘活闲置存量，有助于促进房地产供求关系的平衡，有利于房价稳定、市场向好发展。”

克而瑞则预计，当前的新房市场正在逐步走出低谷，若稳市场政策能够持续发力，成交规模持续趋稳，核心城市房价有望全面趋稳止跌。届时行业长期库存压力虽然仍在高位，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将得到恢复。