天津楼市：“豪赌”学区

天津虽然全面取消房地产限购政策，但教育政策却在逆向收紧。

中房报记者 许倩 天津报道

“这个楼盘卖得很好，很多客户是从北京过来着急给孩子上学用。项目对应的是九年一贯制学校，可接受转学。”项目销售顾问王兴说。

王兴所说的楼盘位于天津市南开区，项目名为“鹏飞•南开学苑”。在该项目售楼处大门外的醒目位置，竖立着一个巨大的广告牌，上面写着“2024年上半年度南开区成交TOP1”“直升南开学校鹏飞学校”。

南开学苑的对外宣传情况。许倩/摄

销售人员向记者展示的由南开区教育局与该项目开发商签订的关于业主子女入学事宜相关协议显示，项目引入由南开中学（重点中学）、中营小学（重点小学）共同参与的集团化办学九年一贯制学校，业主子女可凭项目房产证（未取得房产证的，提供购房合同和缴费证明）在该九年一贯制学校办理入学、转学手续。这成为此楼盘的最大卖点。

不过，鹏飞学校2024年9月为首届招生，师资力量究竟如何，尚未有数据。

据王兴介绍，这个项目春节期间基本连市，日均到访15组左右，认购约10套。项目均价4万元/平方米，由于项目热销，优惠力度较小，仅有少量特价房。

不过，记者当日探访时，该售楼处只有两三组客户到访。王兴说：“周一到周五工作日时间，看房的人会少一些。”

南开学苑售楼处，前来看房的人并不多。许倩/摄

鹏飞南开学苑的开发商是山西民企鹏飞集团，最初发家于煤焦产业。2022年，鹏飞集团以23.8亿元拿下南开战备楼地块，成交楼面价约22140元/平方米。该板块在南开区的位置比较边缘，界面相对老旧，鹏飞集团自身的房地产开发经验亦较少，但显然其深谙天津楼市卖点，为项目引入优质教育配套资源。

新楼盘配套九年一贯制学校，在天津多了起来。据天津市教委网站披露，到2027年，全市将建成100个中小学教育集团，推动形成50个市级优质教育集团，覆盖全市16个区。

“为什么现在新房项目都在做九年一贯制学校？因为天津市重点中学是摇号政策，摇进去的概率非常不确定，新建项目周边也没有什么太好学校，这样既保证了新房项目业主子女有好学校上，也带动新房项目销售，均衡各个片区教育资源。”天津一位项目销售人员说。

距离该项目售楼处不足1公里，还有一个名为格调隐翠轩的楼盘，同样配套的是“中营小学分校+鹏飞学校”的九年一贯制学校，不过该楼盘交付时间要比鹏飞南开学苑稍晚一些。该项目属于南开区西营门板块城市更新项目，楼盘建设方是天津泰达建设集团。

醒目的是，泰达建设集团将售楼处建成了一座美术馆，墙面上是一幅《千里江山图》的巨幅画境，馆内陈列着一些展品。该项目销售人员说：“以后售楼处撤了，这里就是一个文化活动中心，附近居民都可以过来参观体验。”

不过，记者走访当日，看房客户同样不多，售楼处外则有几个年轻人在拍照打卡。

正在建设中的格调隐翠轩。许倩/摄

从贝壳网发布的30天销量榜来看，排名第一的是位于天津市红桥区西于庄的建投誉河院楼盘，30天成交35套。一方面，该楼盘定位于改善性需求，板块首个架空层项目，且价格较低，单价2.6万元/平方米；另一方面，配套“天津实验小学+耀华中学（红桥分校）”九年一贯制学校。问及学校情况，销售人员称，学校尚未建成，若考虑孩子上学问题，红桥区的教育资源不及南开区，但房价也相差很多。

城市资源占有或区域改善型高端楼盘，成交表现也不错。如格调初晴•墅，位于老梅江城市级富人区，凭借区域内强购买力、格调品牌以及极为稀缺的联排、类独栋产品，总价1000万元级至3000万元级，1月份首开全部售罄。

位于天津市南开区万兴街的中海峰境南开、中海境映南开楼盘，定位于高端改善需求，均价6万元/平方米，2024年分别成交285套、140套，楼盘配套新建的五马路小学（重点小学）预计今年9月招生。记者踩盘当日，看到陆续有人前来看房。

中海峰境南开。许倩/摄

此外，落户政策相对宽松的滨海新区（如生态城）、有教育标签的海教园，仍在持续收割流量。

但整体而言，天津新房市场依然较为冷清。

克而瑞监测数据显示，天津新房市场，2025年春节假期总来访3703组，节前周4335组，平均单盘来访13组（去年为20组），同比下降35%；总认购220套，节前周188套，平均单盘认购约0.8套（去年为1.1套），同比下降27%。

受春节假期出游及返乡等因素影响，二手房市场看房量亦不多。贝壳数据显示，今年春节假期天津二手房市场成交规模较同期缩量2成，带看量较同期收缩4成。

1月份，天津新房项目单盘周均到访28组，环比下降45%，同比下降18%；单盘周均认购约2套，环比下降50%；1月天津二手房成交85万平方米，同比下降2成。

天津虽然全面取消房地产限购政策，但教育政策却在逆向收紧。2024年以来，和平、河西、南开等教育强区陆续收紧入学政策：购买二手房的家庭，需提前3年持有房产并落户，才能保证孩子小学或初中转学资格（新房则不受限制）。

新政下，二手房“工具属性”正在逐渐失效，部分需求被挤压到新房市场，尤其带有学区属性的新盘，部分人群可能将需求外溢至河东、红桥、河北、空港、海教园等区域。2025年的天津学区房市场，注定将是政策与市场的博弈场。

一位来自北京的“北漂妈妈”分享了她的购房经历：“我们从去年5月份开始看房，开始是奔着南开区北片的二手房，结果中间出了转学新政策，二手房直接排除在外，专注看新楼盘。需要兼顾老大的中途转学需求、二孩家庭的居住空间、京津通勤的便捷，看了很多楼盘，没有一个可以提供解决完美方案。选择鹏飞学苑，顾虑也很多，虽然教育不是最好的，但却是最保险的，起码是当下最优选择。”

“你们觉得房价会涨吗？”记者这样问销售人员。他们答道：“会平稳吧。政府一直在强调，要稳楼市。”无论是销售人员还是购房者，都在期待更多利好政策出台。