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绿地理想城

占地面积：150362.72㎡.

建筑面积：389150.56㎡.

容积率：1.8.

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绿化率：38%.

总户数：2883 户.

交付标准：毛坯交付.

物业费：2.03+0.6 公共能耗.

车位比：1:1.3.

项目规划

楼栋分布：规划 31 栋洋房和 13 栋高层，整体楼栋排布南低北高，最大限度保证每一户的采光和景观效果.

楼层高度：洋房 11 层、高层有 19 层、21 层、26 层、27 层等不同高度.

户型面积

高层：有 77㎡（2 室一卫）、85㎡（3 室一卫）、89㎡（3 室一卫）等户型.

洋房：有 96㎡（3 室两卫）、112㎡(4 室两卫) 等户型.

销售价格

高层：单价 1.7 万 / 平 - 1.9 万 / 平左右.

洋房：单价 1.9 万 / 平 - 2.05 万 / 平左右，总价 140 万起.

配套信息

交通配套：离 4 号线同里站约 800 米，未来加上 10 号线的助攻，吴江可无缝对接上海和嘉兴，深度融入长三角一体化 。此外，项目附近有内环、大中环等交通线路，出行便利.

教育配套：吴江经济开发区实验初级中学、山湖花园小学和幼儿园、运河实验学校、北大新世纪外国语学校等学校在项目周边，同时项目旁边还预留了两块幼托用地，教育资源丰富.

商业配套：未来的南苏州新地标博洛尼天空之城距离项目较近，沿着东太湖大道向西可到达万宝广场、吾悦广场、万象汇等 cbd 核心区域.

医疗配套：项目南侧是京东方医院，总投资 24 亿，规划 1500 张床位，定位三级甲等医院，预计将于明年投入使用

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绿地理想城

【关于开发商】

绿地控股集团有限公司（简称为“绿地”或“绿地集团”）一家全球经营的特大型企业集团，创立于1992年7月18日，总部设立于中国上海，在中国A股整体上市(600606.SH)，并控股香港上市公司。

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成立30年至今，绿地已在全球范围内形成了以房地产、基建、金融“三驾马车”为核心引擎的综合经营格局，并实施资本化、公众化、国际化发展战略，发展业务遍及全球五大洲五十多个国家，连续十一年入围《财富》全球企业500强，2022年位列第125位。

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房地产开发作为绿地集团核心主导产业之一，形成了集超高层、国际会展中心、现代产业园等多种功能性产品分类，汇聚全球优质产业资源，打造区域与经济发展的“新引擎”，让城市发展更富内涵与生机；对标世界最高水平，推出“绿健百科”产品体系，打造健康宅、科技宅系列产品，跻身世界建筑开发前沿。2021年实现合同销售金额2902亿元。

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绿地集团在西安高新区打造的锦业路板块：绿地中心、都市之门、绿地笔克等；2017年绿地在沣东新城斥巨资500亿打造西北城市综合体，涵盖西北第一高、星级酒店、办公公寓、大型商业综合体、及年热销百亿的新里城住宅。

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除此之外，绿地善于挑战“地标”：270米-位于高新的绿地中心双塔、498米-位于沣东的绿地丝路国际中心，248米-能源金贸区丝路金融中心等等。

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【项目区位】

项目位于西安国际港务区林泓路以南、新筑路以西，区域周边公园环绕、交通便利，紧邻三号线保税区站。

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作为对外开放的国际港务区，位于主城区东北角，灞河以东，绕城以北，渭河以南约120平方公里的范围，占地面积广阔发展潜力值得期待。招商局集团、华润集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中粮集团六大央企区域总部集中“落址”西安国际港务区，涉及港口建设、产业引进、贸易发展、金融创新、城市运营等方面。

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港务区与高新区遥相呼应，承担起西安进一步迈向国际化大都市的重要窗口作用。同时作为西安市第五大规划新区，港务区既具有曲江的生态与环境，还具备高新的产业与配套，集两大新区特点于一身，充分发挥优势后，迅速崛起。

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国际港务区包含内陆港、自贸区、奥体中心三大板块：

1、内陆港，项目东侧约3公里位置的铁路集装箱中心站，是承接全国对外贸易的内陆港：从这里出发的中欧班列“长安号”：途经中亚，可直达荷兰鹿特丹与俄罗斯莫斯科。连接周边约15余个国家，约44余个城市。中欧中亚的所有进出口产品，无论沃尔沃整车进口、食品、服饰还是现代医药，只要走铁路运输，皆于西安市港务区落地向全国分销。可以说是一带一路的交通大动脉。

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2、自贸区，项目东侧2公里位置的综合保税区，是国家第三批自由贸易试验区。区域内所有进出口产品的运输与仓储，皆可享受国家税收政策的减免利好。对于吸引外商投资、提升区域经济总量、带动基础配套设施、优化升级有重要的决定性。

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3、奥体中心，国际港务区奥体中心作为第十四届全运会的主会场，是西安面向全国展示城市面貌的地标区域。西安奥体中心核心区面积较大，短短两年间，一座6万座位的体育场、1.8万座的体育馆和可容纳约4000人观赛的游泳馆拔地而起，还配建有幸福岸线景观带、体育培训基地和健康运动小镇等项目。众所周知，一场盛会能够造就一座城市，大型体育赛事或者国际性会展，能够加快促进城市发展。所以全运板块对于GDP增长、区域产城融合的加速、与基础配套设施的优化升级，都起到了决定性的促进和加速的作用。

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【项目配套】

1、交通：区域内有3条地铁，分别是3号线、14号线、10号线（在建），项目位于地铁3号线保税区站，最近的东北角D口距离项目约1公里；南侧500米即为东西快速主干道秦汉大道，西起咸阳东至临潼，途经经开区与国际港务区，可快速到达咸阳机场和临潼的华清池兵马俑。项目东侧1公里，便是港务大道。西南侧约6公里的杏园立交，东南侧约8公里的新筑收费站可以直接连通绕城高速三环，贯穿全城。

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2、教育：3公里范围内有：铁一中陆港小学、铁一中陆港中学，项目售楼部南侧陕师大陆港第六小学、陕师大附中。

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3、医疗：距离“交大一附院国际陆港医院”1.2公里，该医院是国际化三级甲等全科室综合医院，集医疗救治、教学研究、养老康复一体化运行，建成后可同时容纳约三千人就诊，为国际港务区提供优质的医疗保障。

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4、 商业：东侧两公里左右，坐拥西北最大的国际商品贸易集散地，洋货码头，澜博LENPO国际购物中心、酒品红酒交易基地等，真正实现西北最大最全的国际贸易购物体验。又因为是自贸区，减免关税，所以既享受到国际化购物体验，价格也非常适宜。同时，片区内的华润万象汇（在建）、华南城、1668时代广场、砂之船奥特莱斯，也为周边住宅业主提供了购物休闲之处。

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绿地（西安）全球商品贸易港

5、生态：项目周围泾渭浐灞四水聚港、五大公园环绕，形成纯天然城市绿肺。项目东南侧约800米处已经建成的陆港足球主题运动公园，集室内篮球场、羽毛球场、室外足球场、室外网球场、等球类运动于一体的全龄化运动公园。

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西北侧距离约8公里，即可到达4A级浐灞国家湿地公园，北侧规划的全运湖公园位于灞河中下游，将结合西安体育中心生态绿轴及水上运动场地要求，对灞河河道进行拓宽，形成千亩以上景观湖面，打造国际港务区“城市客厅”。

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奥体中心公园作为奥体后花园提供优质的休闲空间，以及项目南侧约5公里的新寺遗址公园占地约150亩，著名的“金屋藏娇”典故就是出自这里。

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【项目简介】

开发商：绿地集团西安兴港置业有限公司

项目名称：绿地理想城（绿地国港新里城三期）

占地面积：29683.02㎡

建筑面积：104996.35㎡

绿地率：35%

容积率：2.5

楼栋数：8栋楼（632户）

车位比：1:1.37

梯户比：2梯3户、2梯4户

楼层状况：12/16/23层（单层建筑层高3米）

面积区间：97㎡/103㎡（三室两厅一卫）；116/123㎡（三室两厅两卫）；138㎡（四室两厅两卫）

交房时间：2024年12月

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物业公司：上海合创锦嘉物业管理有限公司（自持物业、一级资质）

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【户型赏析】

97㎡户型和103㎡户型的格局相同

创新户型，国际青年住区

作为全新理想生活住区，绿地·理想城在项目打造上以远见世界的眼光，探寻“轻年生活”之道，匠心打造建面约85-110㎡创新户型空间。以理想人居姿态，点亮苏州新青年的安居梦想。

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吴江

在选择房产时，了解小区的定位是刚需还是改善型，对于购房者而言至关重要。

有一种简单的方法，通过小区的名字就能大致判断其定位。

比如名字里带“府、院、国际”等字眼的小区通常是改善型，而名字里带“园、城”等字眼的小区则通常是刚需型。

这种判断方式虽然有一定道理，但欠缺精细化，也有一些例外情况。

为了更精准地筛选出改善小区和刚需小区，可以从以下几个硬性指标和条件来判别。

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01

最小户型与圈层门槛

一个小区的最小户型决定着该小区的二手房价格下限，并影响着小区圈层素质的下限。

一般来说，改善小区的最小户型基本在120~140平方米以上，几乎不会出现90平方米甚至以下的户型。

而刚需小区的户型面积段则较大，70~140平方米不等。

需要注意的是，有些小区通过组团的形式区分面积段。例如，120~140平方米以上的大面积户型集中在一个改善组团，而其他组团则由大小户型混合。

这种情况下，由于小区对外部市场是一种整体估值，刚需组团的上车门槛如果过于低下，同样会拉低改善组团的市场估值，导致改善组团经过二手房市场的买卖，逐年混入刚需业主，从而导致小区最终刚需化。

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02

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容积率与绿化率

容积率是一个相对抽象的概念，一般来说，改善项目的容积率不应高于2.0，而刚需项目的容积率通常在3.0上下。

如果换算成户数，改善小区一个组团内不应超过500户，以确保居住品质。一旦超过500户，小区的公共空间和设施维护可能变得不尽如人意。

绿化率是锦上添花的指标。改善小区通常舍得降低容积率，因此绿化率也较高，30%以上的绿化率是改善小区的标配。

虽然低于30%不一定是刚需项目，但现在很多刚需小区也能达到这个标准，改善小区若达不到则有些说不过去。

毕竟，绿化这点成本，对比容积率的土地利用成本而言，就是小巫见大巫。

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03

梯户比与车位比

梯户比是判断改善小区和刚需小区的重要指标。

改善小区通常是2梯2户（一梯一户），最低不得低于2梯3户；而刚需小区常见的是2梯4户或2梯5~6户。

梯户比对居住体验影响很大，特别是高层住宅，低梯户比会导致电梯拥挤、等电梯时间过长，居住体验大打折扣。

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车位比也很重要。改善小区的车位比通常大于1：1，即每家每户至少有一个车位，还有空余车位供访客或多车家庭使用。

而刚需小区的车位比跨度较大，通常难以达到1：1以上，因此很多刚需小区的车位不卖只租，因为车位数量不足以满足所有业主的购买需求。

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04

生活配套稀缺度

小区生活配套的稀缺程度也是判断改善和刚需的重要指标。

通常来说，地铁站、公园、三甲医院、学校、知名商场购物中心等配套属于城市中比较稀缺的资源。

真正的改善小区通常会匹配至少3个以上的稀缺配套，而刚需小区如果能拥有其中一个稀缺配套，已经算是不错了。

改善小区的价格可以为这些稀缺资源买单。通过这些硬性指标，可以更精准地筛选出改善小区和刚需小区，避免因名字判断不准确而产生的误差。

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