绿城的盈警预告和单月113亿销售与去化

观点网 2月3日，绿城中国控股有限公司发布2024年的业绩盈利预警。公告显示，预计截至2024年12月31日止年度公司股东应占利润同比2023年的31.18亿元下降50%以内，主要原因是2024年度计提的资产减值损失增加所致。

随后2月6日，绿城公布截至1月31日止一个月未经审核营运数据。截至2025年1月31日止一个月，绿城累计取得总合同销售面积约48万平方米，总合同销售金额约人民币113亿元，较2024年1月120亿元的总合同销售额以及54万平方米的总合同销售面积均有所下滑。

2月7日，绿城中国继续对外披露消息，2025年1月，集团新增5宗土地储备（含收并购），总建筑面积约55万平方米，预计承担成本约人民币48亿元。

在利润下降50%的情况下，绿城中国继续以高调的拿地行为来稳定市场的信心。

去化难

在盈利预警中，绿城中国已经解释，造成2024年利润下滑的主要原因是年内计提的资产减值损失增加所致。

2024年8月26日，绿城中国管理层在业绩说明会上表示，上半年减值金额17.5亿元，是去年同期的3.9倍，包括14.2亿元的存货减值和3.3亿元的往来款减值。可见绿城已经意识到2024年将面临严重的利润缩水问题。

会上，管理层也表示“现在很难说未来还有多少减值需要计提，未来工作的重心在加强存货精细化管理和存货周转效率上”，可见目前绿城在市场下行期存量项目去化的困难。半年报中的其他财务数据也反应出绿城当下的难处，上半年，绿城中国实现毛利91.04亿元，较上年同期的99.2亿元下降8.23%；毛利率13.09%，较上年同期的17.41%降4.32个百分点。

据了解，存货减值主要集中在2021年的项目，即2020年下半年获取的项目。当时正处于房地产市场最后的辉煌，高地价导致后来项目只能在价格折让和存量加大之间二选一。并且当时绿城还以小股操盘的方式大范围布局了二三线城市的市场，例如武汉、泰州、奉化等城市项目。

从财报数据来看，绿城的少数股东权益仍然处于历史高位，在2023年末达到了历史最高位778亿，在2024年半年报披露的数据显示，绿城少数股东权益仍然达到721亿。

从整体去化率来看，绿城2024上半年的整体去化率从2023全年的60%下滑至42%，这一数据还是在2024年上半年绿城首开去化率高达78%的前提下对比维持高位的首开去化率，再次反映出绿城的存量项目去化面临一定压力。

逆加仓

在去化困难的市况下，绿城在2024年以及2025年首月仍然保持了高溢价积极拿地的策略。

2025年首月，绿城新增的48亿土地储备中有一宗地块以41.46%的溢价率被其收入囊中，即杭州下沙单元QT0102-33地块。

该地块出让面积40886平方米，建筑面积85860.6平方米，容积率2.1，用途为商住用地，地块起价仅14.23亿元，楼面起价16572元/平方米。当时仅经过28轮竞价，地块就被绿城抬到了20.13亿元，楼面价达到23444元/平方米。并且地块含有9000多平方米商业，住宅部分楼面价达到25000多元/平方米。

当时杭州市场人士推测，这个项目的均价要达到4万元/平方米以上，绿城才能有利润。而下沙单元当时的楼盘均价在3.5万元/平方米左右，2.1的容积率又不属于低密度住宅范畴，想要保持利润还是要靠绿城的品牌溢价。但在市场下行的情况下，品牌溢价到底还能取得多大的效果尚不可知。

另一方面绿城开始专注于一线以及新一线城市的布局，用城市等级托底消费能力，2024年绿城刷新了苏州、上海、杭州甚至全国的楼面价记录。

在绿城高周转战略下，2024年拿下的许多地块当年就开盘销售。据中报显示，2024年上半年，绿城从拿地到开工，全集团平均水平由2.1个月缩短到1.7个月；拿地到经营性现金流回正，从11.6个月进一步缩短到了9.5个月。

例如2024年3月27日，绿城在苏州经过51轮竞价斩获苏州工业园区双湖地块，成交总价30.8亿，成交楼面价约65022元/平方米，溢价率18.22%，创造了苏州单价地王纪录，案名苏州玫瑰园。

该项目随后于当年11月首次开盘即售罄，销售额达到25亿元，随后一个月内二次开盘再次售罄，两次累计销售额34.6亿，基本收回拿地成本。2024年12月26日，苏州绿城·苏州玫瑰园三批次房源取得预售证，备案均价为8.4万元/平方米。

由此可见绿城在高端品质项目上的操盘能力仍然值得信赖，并且可以在高周转模式下实现盈利。诸如此类的项目绿城手中还有两宗分别是以总价48.05亿元斩获上海徐汇区滨江小米地块以及以总价34.22亿元竞得杭州上城区地块。

绿城的溢价拿地一方面是对于好项目的追求；另一方面也是在以时间换空间，等待市场回暖。但如何积极库存、提振销售业绩仍然是绿城能否在这一轮行业下行中继续发展的关键，因此2025年销售能否回暖将至关重要。

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