买家交118万房款后卖家拒过户，买家起诉要退款和赔偿，法院判赔

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在房地产交易领域，房屋买卖合同纠纷常常涉及复杂的法律关系和利益纠葛。作为律师，深入剖析此类案件，准确把握法律适用，对于维护当事人合法权益起着关键作用。接下来，我将从律师的专业视角出发，对一起典型的房屋买卖合同纠纷案件进行详细解读，并分享在此类案件办理过程中的胜诉心得。

一、案件基本信息

原告（买受人）：林悦

被告（出卖人）：张峰、张阳

第三人（关联方）：吴敏

二、案件背景与争议焦点

林悦与张峰、张阳就北京市顺义区一处房屋的买卖产生纠纷。林悦要求解除合同、返还购房款、支付利息与违约金；张峰虽承认理亏，但表示退款有困难，且对高额赔偿存在异议。案件的争议焦点主要集中在合同的效力认定、违约责任的承担以及损失赔偿的确定等方面。

（一）案件背景

房屋来源与合同签订：2007 年 4 月 29 日，张峰与北京市C公司签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，其家庭因拆迁获得相关权益。2009 年 1 月 17 日，张阳作为购房人签订《定向优惠价商品房购房确认单》。2019 年 6 月 29 日，张阳（委托代理人张峰）与林悦签订《房屋买卖合同》，约定将位于北京市顺义区的房屋以118 万元出售给林悦，并对付款方式和过户事宜作出明确约定。张峰与张阳是表兄弟关系，因张阳父母早逝，张峰平日里对张阳多有关照，所以张阳在房屋买卖事宜上委托张峰处理。

合同履行：合同签订后，林悦按照约定分别于2019 年 7 月 2 日和 9 月 10 日支付了 55 万元和 63 万元购房款，张峰确认收到全部购房款 118 万元，同时完成了房屋交付，林悦也为房屋过户积极做准备。

纠纷产生：2021 年 6 月，林悦得知张阳已取得房屋不动产权证书，遂多次与张峰沟通办理过户手续，但张峰拒绝办理，提出林悦需额外支付50 万元房款才同意继续履行合同义务，且表示无力立即返还购房款，需通过转卖房屋或抵押房屋贷款后慢慢返还，否则只能通过诉讼解决。

（二）双方诉求及观点

林悦诉求及观点：请求法院确认解除《房屋买卖合同》；判决张峰、张阳返还全部购房款118 万元，并支付资金占用期间的利息（以本金 118 万元为基数，自 2019 年 6 月 29 日起分段计算）；判决张峰、张阳按总房款的200% 支付违约金 236 万元；判令张峰、张阳承担本案保全费和诉讼费用。林悦认为，张峰因房价上涨临时加价，拒不配合办理房屋过户手续，已构成根本违约，严重损害其合法权益，自己作为守约方有权解除合同并要求赔偿。

张峰诉求及观点：同意把房子给林悦，声称取得房产证就办理过户，但表示其他人不同意。关于退款问题，称前妻吴敏想办法退钱，但认为支付几百万不太可能，承认自己理亏，愿意适当支付利息。强调自己已净身出户且再婚，没有钱，名下房子都判给了吴敏，所有购房款118 万元都由自己收取。

（三）证据情况

林悦证据：提供《房屋买卖合同》《委托书》《房屋买卖款项交付确认函》《解除合同通知书》及律师函、微信聊天记录等，以证明合同约定、房款支付情况以及张峰违约事实。

张峰证据：申请对张阳的民事行为能力进行鉴定，北京通达法正司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，证明张阳系限制民事行为能力人；提供村委会证明，证明其为张阳的监护人。

（四）第三人陈述

吴敏表示若要求退款，会想办法退钱，但未明确具体态度和方案。

三、案件分析

（一）合同效力认定

行为能力判断：根据在案证据，张阳自幼患有智力残疾，经鉴定为限制民事行为能力人。虽然鉴定结论是当前状态，但考虑到其自幼残疾的事实，以及签约时张峰已告知林悦张阳有智力问题，可合理推断张阳在签约时不能完全辨认自己的行为后果。

代理行为有效性：张峰为归还赌债将张阳名下房屋出售，该处分行为不符合张阳的利益，严重侵害了张阳的财产权。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，限制民事行为能力人实施的民事法律行为需经法定代理人同意、追认才有效，而张峰的代理行为未满足这一条件，因此其代理行为应为无效，进而确认案涉《房屋买卖合同》无效。

（二）责任认定

购房款返还：由于合同无效，依据《中华人民共和国民法典》规定，张峰应当返还收到的购房款118 万元，林悦也应当返还房屋。

过错与损失赔偿：综合在案证据及双方陈述，林悦在签约时自身存在一定失察过错，明知张阳有智力问题却未充分核实相关代理权限。法院确认双方各自承担一半的责任，结合案涉房屋的市场价值和过错比例，酌情确定张峰赔偿林悦购房损失61 万元。

四、裁判结果

确认原告林悦与被告张阳、张峰于2019 年 6 月 29 日签订的《房屋买卖合同》无效。

被告张峰于本判决生效之日起七日内退还原告林悦购房款118 万元。

被告张峰于本判决生效之日起七日内赔偿原告林悦购房损失61 万元。

原告林悦于收到上述房款及赔偿金后三十日内将位于北京市顺义区房屋予以腾退交还。

驳回原告林悦的其他诉讼请求。

五、胜诉办案心得

深入研究法律法规：在房屋买卖合同纠纷中，熟练掌握《民法典》等相关法律法规是关键。准确理解关于合同效力、代理行为、民事行为能力以及责任承担等方面的规定，能够为案件分析和诉讼策略制定提供坚实的法律依据。如本案中，对限制民事行为能力人签订合同的效力认定，直接决定了案件的走向。

注重证据收集与分析：全面收集和仔细分析证据是胜诉的基础。引导当事人收集各类证据，包括合同文本、付款凭证、沟通记录、鉴定意见等，并对证据进行梳理和整合，形成完整的证据链条。本案中，通过对张阳民事行为能力鉴定意见的分析，有力地支持了合同无效的主张。

合理运用诉讼策略：根据案件事实和证据，制定合理的诉讼策略至关重要。分析对方可能的抗辩理由，提前准备应对方案。例如，在本案中，针对张峰可能提出的各种理由，从合同效力、过错责任等多个角度进行论证，增强诉讼请求的说服力。

关注案件细节与当事人诉求：关注案件中的细节问题，深入了解当事人的真实诉求，能够更好地维护当事人的合法权益。在本案中，充分考虑林悦的实际损失和合同履行情况，合理主张赔偿金额，最终得到法院的认可。

通过办理此类房屋买卖合同纠纷案件，律师应不断总结经验，提升专业素养和办案能力，为当事人提供更加优质、高效的法律服务。