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根据目前得到的消息是，77平米两居到170平米四居，产品覆盖了从刚需到改善的所有户型，均价8-8.8万/平米（指导价是8.5万/平米），目前在认筹阶段，预计4月20日左右开盘。

我们直接进入主题，直接对项目进行利弊的分析：

优点：

1、位置不错：位于朝阳区CBD正东，常营板块，在东三环或四环工作生活的人来说，选择在五环外居住还是不错的。

2、交通相对不错，项目南侧紧邻朝阳北路，可以迅速直通大道。轨道交通坎，距离地铁6号线黄渠站约300米，交通相对便利。

3、项目小居住人口少，项目总建面约4.9万㎡，容积率2.5，共规划8栋住宅楼，6-18层，总户数为406户，小项目的核心优势是人口单一，社区矛盾点就会减少一些。

4、户型类型可选择多，面积有77平米、88平米、99平米、105平米、106平米、114平米、145平米、169平米，对购房者来讲可选择空间非常大。

5、价格适中，因为是指导价，在常营片区二手房层次不齐的情况下，优质社区可以达到10万/平米，对于普通社区二手房价格也在5-7万/平米，所以对于新项目在8.5万/平米并不是特别高。

6、区域内公园多，绿化面积相对较高，对喜欢运动，遛弯的人来讲这个地方真心不错。

不足之处：

1、区域整体规划混乱，这个区域或者连成片的那种乱乱的感觉。

2、对于购买170平米改善型的客户来讲，这个项目的购房人员阶层（姑且就叫他阶层吧）很复杂，从700万到1500万购房的客群完全是两种购房群体，导致小区内人员多层级。

3、周边配套偏普通，但是对于追求精致和小资情调的东部区域客户来讲，这个区域的配套无法满足他的基本需求。

4、学校质量一般，目前看有个小学是二外附小定福分校，在学区质量上一般。

5、社区园林规划受到整体建面数据的限制，社区的园林规划并不突出。

6、因为自身所限，小社区的二次转手不如大社区的转手容易。

7、吵，挨着朝阳北路，低层必然吵。

其实作为一个开发商的从业人员，看到这样一个微型项目是没有那么上头的，但是在保利和建工两大开发商在营销动作上，我是觉得挺卖力的，不管早期的那个无厘头的追“光”的推广，还是到后来看访客挤爆售楼处的视频，都可以看出开发商为了和隔壁的对手三元玺悦朝阳抢客，为了自己一次开盘全盘清的节奏，他们很卖力，这个市场下需要的是更拼一把，更卖力一下。

作为一个购房者来选择的话，我觉得这个项目对两居三居需求者来讲是不错的，如果是大户型客户需求者，应该再挑一挑别的。