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观点网讯：2月6日，标普全球评级于2月4日表示，万科企业股份有限公司（万科）董事会和高级管理层的变动表明其第一大股东正在收紧对该公司的管控。截至2024年9月30日，国有企业深圳市地铁集团有限公司（深铁集团）持有该流动性紧张的房地产开发商27.18%的股份。深铁集团由深圳市国资委全资持有。
深铁集团董事长辛杰代替郁亮担任万科（B-/负面观察/--）董事会主席，于2025年1月27日生效。此外，还有四位与深铁集团或者深圳市其他国企相关的人员加入了万科的高级管理层，担任执行副总裁或董事会秘书等职务。
虽然郁亮仍然担任万科执行董事，但是万科前首席执行官兼执行董事祝九胜已辞任并离开了董事会。该公司还未任命新的首席执行官。目前，万科十位董事中有四位与深铁集团或深圳其他国企有关。
标普认为，深铁集团的管控增强或有助于万科保持与银行和保险公司之间的关系。但新管理层将如何帮助万科缓解流动性压力，目前仍缺乏细节。要应对2025年大规模的债券到期，标普认为万科需要及时回收已签约的非核心资产处置的所得款项，并且从金融机构获得新增抵押贷款。
除此之外，标普认为该公司还需要保持较好的销售状况以增强经营性现金流。根据中国房产信息集团的数据，2025年1月万科的合同销售额同比下滑43%至110亿元人民币，这一下滑幅度远大于中国百强房企合同销售额3.2%的平均降幅。
标普认为，万科将继续优先考虑流动性而非盈利能力。该公司将利用有竞争力的价格来提高销量。因此，标普预计该公司的利润率将持续承压。该公司近日发布盈利预警称其2024年出现大幅净亏损的主要原因是房地产开发业务毛利率压缩以及存货进一步减值。
标普评估万科的流动性状况为疲弱。标普提到，标普对万科、子公司万科地产（香港）有限公司（万科香港）以及万科香港的优先无抵押债券的评级仍在负面信用观察名单中。标普预计，一旦掌握了足够多详细信息以评估万科管理流动性的举措，就会在切实可行的情况下尽快对信用观察状态做出决议。这些措施包括但不限于，非核心资产处置的执行情况和现金回款的具体进展，以及从金融机构获取新的抵押贷款的进展。
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