最高院：前业主欠物业费，物业公司能向后业主索要吗？

作者：周军律师.

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在二手房屋买卖过程中，常常会出现前业主拖欠物业费的情况。这时候，物业公司可能会将目光投向新接手房屋的后业主，要求其补交这笔费用。

那么，前业主欠物业费，物业公司能向后业主索要吗？

从法律规定的角度来看，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》都有明确规定。物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费用。这就从法律层面明确了结清物业费是前业主在房屋产权转移时的义务。

新业主在购买房屋之前，并没有享受过之前物业公司针对前业主提供的服务，按照 “谁受益，谁付费” 的原则，前业主享受物业服务所欠的费用，理应由物业公司向原业主催缴 。

从合同相对性原理来说，物业服务合同是物业公司与业主之间签订的，约定了双方在物业管理服务中的权利和义务。前业主拖欠物业费，是违反了其与物业公司之间的物业服务合同约定，产生的债权债务关系仅存在于前业主和物业公司之间。而后业主是新的房屋所有权人，并未参与之前的物业服务合同，不应承担前业主因合同产生的债务。

不过，在某些特殊情况下，后业主可能需要承担前业主拖欠的物业费。

如果前业主与后业主在房屋买卖合同中明确约定，由后业主承担前业主拖欠的物业费，那么后业主就需要按照合同约定履行义务。这种约定属于当事人之间的意思自治，只要不违反法律法规的强制性规定，就是有效的。但即便如此，若后业主因经济困难等原因无法履行约定，物业公司也不能强行要求后业主偿还，而应当由前业主追究后业主的违约责任。

若物业公司采取不当手段，如停水、停电、剪网线等方式逼迫后业主支付前业主拖欠的物业费，这种行为是违法的，后业主完全可以通过法律途径追究物业公司的责任，要求其赔偿损失。

综上所述，一般情况下，物业公司不能向后业主索要前业主拖欠的物业费。但特殊约定除外，且物业公司在追讨物业费时必须遵循法律规定和合理程序。

周军律师提醒，为了避免此类纠纷，后业主在购买房屋时，应仔细核查房屋是否存在欠费情况。可以要求前业主提供结清物业费的相关收据，或者在房屋买卖合同中明确约定物业费的结清事项，甚至可以要求前业主预留一定的保证押金，待确认无欠费后再支付。

而物业公司在面对前业主欠费的情况时，应当通过合法合理的方式，如协商、书面催告、诉讼或仲裁等途径，向前业主追讨欠费，而不是向后业主索要 。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

【法律依据】

《物业服务收费管理办法》

第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

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