万科！万科！

作者 | 燕大

1月16日晚上，经济观察报一篇《万科总裁祝九胜被公安机关带走》，全网刷屏。

这种级别，一旦被请去喝茶，基本上就回不来了，但没想到经济观察报连夜删文，而祝九胜在17日凌晨更新朋友圈，变相“报平安”。

我之前就讲过，如果以为这是场乌龙，那就大错特错了。

因为，经济观察报16日夜里22点29分还发表一篇报道，称从多个信息源获悉，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。

这篇文始终没有删，换句话说，祝九胜被带走只是万科出现大事件的前兆，而非终章。

果然，仅过十天，1月27日，万科重磅公告：

郁亮，因工作调整，辞去董事会主席，继续担任董事和副总裁；

祝九胜，因 身体原因，辞去董事、总裁、首席执行官等职务，不再担任任何职务；

一起“请辞”的还有董秘朱旭，辞去董秘、授权代表等职务，但还在公司工作。

27日同一天发布的，还有万科预计2024巨亏约450亿！

要知道2023年万科还净赚121亿，转眼间就巨亏450亿，这是万科上市三十年来最大的亏损。

一二把手连同董秘“请辞”+公开巨额亏损，拆雷意味明显。

因为过年，叠加铺天盖地宣传春晚机器人、AI等新质生产力，万科的大事件倒是被盖过了，不过郁、祝两位伴随万科走到今天的风云人物，仍然值得再咀嚼。

祝九胜，作为万科二把手，相较郁亮要神秘得多，不显山不漏水，但在大佬云集的深圳金融圈、地产界，业内都得尊称一声“九哥”。

祝九哥是金融科班出身，93年获中南财经大学硕士，进入建行深圳分行，从93年到2012年他在建行干了二十年，历任福田支行副行长、分行信贷部总、公司部总、分行副行长，是深圳分行房地产对公业务的主要负责人。

90年的万科还是小公司，88年郁亮从北大毕业分配到深圳外贸，进去就拿近300块一个月的高薪，面对外贸业务惨淡，这位热血青年上书领导建言拓展商业连锁，遭否决后，年轻人气盛，转头就到万科面试。

92年祝九哥还没毕业，胆子贼大的郁亮已经走进王石办公室，做了场“你为什么要提拔我”的专场演讲，提出详细分析和果敢建议，令王石大为赞赏，在公司新增董秘职务，郁担任第一任董秘。

93年万科B股挂牌发行，郁在其中功不可没，从此崭露头角。胆大、能干又会隔三差五到王老板那里“跑官”，郁董秘很快成为郁董事，96年升副总，2001年就成为总经理，开始执掌万科这艘巨轮。

祝九哥跟开了挂的郁董相比，更像个普通人，90年代大学生出国热，俞敏洪也是在那会创办的新东方，将一批批尖子生输送到美利坚，祝九哥没能成为出国的佼佼者，但估计他也没想到，自己走的路竟然比绝大部分佼佼者要宽广得多。

93年祝九哥进入建行深圳分行，同一年，他中南财大的师弟王同学进入万科，命运的齿轮开始转动。

两条线，祝九哥在建行深圳分行狠拼，据说在福田支行的时候，一多时间半睡在办公室，逐渐走到信贷部总经理、公司部总经理，王同学则在99年升任万科财务管理部总经理，2002年起任财务负责人。

2007年是一个分水岭。

在此之前与万科亲密无间的是农行，04年双方大佬签署协议，农行给万科提供46.9亿授信，是当时农行对房企的最大授信，在此之前三年农行就已经累计给万科授信近50亿。

2007年6月19日，祝九哥和师弟王同学“胜利会师”，将手紧紧的握在了一起。两方大佬出席战略合作签约仪式，万科拿到了建行200亿授信。

自此之后，农行便淡出了万科的视线，主角变成祝九哥所在的建行深圳分行。

200亿的巨额授信，显然，为了拿下大客户，建行也是下了大决心，而作为“投桃报李”或者说“条件”之一，战略协议签署不到3个月，万科A股非公开发行完成，将近100亿募集的资金全部放到建行。

时代的超级风口来到2008年，毫不夸张的讲，金融行业、房地产行业和“铁公基三项”的腾飞都“得益于”08年的国际金融危机。

为应对国际金融危机导致的出口负增长、经济硬着陆风险，08年全国基建浪潮打开闸门，实施从08年底到2010年底投资四万亿的一揽子计划。这个基础的4万亿在那些年又衍生出无数个4万亿，变成动车、高铁，变成城市新区，变成城市道路，变成新医院新设备新学校，等等。

市场上资金充裕，但前提是你要么是国央企要么你有门路能搞到资金。

08年国际金融风暴袭来，同时网上爆炒“捐款门”，一大批跨国公司包括万科遭到谩骂捐的太少，关于万科的谣言四起，疯传万科资金链断裂，甚至有售楼处被砸，王石看到舆情，甚至“做好了可能被乱棍打死的心理准备”。

但就在这种背景下，万科在深交所发行59亿五年期债券，其中30亿是建行深圳分行给做的担保。这一担保，直接比另外29亿无担保债券收益率低了1.5个百分点，节省约2.25亿利息。

紧接着一年后，2009年8月建行与万科再次签署战略合作协议，万科拿到500亿授信额度。

这比以往任何一次都劲爆，500亿授信额度，创造了银行业给房企最大的授信额度，而且当时万科总资产才1245亿。

建行对万科情有独钟，显而易见。不过不论担保还是巨额授信，都不是祝九哥这个分行副行长说了能算的，下面的人负责干活，拍板得大Boss来。

而07年之后，建行深圳分行的行长正是金融界的厉害人物，美国哥伦比亚硕士田惠宇。

关注时事的都听过他，曾经当过王的秘书。2007年9月至2011年3月期间，祝九哥的上司为深圳分行行长田惠宇，后者在2022年从招行行长位置上落马，已被判处死缓。

祝九哥与田惠宇在房地产高峰期搭过班子，2011年3月田惠宇被调回北京分行任主要负责人，很快担任北京分行行长。

而田惠宇卸任深圳分行行长之后，显然祝九哥没能再进一步把“副”字去掉，中间不知是何因素，第二年也就是2012年，祝九哥加入他之前亲密合作的客户——万科。

一入万科就担任高级副总裁，长期执掌资金管理部门，负责万科包括银行、信托在内的一众融资计划，以及万科所有的资金调度权，甚至万科事业合伙人的家底“盈安合伙”的资管计划（粗糙理解，可参考娃哈哈的员工持股）也被王石交到他手上。

九哥从深圳金融圈的财神爷，摇身一变，成为执掌万科全部资金调度的财神爷，位置仅次于董事长王石和总裁郁亮。

但在高级副总裁和总裁之间，祝九哥却有两年时间离开万科权力中枢。

而导致这一重大变动的正是A股史上规模最大的并购与反并购攻防战——“宝万之争”。

宝能在2015年底对万科的持股比例达到25.04%，距离控股只有一步之遥，在此生死存亡之际，一个叫孙嘉的海归牵线引入深圳地铁作为万科战略股东，阻退宝能姚老板对万科的图谋。

一时间孙嘉成为万科最靓的仔，2016年3月名正言顺地由副总裁升任执行副总裁，并兼任首席财务官、财务负责人。坊间消息称，孙嘉是万科呼声最高的“太子”，王石奔走各方时的“身边人”。

这中间，城头变幻大王旗，九哥跑到万科作为股东的金融平台“鹏金所”苟着，说是苟着，但其实“鹏金所”关系到万科的现金流，粗糙理解，可参考恒大财富之于恒大地产。就像郁亮之后强调的，祝“从没离开过”。

万科总裁继任者到底是谁，祝九哥在2018年爆了个大冷门。

孙嘉是哈佛工商管理高材生，进万科之前任职于麦肯锡，坊间称其为万科“战投帮”，而祝九哥曾掌管万科财权，一度被称为“财会帮”，不过要我说，以祝九哥过往给万科的授信战绩，称作“金融帮”更合适。

2018年1月的最后一天，祝九哥从天而降，任职万科新总裁。

显而易见，不论拿地还是按揭，万科高管层面终归依赖国内银行信贷资金，而非战投！

深耕银行系统、建行老兄弟遍布，且又有执掌招行的老领导田惠宇的关系，财神爷九哥显然比孙嘉更具竞争力。

“太子被废”，2019年九哥的师弟王同学又接替孙嘉，成为财务新负责人，“战投帮”彻底出局。

本来以为祝九哥会是房地产寒冬的最后赢家，但随着2022年老领导田惠宇落马，金融反腐持续深入，叠加房企依旧深处寒冬，就为他被请去喝茶埋下伏笔。

现在郁亮、祝九胜辞职，城头变幻大王旗，深圳国资真正控制万科，万科的职业经理人模式宣告终结。

为什么郁、祝和他们的万科没能成为房地产寒冬的最后赢家？

说白了，他们在2018年就喊出“活下去”，但增长和增收的压力不是一句大环境不好就啥也不干的，而且，最重要的是，有双增光环在，一切问题都不是问题，可一旦高增长的光环不再呢？！

有统计显示，18年喊“活下去”，2019年成拿地冠军，2020年拿地亚军，2021年拿地亚军，2022年消停了，拿地前十开外，但2021年前后的价格高峰，它是一点没落下。

负债高企，但房子等资产跌价减值严重，割肉卖资产回流现金也只是杯水车薪。

职业经理人团队搞不定，一二把手“请辞”、摊牌巨额亏损，深圳国资作为大股东，提前介入接手烂摊子，都不是傻子，都明白不能再来一个“恒大”。

18年就喊“活下去”的万科，现在真正到了怎么才能活下去的时候！

-End -

希望和你一起共鸣！

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