陕西
作者：周军律师.
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在城市更新和基础设施建设中，拆迁补偿安置问题关系民生福祉。然而，一些开发商将补偿安置房二次出售或抵押，导致被拆迁人无法取得房屋产权，引发大量纠纷。
那么，拆迁补偿安置房被二次出售或抵押，被拆迁人能排除执行吗？
最高院在《天津市某商务发展服务中心诉某银行股份有限公司天津分行、天津某置业有限公司等案外人执行异议之诉案》 中明确：
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人有权请求优先取得补偿安置房屋。
最高院认为，
首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案拆迁补偿事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，由此引起的纠纷应当适用当时有效的司法解释。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，已于2020年修正，以下简称《商品房买卖司法解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，具有优先于商品房买受人物权期待权的效力。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故交付全部或者大部分商品房购房款的消费者，其物权期待权优先于抵押权人的抵押权。
根据上述规定，被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。
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