澳洲这些地区2025年房价将会飙升！悉尼独立屋比公寓贵一套房子

　　01

　　澳洲这些地区2025年房价将会飙升

　　昆州的Townsville有望成为2025年澳洲最热门的房地产市场，预计房价将会飙升30%。

　　根据Propertyology机构发布的2025年房地产市场展望报告，全澳25个最大城市中，有11个城市将展现繁荣景象，其年增长率超过8%。

　　该公司研究主管Simon Pressley表示，由于升级住房者和首次购房者的激增，人口超过10万的二十个城市正步入积极的增长轨道。

　　Sunshine Coast预计成为澳洲表现第二好的城市，2025年可能增长12%至16%。

　　阿德莱德、布里斯本和珀斯也有望实现两位数增长。

　　报告称，霍巴特的增长较为温和，预计为1%至3%，达尔文将增长3%至6%，而悉尼、墨尔本和堪培拉的房价预计将下滑。

　　Pressley表示，Townsville是过去五年来澳洲经济改善幅度最大的城市，预测的上涨将使目前52万澳元的房价中位数增加15.6万澳元。

　　“令人印象深刻的是Townsville近期在设施、生活方式提升方面的大量投资，以及其庞大的经济发展计划管道，全澳其它地方都无法与之相比。”

　　紧张的住房供应继续推动Sunshine Coast的房价上涨，在过去五年中，Sunshine Coast通过国内移民新增了57,876名居民，同期墨尔本的人口却净减少了8.2万人。

　　Pressley称，尽管过去十年全澳人口增加了400万，但待售房数量却下降了25%，这为大多数市场创造了有利条件。

　　然而，悉尼的高挂牌量预计将导致2025年房价下跌5%。

　　Propertyology称，悉尼目前的房地产挂牌量正快速接近历史最高纪录，上次最高纪录出现的时候，导致了2019年7月之前两年时间里悉尼房价中位数下降了18%。

　　2025年，住房升级者将成为最活跃的买家，预计会有更多首次购房者进入市场。2024年，全国首次购房者人数增长了9%，达到11.7万人，如果澳洲储备银行降息，预计这一数字将增长到15万人。

　　Pressley表示，2025年，澳洲总数为480万的X世代（1965至1979年生人）中的许多人开始进入“投资甜蜜期”。

　　“这些家庭中的大多数目前都拥有良好的住房资产，但他们只剩下十年左右的工作时间，而且投资相对较少。预计未来一年左右时间里，将有创纪录的X世代人成为无地域限制的房产投资者。”

　　02

　　澳洲又一个首府城市房价即将下跌！

　　随着越来越多的房主试图出售房产，潜在买家 的数量却在减少，布里斯班目前有七分之一城区的房产价值正在下跌，这一比例达 到了近两年来的最高水平。

　　专家预测，房价增长的急剧放缓可能会导致未来几个月昆州首府的市场出现更广泛 的低迷。

　　CoreLogic研究总监Tim Lawless指出，布里斯班的住宅市场显然在独栋屋和单元房 方面都在失去动力，根据当前的增长趋势，房价可能会继续走低。

　　“与一年前相比，房源数量增加了，但州际迁移减少和负担能力恶化降低了需 求。”他说。

　　CoreLogic的数据显示，2024年最后两个月，独栋屋房价仅上涨了0.4%，单元房价 格上涨了0.8%，月度涨幅仅为去年5月高峰期的三分之一。

　　Lawless表示，随着更多数据的更新，这些数字到本月底可能还会进一步下调。

　　市场可能在利率下调之前继续疲软，价格也可能开始小幅下滑。

　　AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，布里斯班可能会成为继悉尼之后下一个房 价下跌的首府城市。

　　“在我看来，布里斯班市场确实有些疲软，如果房价在未来几个月转为负增长，我 不会感到惊讶。”

　　他解释称，在通常情况下，一旦房价趋势转为负面，这种状况会持续一段时间。因 此，当房价下跌时，往往会持续较长时间。

　　Oliver表示，如果澳联储按照金融市场的预期在下个月降息，布里斯班的房价可能 得以扭转下滑势头。但如果降息需要等到4月或5月，房价则可能继续下跌。

　　根据CoreLogic的数据，布里斯班房价的增幅在截至12月的3个月内放缓至1.3%，这 是近3年来的最低增幅。而在截至去年5月的3个月内，房价曾大幅上涨4.2%。

　　得益于州际移民热潮和创纪录的低利率，自新冠疫情爆发以来，布里斯班的房产价 值已经飙升了70.5%。

　　据澳洲统计局的数据显示，2021年第一季度有约18,000人从其他州迁入昆州，不过 这一数字现已减少了61%，降至仅7000人，但仍高于疫情前季度平均的3200人。

　　澳新银行（ANZ）的数据也显示，布里斯班是澳洲第三最难以负担的城市，仅次于 悉尼和阿德莱德，这也使得许多潜在买家望而却步。

　　与此同时，由于业主们希望利用近期房价上涨，总房产库存水平与一年前相比增加 了10%。

　　在截至1月19日的4周内，总挂牌量上升了2.9%，达到13,280套房产。

　　Lawless表示，州际移民减少和负担能力下降导致需求下滑，加上挂牌量激增，对 布里斯班市场形成了压力。

　　卖家变得更加活跃，但买家数量并没有随着新房源的增 加而出现增长。

　　在截至12月的3个月内，布里斯班富裕的内东区，如Hawthorne、East Brisbane、 Norman Park、Seven Hills和Bulimba房价降幅最大，分别下跌了3.1%至4.2%。

　　03

　　悉尼独立屋比公寓贵一套房子

　　悉尼独立屋中位价与公寓之间的差价已经超过61万澳元，已经是又一套公寓的价格，同时是20年前的6倍之多。这意味着想换大房居住的家庭面临的困难可能更甚于首次置业者。

　　房地产研究公司CoreLogic的数据显示，2024年12月，悉尼独立屋中位价为147.0625万澳元，比公寓中位价（85.9963万澳元）高出71%，与去年8月创下的72.8%的最高价差纪录几乎持平。

　　而在2004年12月，两者的差价只有10.62万澳元。

　　专家表示，由于房价差距巨大，一些人不得不迁居其它州，寻找新工作，也有一些人选择在自己理想的地方租房住，把名下房屋租出去。

　　CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，疫情爆发以来，独立屋价格几乎翻了一番，上涨速度远超公寓。“无论从哪个角度来看，最新数据都显示，在可负担能力极度紧张的情况下，独立屋与公寓之间的差价达到了创纪录的水平。如此巨大的差距确实有些令人费解。”

　　劳利斯说，如果以目前的中位价来计算，购房者平均需要10年以上的时间才能存够独立屋的首付，低收入家庭可能需要更长的时间。虽然悉尼拥有更多的工作机会，但一些购房者可能不得不离开悉尼，到其它地方寻找工作。

　　Equilibria Finance的董事总经理兼抵押贷款经纪人兰达尔（Anthony Landahl）表示，独立屋与公寓的价差正在产生巨大的影响，而且想换大房的家庭受到的冲击比首次置业者更大。

　　他说，对于那些家庭人口增加，想从公寓换到独立屋的人而言，他们会寻找可以长期定居的便宜房子，而不是搬进联排房屋住几年作为过渡。

　　而首次置业者基本上买不起独立屋，兰达尔认为，他们可能会继续租房，一些人可能会在布里斯班、珀斯或阿德莱德买投资房，自己则在理想的地方租房住。

　　澳新银行（ANZ）经济师邓克（Madeline Dunk）表示，人口老龄化将有助于缩小差距。越来越多的老人正把大房换小房，公寓可能会变得更受欢迎些，但要实现这一点，还需要很长时间。

　　她认为，独立屋与单位房之间的价差可能已经过顶峰。

　　04

　　墨尔本CBD大量公寓挂牌，购房者迎最佳入手机会

　　维州的购房者在新年伊始迎来了数十年来的最佳买房机会，一些地区的挂牌数量是 正常水平的三倍多。

　　据RealEstate网站报道，过去一年，大量投资者出售墨尔本CBD公寓，使得市中心 的挂牌数量比过去五年的正常水平高出357%。

　　维州地区同样如此，比如受2022年洪水影响的维州中部小镇Rochester，现在出售 的房屋数量是正常水平的三倍。

　　PropTrack高级经济学家Paul Ryan表示，除自然灾害外，挂牌数量的增加还反映了 更广泛的市场条件以及政府对房产投资者的政策影响。

　　Ryan说道，“过去一年，大墨尔本地区售出的投资者拥有的房产比预期多出约5000套。”

　　与此同时，买房顾问Cate Bakos表示，“墨尔本的公寓市场相较其他首府城市而 言，是最划算的。”

　　“自上世纪90年代初以来，现在墨尔本与悉尼的价格差距是最大 的。”

　　Bakos还指出，大量的挂牌给了购房者更多的信心去挑选合适的房产。

　　墨尔本增长 走廊，如Beveridge和Donnybrook，由于新开发的涌入，也出现了挂牌数量的急剧 上升。 然而，尽管这些地区为首次购房者提供了可负担的选择，但Bakos提醒大家也要注 意潜在风险。

　　Ryan表示，2025年随着利率下降，需求可能会重新上升，现在是采取 行动的理想时机。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除