供应少了近50%，深圳哪些区域杀出重围

这一波楼市去库存，深圳是真的猛。

据统计，2024年5月底，深圳新房住宅库存去化周期曾达到历史高峰，超过26个月。

经过第四季度的火热销售，深圳新房库存去化加速。

深圳房地产信息平台数据显示，2025年1月25日，全市新房住宅可售面积为335.9万㎡，共计32122套。

按2024年的销售速度计算，相当于深圳新房住宅10个月就可以卖完了。

什么是政策的力量？这就是。

对于接下来的深圳新房市场，从供应端来看，出现了大幅缩减的迹象。

01

日前，深圳官方公布了今年一季度计划入市的商品房情况。

显示将有24个商品房项目计划入市，预计供应房源面积为89万㎡、8786套，其中住宅为58.6万㎡、6130套。

去年一季度和四季度，深圳拟新增住宅供应面积均超100万㎡，住宅房源分别为11318套、11800套。

对比之下——

今年一季度，无论是同比还是环比，深圳将计划入市的新房住宅，供应都减少了近一半。

分区域看——

住宅供应最多的是宝安区，共有7个项目、2443套房源计划入市，占整个季度的近40%；

其次是坪山区，将计划入市3个住宅项目、1144套房源。

南山、龙岗均有2个住宅项目计划入市，分别供应575套、458套房源。

龙华、福田、光明、盐田仅有1个住宅项目计划入市，分别供应802套、282套、200套、126套房源。

2024全年，深圳预售40342套新房住宅，其中宝安区7244套，占全市供应量的18%，仅次于龙岗区。

2025年一季度，宝安区在新房供应上持续领跑，但大部分位于非限购区，以刚需楼盘为主。

龙华在一季度虽然只有1个项目计划入市，但供应房源数量相对来说也不少，仅次于宝安和坪山。

整体来看，一季度深圳计划入市的商品房中，核心区改善盘少，郊区刚需盘多，基本没啥可圈可点的住宅项目。

好消息是，新房住宅供应近乎腰斩，一季度拟新增的6130套加上目前的存量3.21万套，也不过大约3.82万套。

以深圳楼市的基本面来说，到二季度之前，这个新房库存量基本没啥压力。

若后续在政策端再添把火，将有利于加快新房市场库存去化。

02

2024年，深圳全市累计成交37972套新房住宅，同比增长20%，为方便大家对各区新房的销售速度和当前存量有个大概了解，我整理了各区的新房住宅库存去化时间。

销售速度从高到低的顺序排列如下：

福田区

去年预售807套新房住宅，全年网签量1081套，平均每个月销售90套，目前区域存量共计514套，预估去化周期仅5.7个月。

光明区

去年预售6683套新房住宅，全年网签量6186套，平均每个月销售515.5套，目前区域存量共计3485套，预估去化周期约6.7个月。

宝安区

去年预售7244套新房住宅，全年网签量9538套，平均每个月销售794.8套，成交量排名全市第一，目前区域存量共计5431套，预估去化周期约6.8个月。

龙华区

去年预售7890套新房住宅，全年网签量7709套，平均每个月销售642.4套，成交量排名全市第二，目前区域存量4900套，预估去化周期约7.6个月。

罗湖区

去年预售1559套新房住宅，全年网签量940套，平均每个月销售78.3套，目前区域存量共计834套，预估去化周期约10.6个月。

南山区

去年预售2443套新房住宅，全年网签量2151套，平均每个月销售179套，目前区域存量1954套，预估去化周期约10.9个月。

龙岗区

去年预售8157套新房住宅，全年网签量7531套，平均每个月销售627.5套，成交量排名全市第三，目前区域存量8335套，预估去化周期约13.2个月。

盐田区

去年预售185套新房住宅，全年网签量285套，平均每个月销售23.7套，目前区域存量共计451套，预估去化周期长达19个月。

大鹏新区

去年无预售新房住宅，全年网签量100套，平均每个月销售8.3套，目前区域存量共计218套，预估去化周期长达26个月。

坪山区

去年预售2304套新房住宅，全年网签量2018套，平均每个月销售168套，目前区域存量共计4382套，预估去化周期长达26个月，要卖2年多。

限购区域中，目前福田新房库存去化压力最小，南山和罗湖则不相上下。

非限购区域中，光明、龙华和宝安的销售速度大幅提升，龙岗作为库存大户也加速去化，而坪山“近水救不了远火”，目前新房住宅库存压力最大。

需要注意的是，龙华和龙岗的郊区板块，接下来有比较多城市旧改项目，个个都是巨无霸，量大管饱。

03

最后，总结一下。

深圳新房市场，当前的情况是：核心区改善盘少，郊区刚需盘多。

对于改善群体来说，年后面临的选择无非两个：要么留在新房市场中挑挑拣拣，要么转向品质次新二手市场。个人认为后者的可能性比较大。

毕竟预算越高，对房子的要求越多，往往越不愿意将就。

都想尽可能地拥有一套综合素质更好的房子。

从这个角度来看，目前深圳二手房挂盘量虽然看着很多，但是随着新房供应整体放缓，市场上好的住宅项目少了，或者价格没那么美丽，改善群体只能在二手市场寻找机会。

人人都想要的房子，最容易实现弯道超车。

所以，2025年的深圳市场大概率是：好房子砍不动价，差房子抬不起价。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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