香港“豪门三代”陈文博接班后的挑战：恒隆净利大跌超4成，未来要谨慎投资

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

当行业困在“冬天”，即便是一向稳健的老牌港企也未能全身而退。

1月24日，港资房企恒隆地产（00101.HK）披露2024年业绩。这是家族第三代陈文博履新恒隆集团、恒隆地产董事长一职以来的第一份年度成绩单。“我认为恒隆的表现相对而言非常稳定。尽管我们的租赁收入稍微下滑，但我认为回报率并不算差。”

2024年，恒隆地产实现营业收入112.42亿港元，同比增长9%。营收增长主要归因于物业销售的贡献。报告期内，恒隆地产旗下皓日、蓝塘道、武汉恒隆府、昆明君悦居等项目销售进账15.38亿港元，而2023年无销售收入。

主营业务物业租赁受奢侈品消费降温、零售及写字楼租赁市场疲软的影响，增长势头按下暂停键。

2024年，恒隆地产物业租赁收入同比下降6%至95.15亿港元。一直在上海奢侈品和高端零售市场中占据领导地位的上海恒隆广场，2024年的租赁收入和租户销售额分别从高位下跌6%和22%；香港中环一带物业续租租金下调亦导致恒隆地产旗下位于香港岛的办公楼组合收入下跌14%。

陈文博表示，当下市场“较吃力”，但集团营运非常稳固，市场、银行、租户对恒隆的信心都非常高，未来会审慎评估新的投资机会。“若遇到极佳的投资机会，我们会留意。至于是否落实进行投资，则需仔细考虑每个项目的回报情况，并结合自身的规划回报率进行综合判断。”

资产减值拨备重挫利润

消费者喜好改变之下，港资企业也逐渐走进内地房企曾经经历的困境，同温层内的竞争愈加激烈。

在内地市场，由于消费者信心受到多方因素影响，恒隆地产的商场组合整体租赁收入和租户销售额按人民币计值同比分别下跌3%、14%。

恒隆地产旗下在内地的高端商场收入下跌4%。“这主要由于奢侈品市场的消费者信心减弱，以及部分城市的竞争对手采取激烈价格促销，导致租金下降。”恒隆地产称。

贝恩公司发布《2024年中国奢侈品市场报告》显示，2024年中国内地个人奢侈品市场销售额预计下降18%-20%。恒隆地产行政总裁卢韦柏坦承，顾客逛商场的次数并没有减少，但每次消费金额大约下降15%-16%。

次高端商场反而录得较好表现。天津恒隆广场收入和租户销售额分别上升12%、8%，出租率增加5个百分点至95%。济南恒隆广场租户销售额虽然下降1%，但收入微增1%，年末出租率维持在93%。

香港方面，本地居民境外旅游频率增加，旅客的消费模式出现结构性变化，以及本地居民北上旅游热潮，使零售额持续疲弱，整体租赁收入下跌9%至30.49亿港元，营业利润下跌12%至23.78亿港元。

经营层面尚属稳健，恒隆地产面临的更大挑战来自行业下行背景下的资产缩水。

财报显示，2024年，恒隆地产实现归母净利润约21.53亿港元，较2023年的39.70亿港元下降45.77%。

利润重挫的原因指向内地及香港市场环境受压，恒隆地产于报告期内对若干发展项目进行非现金拨备。

截至2024年末，恒隆地产投资物业及发展中投资物业总值为1905.20亿港元，内地和香港的物业价值分别为1280.44亿港元、624.76亿港元。其中，内地物业组合录得5.87亿港元重估亏损，2023年为2.95亿港元收益；香港物业组合录得3.50亿港元重估亏损，2023年为3.04亿港元亏损。

计及9.42亿港元股东应占物业之净重估亏损后，恒隆地产股东应占纯利下滑至21.53亿港元，对应每股盈利为0.46港元。

希望每一次出手都能确保受益

虽然此次业绩发布会上，恒隆管理层未提及“保本保命”，但对于未来仍持保守审慎态度。

“鉴于不确定的市场挑战，恒隆在财务和营运方面优化资源运用，以应对年内的市场分化，包括扩大贷款融资及采取各项措施保留现金备用，以强化资产负债表。”卢韦柏表示，管理层对集团的财务状况感到安心。

卢韦柏称，在过去的一年里，恒隆按计划进行了整固，包括以股代息、调节股息和为卖楼作拨备，并签订银团贷款，足以证明银行界对公司有信心，支持力度非常大，这些都使恒隆得以保持较为充裕的现金储备。

截至2024年末，恒隆地产净债务增加17亿港元至471亿港元，主要是2024年内的41亿港元资本开支；现金及银行存款余额从2023年末的53.52亿港元增长至103.03亿港元，在手现金大增；净负债率为33.4%，继续保持在低位。

值得一提的是，1月21日，恒隆地产与逾10家国际、中资及本地银行签订100亿港元五年期银团贷款协议。恒隆地产首席财务总监赵家驹表示，这笔银团贷款所得款项将用于偿还未来两年到期的现有贷款，余下用于一般运营资金，投放到杭州、无锡、上海等现有项目上。

“今年是资本投资高峰期，杭州恒隆广场、上海恒隆广场三期仍在建设当中，估计今年的净负债率将与去年末持平。根据我们内部的预测和现在的投资安排，净负债率未来有望持续下降。”赵家驹表示。

对于未来，恒隆地产态度审慎，也愿意把握机会。

“我们不会停止关注投资机会，但当前港元及美元息口高企，杠杆率也不低，我想我们要非常审慎。”卢韦柏认为，是否投资第一看项目回报率，第二看集团财务状况，“我们希望每一次出手都能确保公司能够从中受益。”

陈文博表示，恒隆将精益求精，在合适情况下，审慎物色具战略意义的项目进行投资。