重庆楼市2025：冷暖交替之年#138

蔚蓝在之前文章提过，。

但是，这个“暖”，和很多人心里想的那个暖可能有偏差。

暖是什么样的暖

蔚蓝所说的回暖是指总成交量回升。

至于房价，部分楼盘的房价企稳，少量甚至有小幅度回升，部分出货量大的楼盘，房价可能还要下跌。

因为每个板块，甚至每个楼盘，价格调整的步伐并不完全一致。

这点，从挂牌量变化可以看出来。

挂牌量变化

蔚蓝关注的东南西北各个板块代表性二手楼盘，大部分挂牌量已经小于2024年9月的巅峰数据。

但有少量楼盘，本月挂牌量还在持续上升。

挂牌量是衡量信心的一个重要指标。

一个楼盘的挂牌量持续走高，代表在多空角逐中处于下风。

这种情况，房价很有可能还要向下调整。

而挂牌量小的热门盘，先回暖的概率更大。

楼市整体回暖已再无可能，因为楼市在2018年已经走完了高峰期。

历年成交量已经显示出了趋势。

重庆主城区楼市历年成交套数

年份

二手房成交量

新房成交量

总成交量

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

一升一降

二手房总成交量少了，供应却大了很多。

2018年二手房挂牌量最高16万套左右。

而目前贝壳有30万套二手房待售（其中约16万套未满两年）。

海量的库存需要时间消化，所以止跌之路有点长。

继续降息促回稳

目前重庆楼市正在探底。

2025年的楼市目标，仍然是止跌回稳。

金融业界普遍认为，2025年，至少还要降息50bp。

也就是说，房贷利率到3%以下已无悬念。

在房价难有大涨行情后，租金是否可观很重要。

只有让房贷利率持续下降到低于租售比，才能让大众重拾对房产的信心。

这是楼市止跌回稳的前提。

量变到质变需要时间

所谓的“稳”，必然是要以成交量上涨来实现。

届时二手房成交量涨，整体价格却可能没什么变化。

2020年的重庆楼市就是这样。

2020年二手房行情回顾

2020年

成交套数

2021年

成交套数

1月

6593

1月

2月

2689

2月

3月

6156

3月

4月

9585

4月

5月

5月

6月

6月

7月

7月

8月

8月

9月

9月

8796

10月

10月

7583

11月

11月

9616

12月

12月

9770

全年

全年

2020年7-12月，重庆楼市二手房成交量连续攀升半年，但是房价几乎没有变化。

只有少量热门楼盘价格微涨。

例如，融景城朗峰上半年81㎡精装三房163万，下半年成交价微涨3万+。

涨价细无声

蔚蓝可以肯定，这小几万的价差，大部分购房者是感觉不到的。

因为二手房的楼层、装修、朝向各不相同，会干扰购房者对房子准确估值。

直到2021年3月，重庆部分楼盘的价格，才有明显上涨。

仍以融景城朗峰为例，81㎡精装三房，成交价涨到185万左右，超过了2018年高峰价格。

与此同时，有些楼盘房价不仅没涨，反而从2018年一路跌到现在。

冷暖交替中回稳

2025年是回稳年，楼盘不管是涨是跌，空间都很有限。

但是持房是有成本的。

所以去年启动救市后，蔚蓝仍建议将不好的房子坚决卖出。

它们被埋藏在2018年那个春天里，价格极难再回巅峰。