上海二手房基本面好转了

　　24年是上海楼市最艰难的一年，经过一整年的救市政策狂轰滥炸，金融面拼命输血，如今市场终于可以喘口气了。

　　上海的二手房，基本面正在好转，主要有三个方面：

　　1）二手挂牌量持续下降；

　　2）新房供应收缩；

　　3）M1增速快速回升。

　　市场正在从“躺平”状态中苏醒。

　　但分化依然严重——核心区域回暖，外围区域还在“水深火热”中挣扎。

　　二手房挂牌量持续下降：

　　房东终于不慌了

　　如图，是最近6周上海二手核心库存挂牌量的变化趋势，依然是持续下降的状态。

　　不过总挂牌量依然处在高位。

　　截止到1月23日下午，上海绿牌总库存出售房源为17.02万套，对比11月初的18万套，环比减少1万套左右。

　　挂牌量下降意味着库存去化周期变短，房价下行的压力变小，筑底回暖的动能变大。

　　房东们终于不再急着“甩卖”了，市场信心开始修复。

　　不过具体到各个板块上，依然是差异极大。

　　核心区域，像黄浦、徐汇，浦东强势板块，闵行古美，静安大宁等地方，房东们甚至开始撤下房源，等待更好的出手时机。

　　但这并非普遍现象。

　　外环外的库存依然积压严重，去化速度跟不上挂牌量，供大于求的局面还在持续。

　　市场分化加剧，核心区域回暖，外围区域依然“水深火热”。

　　从成交量来看，1月份的表现还不错。截至1月23日，上海二手房成交1.73万套，日均网签753套以上，同比超过去年同期。

　　不出意外，1月网签量将突破2万套，成为2021年以来成交量最高的1月。

　　在传统淡季春节，这样的数据算是给市场打了一针强心剂。

　　新房供应收缩，

　　二手房的机会来了

　　2025年，上海的新房供应答大幅缩水，无论是套数还是面积，缩量超过50%。

　　背后是上海2024年的土拍，住宅土地供应缩量明显。

　　24年上海土拍出让总面积161.39万方（同比下降59.1%）。

　　按2024年新房套均124平计算，2025年仅3.9万套=2024年新房供应的65%。

　　实际数字会比这个还要低，因为协议转让中大量的市中心风貌地块，跟普通人关系不大。

　　再加上限价打开，新房价格越涨越贵；

　　无疑对上海二手房和房东是一大利好。

　　尤其是那些急着卖房的房东，终于不用再被新房“抢客户”了。

　　不过，具体到上海各个片区，还是有所区别，上海并非所有的区域土地供应都减少了。

　　有些地方，今年仍然会有大量的新房供应，挤压二手房需求。

　　分区域来看，缩量主要集中在五大新城和普陀，市中心土地供应反增不减，中外环将成为供需关系最紧张的区域。

　　北区尤其是宝山、虹口、杨浦供应依然偏多，对二手市场依然形成压制。

　　24年土拍另外一个很关键的点是，土地溢价率明显上来了。

　　意味着25年新房也一定程度上打破了限价，不仅倒挂没了，还比周边二手次新房贵了，这才是正常健康的新房市场。

　　M1增速回升：

　　钱多了，市场活了

　　最近央行公布了12月的金融数据，M1和社融以及人民币贷款，数字全都超预期。

　　尤其是M1改善比较多，12月是-1.4%，而上个月还是-3.7%，

　　原因有两方面，1个是春节企业发奖金发工资，很多钱到了活期账户；

　　2是财政化债发力，钱到了企业账户。

　　这意味着市场上的钱多了，企业的经营活动也开始活跃起来。

　　对于房地产市场来说，这无疑是个好消息——钱多了，购房者的信心也会跟着回升。

　　但M1增速的回升只是市场回暖的一个信号，真正的购买力还得看居民收入和就业情况。

　　如果这两点没跟上，市场的复苏可能会打折扣。

　　目前来看，央行降息，财政发力，对25年的楼市和经济，都是好消息。

　　不过当下有个隐忧是，租房市场依然比较惨淡，租金仍然没有止跌，经济的基本面尚未恢复。

　　利率下降，拆迁加速

　　宏观层面来看，2025年中国利率宽松几乎是板上钉钉的事，预计降息幅度在50个基点左右。

　　这对楼市来说，绝对是个重磅利好。

　　低利率环境下，市场风险偏好会显著提升，资产估值也会水涨船高。

　　回想一下，为什么之前那么多人急着卖房？甚至有些房东不惜砸盘也要出手？

　　根本原因就是利息太高，房贷压力让人喘不过气。

　　但如果房贷利率降到2%左右，接近租售比的水平，楼市就能真正稳住。

　　要知道，现在大银行的三年期定存利率也就2%出头。

　　所以，降低存量房贷利率，才是救楼市的“真金白银”。

　　预计2025年3月之后，政策空间会进一步打开，利率下调将带来“大水漫灌”的效果，房价上涨的动能会非常强劲。

　　有人可能会担心经济下行，对国内外形势感到焦虑。

　　但别忘了，一旦开始放水，这个过程就不会太短。

　　美联储2024年已经降息100个基点，2025年各大机构预测还会有2-3次降息，每次50个基点。

　　如果你是刚需，与其等到2025年降息后房价上涨再去追高，不如现在就行动起来，至少开始看房和谈判。

　　无论是自住、学区、改善居住，还是优化资产配置，现在都是加快入市的好时机。

　　对于风险偏好较高的左侧交易投资者来说，更是一个不容错过的窗口期。

　　还有一个利好是，25年上海的拆迁仍然会大规模发力。

2025年底，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造； 2026年底，全面启动城中村整体改造项目； 2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；

　　根据官方消息来看，上海25年的旧改和拆迁依旧是遍地开花的状态：

　　浦东的城中村，黄浦外滩，杨浦隆昌路等都有旧改项目。

　　拆迁规模大，速度快，对楼市形成进一步支撑！

　　2024年，上海楼市在艰难中迎来转机，2025年或将迎来新的机遇。二手房挂牌量下降、新房供应收缩、M1增速回升，这些信号表明市场正在逐步回暖。

　　但区域分化依然明显，核心区域回暖，外围区域承压。

　　如果你是刚需或改善型需求，现在就应该行动起来，至少开始看房和谈判。

　　对于投资者来说，核心区域和优质板块的机会也已经显现。