容积率仅1.01：保利发展溢价27.9%揽下上海松江“靓地”

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

1月24日，2024年第九批次集中土拍的唯一一幅地块——松江区SJS30003单元01-18号地块顺利成交，也为2025年上海的土地交易市场奏响了开场曲。

这宗地块的容积率仅1.01，地块限高24米，是集中土拍以来上海容积率最低的一宗地。

土拍开始之前，该地块就吸引了保利发展、招商蛇口、国贸地产、象屿4家房企齐聚战场。然而，竞拍一开始，象屿就直接“隐身”退出，而国贸在价格超过19亿元后也鸣金收兵，最后只剩下保利发展与招商蛇口展开激烈“单挑”。经过51轮的“龙争虎斗”，保利发展最终以20.5185亿元的总价拿下地块，溢价率27.9%，折合楼板价29425元/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这样的容积率，简直就是为打造别墅产品量身定制。地块周边目前已有保利十二橡树庄园、长泰西郊别墅等老牌别墅小区，属于高端居住板块。

值得一提的是，地块北面的SJS30003单元01-13号地块，在2023年底也是被保利发展收入囊中。当时保利发展以溢价7.12%、总价14.88亿元拿下该地，折合楼板价2.46万元/平方米，如今该地块上已建成保利西郊和煦，项目开盘至今累计供应524套，成交417套，网签均价5.07万元/平方米。

据第三方机构统计数据，从拿地金额来看，2024年保利发展以583亿元的权益拿地金额排名上海拿地房企第二位。从销售金额来看，保利发展以366.9亿元居第二位。从拿地数量来看，2024年保利发展蝉联榜首，在上海共拿了6宗地。其中杨浦3宗，浦东、嘉定、青浦各1宗。这6宗地块中，有4宗为保利发展单独竞得，还有两宗分别跟建发和上海建工联合拿下。开年又拿下上海首宗地，保利发展深耕上海的战略规划可见一斑。

保利发展此次高溢价拿下地块，也向市场传递出一个积极的信号：优质地块依然有投资吸引力。

回顾2024年上海土拍的整体情况，全年共进行了九轮集中土拍，总成交地块48宗，土地成交面积约168万平方米，仅为2023年的44%。但从土地成交区域分布来看，却有一个令人惊喜的变化，上海市区的地块占比明显增多，尤其是杨浦区。2024年成交的48宗地块中，位于浦西传统市区的就有19宗，占比40%。尽管土地成交总价2702亿元，排名全国第一，但与2023年相比，仍然下跌了17%。