越秀星耀未来，“偷得”有点大

房财经网等了3个月，星耀未来的总平面设计图，姗姗来迟。

它的推进速度，的确够慢。一般而言，从拿地到出图，2个月内才是正常的。

比星耀未来领先一步的新盘，有一大串：

如：通州招商云璟揽阅、金隅花溪云锦，丰台金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、中海万泉寺项目，海淀和樾玉鳴、和樾望雲、中海新城小红门项目、中海新城酒仙桥项目，大兴招商X24项目等等，全部出图了。

当然，越昌地产也没闲着，星耀未来隔壁的托老所和幼儿园，目前已经取得了规划证。

越昌地产是星耀未来的项目公司，由越秀地产和未来科学城置业，分别持股75%和25%。

2024年10月22日，越秀地产与未来科学城置业联合拍下昌平区小沙河村CPO0-1802-0005、0007和0008地块，底价25.33亿元，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米。

0005地块为住宅，即星耀未来；0007和0008地块，分别为A6社会福利用地和A33基础教育用地，建设后无偿移交相关部门。

星耀未来的用地面积约5.63万平方米，建筑面积16.09万平方米，其中地上10.13万平方米，建筑高度24米。

按照总平面设计图，星耀未来地块是平行四边形，规划建设17栋住宅楼，分成五排平行排列，共978户。

其中1#、2#、3#、4#、12#、14#、15#、16#和17#为6-8层洋房；5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#和13#为带顶退的8层洋房。

它能打造成8层以下洋房，胜在容积率只有1.8。

下面，花姐带大家来详解一下星耀未来。

有点吵闹：北面公交场，西面轻轨线

星耀未来有点吵。它的西边61米是昌平线轻轨；5#的西边50米有一座电站；3#和4#北面30米有一处规划公交场站。

有轻轨和公交站，星耀未来的西面和北面的噪音比较大。

星耀未来的大门在东边，大门西边是一个约1000平米的下沉广场，再往西的地下是600平米会所，地上是活动场地。

这也是花姐第一次从总平图，看到地下会所的具体位置和尺度。

车库有点怪：一个入口，两个出口

星耀未来的车库出入口设计有点奇怪，入口只有一个、设在东边，而出口却有两个，设在西边。

它的地下停车位1287个，只有一个车库入口，早晚高峰时，会不会堵车呢？

在星耀未来小区，电动自行车停车位星罗棋布在地面上——没标出充电桩位置，约有489辆。

由于它距离地铁朱辛庄站约2公里处，电动车是很好的交通工具，但也会给小区带来交通隐患。

化粪池很奇葩，设在消防车道上

星耀未来有4个化粪池，东边两个，西边两个。有眼尖的媒体发现，它的东南角化粪池，设在消防车道和消防回车场上。

这个化粪池呈南北走向，整体被压在消防车道下边，化粪池的结构设计，能否满足消防车满载时的压力？化粪池清掏问题怎么解决？

前不久，和樾望雲也出现类似的问题，被网友揪了出来。

建设单位称，化粪池的结构设计，可满足承受消防车满载时的压力要求，将合理规划清掏井道的位置。

内嵌阳台+飘窗+设备平台+开敞阳台

关于星耀未来的户型，早已流出了手稿，分三种：132平米、107平米和92平米。

具体分布是：132平米在6#、9#和12#，共计168套，另有顶层异型复式16套；107平米户型432套，另有顶层异型复式48套；92平米户型约303套。

它的132平米户型赠送面积最大，南向有内嵌式阳台、飘窗，北侧有设备阳台变室内面积、开敞阳台。

此外，除了第一排的14#、15#、16#和17#北面，疑似也有开敞阳台外，其它户型没有北面的开敞阳台。

拿132平米户型举例：

四室两厅两卫，内嵌式阳台宽1.5米——送一半面积；飘窗宽0.6米全送、北向设备平台变室内面积宽0.8米——全送；北面开敞阳台宽1.5米——可能是全送。

如此一来，这个户型的实际总面积约148平米，得房率约95%。

对手在未来，尤其是朱辛庄0029地块

在星耀未来西南3公里内，还有房子可售的项目有越秀星樾、中海寰宇未来，容积率分别为2.5、2.5/2.6。

由于星樾未来容积率只有1.8，是8层以内洋房，和上述对手走了差异化路线。

那个区域，老盘的货值不多。

越秀星樾于2023年4月开盘，供应554套，网签462套，成交均价6.145万元/平米，成交金额26.6亿元，地价覆盖率80.6%。

中海寰宇未来于2024年3月开盘，供应932套，网签562套，成交均价6.18万元/平米，成交金额39.74亿元，地价覆盖率93%。

它真正的对手在未来。东面小沙河村中路一路之隔的0006地块，容积率1.9，规划建筑面积6.1万平米；再往东是0009地块，容积率1.8，规划建筑面积11.38万平米。

此外，还有刚刚上架的朱辛庄0029地块地块——将于2月5日竞拍，用地规模1.61万平方米，容积率2.5。

它临近朱辛庄地铁站，是星耀未来最直接的对手。

温馨提示：本文著作权，归房财经所有；转载、摘录请注明出处。