速戳！北京房产律师解读借名买房，应对债权人起诉的胜诉攻略

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

原告A 公司对被告王强享有经法院判决确认的合法到期债权，但王强名下无可供执行财产。案涉位于北京市西城区 S 号房屋登记在被告李娜（王强前妻）名下，原告认为该房屋系二被告夫妻关系存续期间所得，应属夫妻共同财产且未分割，故提起债权人代位析产诉讼，要求判令该房屋 50% 份额归被告王强所有。

二、原告诉求

请求依法判令登记被告二（李娜）名下位于北京市西城区S 号房屋 50% 份额归被告一（王强）所有。

本案诉讼费用由二被告承担。

三、被告答辩

被告王强：

自己是北京C 公司挂名股东，未实际注资。

公司实际掌控人有资产，原告应找其解决问题。

S 号房屋购房款由孩子支付，2014 年与李娜离婚未分割房产是因李娜代孩子持有房产。

被告李娜：

诉争房产实际权利人是女儿王悦芳，因王悦芳残疾，为方便办理手续登记在自己名下。

王悦芳全额支付购房款，来源是奶奶张秀霞的拆迁款赠与。

王悦芳实际居住和使用涉案房屋，保管购房合同、发票、房产证等原件，履行了房屋买受人的出资和完税义务，实际行使了房屋所有权人的主要权利。

王悦芳购买诉争房屋时间在先，王强对第三人的债务发生在后，不存在逃避债务转移财产情形。

王悦芳已起诉李娜要求将房屋过户到其名下，已立案，希望法院中止本案审理，等待该案结果。

四、法院查明

2019 年 10 月 23 日，北京市延庆区人民法院判决北京 D 公司、王强、刘洁对北京 C 公司向 A 公司的应付债务（借款本金 380 万元及利息）承担连带清偿责任。

2019 年 12 月 21 日，北京市延庆区人民法院在执行过程中，因申请执行人 A 公司撤回执行申请，裁定终结执行程序。

2011 年 12 月 7 日，李娜与北京 H 公司签订北京市商品房预售合同，约定购买西城区 S 号房屋，总价款 2345840 元。同日，银联签购单显示王悦芳支付该笔款项，银行个人账户对账单也显示王悦芳该日消费支出 2345840 元。

2013 年 7 月 12 日，北京 H 公司取得西城区 S 号产权登记，2013 年 10 月 29 日，该房屋过户登记至李娜名下。

2014 年 4 月 22 日，李娜与王强在法院调解离婚，双方均表示无夫妻共同财产需要法院处理。

2021 年 1 月 15 日，原告曾起诉二被告债权人代为析产纠纷一案，审理期间，案外人王悦芳提起所有权确认纠纷之诉，要求确认涉案房屋归其所有并变更登记至其名下，法院裁定驳回原告起诉。后李娜被王悦芳另行起诉合同纠纷，王悦芳表示不申请以第三人身份参加本案诉讼。

五、裁判结果

驳回原告A 公司的全部诉讼请求。

六、案件分析

（一）物权登记与实际权属的辨析

虽然从物权登记角度，案涉房屋登记在李娜名下，不动产物权依登记发生效力。但本案不能仅依据登记就认定房屋属于李娜与王强的夫妻共同财产。李娜与王强离婚时未将该房屋作为夫妻共同财产进行分割，这一行为从侧面反映出二被告主观上不认为该房屋是夫妻共同财产。

（二）购房款支付主体的关键作用

案涉房屋的购房款由案外人王悦芳支付，且有明确的支付凭证，如银联签购单和银行个人账户对账单。在没有证据证明该款项是王悦芳对李娜的赠与情况下，认定购房款来源决定了房屋权属的关键因素。王悦芳作为残疾人，自身面临诸多困难，在这种情况下向他人赠与大额财产不符合常理。因此，李娜主张的借名买房合同关系更具合理性。

（三）夫妻共同财产认定的综合考量

根据民法典婚姻编规定，夫妻共同财产应具有合法来源，且从物权变动原因行为来看，要有归物权变动后权利人所有的意思表示。本案中，购房款并非来源于二被告，且二被告离婚时对该房屋的处理态度，都表明该房屋不符合夫妻共同财产的认定标准。

（四）对原告主张的反驳依据

原告作为债权人，虽对王强享有债权，但案涉房屋不属于王强与李娜的夫妻共同财产，所以原告要求代位析产缺乏事实和法律依据。被告方提供的证据形成了完整的证据链条，证明房屋实际权利人是王悦芳，而非二被告夫妻共同财产，有力地反驳了原告的诉求。

七、办案心得

证据收集与整理的重要性：在本案中，收集到的购房款支付凭证、离婚调解笔录等证据，对于确定房屋权属起到了关键作用。律师在办案过程中，必须重视证据的全面收集和细致整理，确保证据能够形成完整的链条，支撑当事人的主张。对于可能存在争议的事实，要尽可能收集多方面的证据进行佐证，如本案中关于王悦芳支付购房款的证据，不仅有支付凭证，还考虑到其作为残疾人的特殊情况进行综合分析。

对法律条文的精准运用：熟练掌握民法典婚姻编中关于夫妻共同财产的认定标准，以及物权编中关于不动产物权登记与实际权属的相关规定。在分析案件时，要将法律条文与案件事实紧密结合，准确判断当事人的权利义务关系。例如，在判断案涉房屋是否属于夫妻共同财产时，严格依据法律规定的夫妻共同财产的来源、物权变动原因等因素进行分析，确保法律适用的准确性。

对当事人特殊情况的关注：本案中，王悦芳作为残疾人这一特殊身份，对案件的分析和判断产生了重要影响。在办案过程中，要充分关注当事人的特殊情况，这些情况可能会对案件的走向和结果产生关键作用。考虑到王悦芳的残疾状况，其在购房、就业等方面可能面临的困难，合理推断其购房款的来源以及借名买房的合理性，为当事人提供更全面、更符合实际情况的法律服务。

诉讼策略的制定与调整：在案件审理过程中，要根据对方当事人的主张和证据，及时调整诉讼策略。例如，当原告提出债权人代位析产的诉求时，被告方要针对其诉求，从房屋权属的根本问题入手，收集证据反驳原告主张。同时，要关注案件的相关进展，如本案中王悦芳另行起诉李娜的案件情况，及时调整应对策略，确保当事人的合法权益得到最大程度的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！