房产合同律师揭秘：父亲生前假意卖房，子女胜诉维权的策略运用

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

林晓芳与陈宇鹏原系夫妻，育有一女陈悦。1996 年二人离婚，约定房屋财产归孩子和林晓芳。2001 年，原承租的公房拆迁，以陈宇鹏名义安置了一套一居室，后该房屋登记在陈宇鹏名下。2009 年，陈宇鹏与周丽签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将此房屋出售给周丽，原告认为该合同损害其权益，故而引发诉讼。

二、原告诉求

请求法院判令被告周丽与陈宇鹏于2009 年签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。

本案的诉讼费、保全案件受理费、担保保险费均由被告周丽承担。

三、被告答辩

陈宇鹏基于承租人身份及拆迁安置协议取得涉案房屋，原告主张的借名买房无证据支持，且与离婚协议财产处理无直接法律关系，原告无诉权。

周丽与陈宇鹏的房屋买卖合同合法有效，不存在虚假意思表示。陈悦若基于陈宇鹏继承人身份主张合同无效，却又主张借名买房，存在矛盾。且买卖合同发生在陈宇鹏去世前，不涉及继承权利。

即便陈宇鹏无权处置房产，周丽作为善意第三人，有过错方也是陈宇鹏，若合同无效，陈宇鹏应赔偿周丽损失。

原告作为合同外第三人要求确认合同无效，只能依据恶意串通损害第三人利益，虚假行为表示不在其请求确认范围。

四、法院查明

林晓芳与陈宇鹏的婚姻及子女情况，二人离婚时的约定。陈宇鹏先后被宣告为限制民事行为能力人，陈悦被指定为其监护人，后陈宇鹏去世。

2001 年，北京 M 公司分别与陈宇鹏、林晓芳签订《安置协议书》，陈宇鹏刷卡支付了涉案一居室的房款。2008 年，诉争房屋登记在陈宇鹏名下。

2009 年，陈宇鹏与周丽签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给周丽，次日房屋所有权转移登记至周丽名下。周丽与银行签订贷款合同及抵押合同，银行放款至陈宇鹏账户，陈宇鹏次日转 30 万元给周丽。之后周丽办理了抵押登记手续，2020 年贷款结清。

庭审中，原告主张与陈宇鹏存在口头借名买房合同关系，购房款由林晓芳交纳，周丽与陈宇鹏恶意串通、以不合理低价转让房产，合同应属无效，并提交银行持卡人存根。周丽对此不予认可，称诉争房屋属陈宇鹏个人财产，陈宇鹏有权出售，且实际交易价格为94 万元，20 万元房款现金支付。

各方认可诉争房屋自交付起一直由陈悦居住使用。周丽提交养老院收据及微信聊天记录证明其同意陈悦居住的原因。

周丽与陈宇鹏系朋友关系，曾共同出资成立多家公司。原审中，陈宇鹏主张合同为骗取银行贷款，应属无效。林晓芳申请的司法鉴定未被受理。

五、裁判结果

确认陈宇鹏与周丽签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。

六、案件分析

（一）借名买房关系的论证

证据梳理与不足分析：虽然原告主张与陈宇鹏存在口头借名买房关系，但缺乏书面协议。购房资金方面，仅有的银行持卡人存根显示持卡人为陈宇鹏，无法证明款项由林晓芳支付。虽然陈悦居住在涉案房屋，但基于其与陈宇鹏的父女关系及离婚协议约定，不能单独以此认定借名买房关系。尽管借名买房关系认定存在困难，但这并不影响从其他角度论证合同无效。

（二）房屋买卖合同无效的有力论证

合同形式与约定漏洞：陈宇鹏与周丽仅签订一份网签合同，对付款时间、过户时间、违约责任等重要事项均未约定。周丽关于曾草签合同的说法前后矛盾，且无证据证明。

价格与交易流程疑点：网签合同价格45 万元明显背离市场价格，周丽主张的 20 万元现金支付无证据佐证。陈宇鹏在未收到全部房款情况下就办理网签及过户手续，周丽取得所有权后长达十余年未主张交付房屋，这些均不符合正常房屋买卖流程。

行为目的与资金流向印证：陈宇鹏收到贷款次日转30 万元给周丽，周丽称此为公司经营资金，结合二人合作开公司情况及陈宇鹏原审陈述，足以证明二人签订合同的真实目的是获取银行贷款，属于以虚假意思表示实施的民事法律行为，合同应属无效。

七、办案心得

证据挖掘与突破：在借名买房关系证据不足时，积极从合同本身的瑕疵、交易流程的异常以及当事人之间的关系等多方面挖掘证据。不放过任何一个细节，如合同条款的缺失、价格的不合理、款项的流转等，通过综合分析形成有力的证据链条。

法律关系的精准把握：深入理解民事法律行为中关于意思表示真实的规定，以及合同无效的各种法定情形。在本案中，准确判断陈宇鹏与周丽的行为是否符合以虚假意思表示实施民事法律行为的构成要件，为案件的胜诉奠定法律基础。

庭审应对与策略调整：庭审中面对对方的抗辩，要迅速抓住其漏洞和矛盾之处。如周丽关于合同签订情况及房款支付的前后矛盾表述，及时进行反驳。同时，根据庭审情况灵活调整策略，充分利用原审中的相关陈述和证据，增强我方观点的说服力。

与当事人的有效沟通：在办案过程中，与当事人保持密切沟通，了解案件的背景细节，如本案中离婚协议的约定、房屋的居住使用情况等。引导当事人提供更有利的证据，帮助当事人理解案件的走向和法律风险，增强当事人对律师工作的信任和配合。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！