成都进入存量时代，中端决战就在2025

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

感觉现在新房买不起了，转投看二手房如何？我年前看了一些二手房，感觉房东还在熬着价格呢？看了几套300-320万的都是这样，请问你如何看待今年成都二手房的表现？我们这种预算是不是看二手更合适了？

房段子解答

成都进入存量房时代，中端决战就在2025！

随着成都土拍的成本走高，成都新房越来越网红化、豪宅化了，所以要么抢不到，要么买不起，购房者被迫回流二手房，是2025年成都楼市的主旋律。

2021年的时候，成都新房二手房成交占比是8:2，2022年就变成了5:5，2023年变成了4:6，2024年则来到了3:7，短短四五年，可谓彻底逆转。

吼了那么多年，成都迎来了真正的存量市场，二手经纪人，或将大有可为。

归功于早年的7090政策，当前成都有着庞大的二手房保有量，前面5年一共卖了70万套二手房，但挂牌依然还有20多万套...似乎永不断供，永远是买方市场——因为次新电梯房存量，就有上百万套。

也正因为如此，“以价换量”成为了鲜明的二手房标签，除了产品力被新房吊打，放眼全国，成都二手房也是无敌的存在。

没办法，二手房太刚了。

70%的二手房，单价不足1.5万；
87%的二手房，总价不到200万；
51%的二手房，面积不到90平；
迄今为止，成都二手房的成交中位数，依然停留在130万级别，单价1.38万，对应面积约96平。

这些数据是二手房的基本面，对低端客群拿捏得死死的。

2025年面临的变化是，随着土地成本的提高，新房不再屑于和二手房抢夺中端客户，250-350万段位的客群，或将被迫分流到二手房市场。

不是说250-350段位的新房绝迹了，而是普遍存在地段偏僻，产品设计老化，缺乏性价比等硬伤槽点，其实长期顺销的新房和次新二手没本质上的区别了。

除非，是偏网红的楼盘，比如**的120平套四双卫，预估门槛350万，还不一定抢得到。

当经济大环境没有快速回暖的前提下，收入追不上房价，那么买房也就迫在眉睫，时机和预算都卡死的中端客户，是回流二手房的重点对象。

金牛茶花、人北；
成华建设路、杉板桥、万年场；
锦江东湖、三圣乡；
武侯丽都、武侯新城；
青羊内金沙、中坝蔡桥万家湾；
高新站南、市一医院、大源、新川；
天新的公园区、天东...
都有望迎来新一轮的二手房重新定义。

次新大盘，刚改套三双卫小套四，地段好配套好，卖相好维护好，房源优质无瑕疵的房东们，应该做好迎接这波流量的准备。

短期是成交占比的提高，长期是成交价格的提升。

会员提问

你好，我最近在看招商32，阅天府，还有林家坝金茂，想问问你觉得林家坝那里有没有比天西更有优势呢？另外天西内部对比的话，从投资属性来看，两个哪个更好呢？

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

当前来看主要是纠结三个板块或者说三个楼盘的发展，首先我们要明白一个道理，那就是这次买来，大概率是长期的而不是短期一旦取证解除限售就快进快出地跑路，不然还不如留着吃利息更稳健，房产的投资，就是要看中板块长期稳定后的终极价值。

你们预算也是很高的，经济实力很强，现在来说，主要对比的是林家坝和天西。

林家坝肯定有自己的缺点，比较典型的就是公墓，但除了公墓，好像也谈不上什么缺点（离公墓近的核心板块，成都有，全国各地乃至香港都有），如果不看价格，单纯地从保守稳健的角度看板块长期的价值，我觉得林家坝反而是足够有支撑的。一方面紧挨着金融城持续散发出来的购买力，另一方面属于衔接主城三环和南门高新的绝佳地段，第三方面是本身规模不大，所以开发呈现的周期不需要很久不需要花费上面很多的精力，是容易出成绩看成效的区域。第四是本身的规划和配套，都在以稳健的方式积极推进，比如学区、地铁，以及商业都是在未来10年能稳稳落地的。

当然，要说缺点，我也提过，一是周围有墓地，看个人喜好取舍，二是配套的落地需要时间，不适合短期快进快出的，而是长期5-10年的，三是偏向稳重买法而不是风险投资买法（和个人心态有关），四是当前房价上涨过于快速，往后看是有泡沫的，但往前看还是相对安全。

换句话说，800-1000万的客群，当前能选的区域很少，放眼长期的话，就只需要区分稳健和风险买法。稳健的买法，除了林家坝基本就没什么安全区了。

再下来看天西，前几年各种规划飞上天，整体的地铁教育还可以，商业兑现也有，但不多，问题不大，像是一个纯新的城市新中心，和原有的老城区存在较大程度的割裂。预期是很高的，但随着整体楼市下行，兑现程度或者说兑现时间，在打折扣了。

天西规模还是比较大的，但反映到配套密集度，边缘性的楼盘就很考验操盘能力了，任何生活消费场景都需要开车的配套不是好配套，天西的核心区域就是招商人字绿廊，招商32地段堪称绝佳，加上产品也卷起来了，虽然此前有其他组团维权的情况，但我觉得不足以把一个开发商直接拍死，主要是①维权的内容是不是非常致命 ②整改的态度如何 ③摆烂不一定会传导到任何一个其他项目 ，对于招商和32号地块，我觉得大方向还是值得期待认可的，而且还可以老带新搞个10万的优惠，所以问题也不大的。

至于说阅天府，本身产品这个没问题，很卷，但时运不济，开盘的时候已经遇到楼市下行，“天新垮丝”等氛围中，所以就算价格不是非常夸张，但也一直卖得挺难，我接触了很多粉丝，主要担心的还是楼市大环境下，是否会站岗的问题，天新兑现周期和效果的问题，以及阅天府小组团下位于板块边缘的能级问题。

综合三个来看的话，我觉得从地段角度应该是林家坝金茂>招商32>阅天府。

简单做个预估排序吧，仅供参考，从回报来看，金茂更有可能追高**万，而缺乏托底的天西，单价估计会在二手市场偏向保守（参考***）。

会员提问

想问下关于买房的推荐，200-250万区间的有关注么，现在金融城附近上班，想买个自住保值的房子。更在意地段价值，配套，通勤哈哈哈~除了最近秦皇帝锦那个低价工抵房觉得合适，其他锦江生态带的新房都没去看，感觉还是二手为主了。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你们的情况还是很清晰明了的，整体来说预算是设定好了，然后本身围绕金融城来做答案，明确不为了内部的产品而苦等新房，那么最好的就是看周边核心圈的二手房了。

考虑到你还没结婚，所以也不建议为了孩子概念，提前入手所谓的学区房，一方面存在学区溢价，另一方面等你以后孩子读书了，到时候学区概念又变天了。

但你也要知道，买房是没有绝对完美的（总有利弊取舍，要抓大放小），买房是需要线上结合线下的（线上推荐后，还要线下实地去看去感受喜好），买房是需要耐心等待机会的（等待好的价格，好的房源）。

1、市一医院这边可以看**，目前有一些89平的套三双卫户型，可以上车，单价已经来到比较低的状态，基本上磨平了学区溢价（高九学区房哈），现在我觉得2-2.2万是比较合理的，最好是总价能谈到200万以内，然后房源本身是无瑕疵的优质房源。（朝向楼层采光装修都没问题的）。这种买来自住还是巴巴适适，保值通勤都可以。这个楼盘需要注意的是临近主干道，所以也要实地感受噪音严重不。

2、站南，**，同样是高九，2019年的次新房，96平的标准套三双卫，目前总价来到了220万的段位，基本的逻辑和**一样，优质房源的低价买入，与此同时还要自测三环噪音问题。

3、大源，**+**，世纪城这边的典型两个盘，紧挨着桂溪公园，学区地段交通生态属性拉满。但楼盘比较小，南门很多精致年轻小姐姐小哥哥喜欢买或者租这小区，基本上保值性也还是没问题的，可以尽量看90多以上的套三户型，有些房源因为房东比较小资，装修得是很不错的，这种买来自住也很舒服。

4、新川方向，看**，这个楼盘非常次新，整体品质也还不错的，现在很多房东，价格也标得比较低，单价2.2万+，你的预算可以上112平大套三双卫了，可以说是提前为家庭自住在做布局。而且周边的商业，新川的学区也在成长中，就是到地铁站远一些，只能说是你的备选答案吧。

周边比较类似的，可以看广都地铁站的**，有99平的套三双卫，也很次新，单价稍高，估计2.5左右。然后旁边的**，**IP和**物业，也是非常合适的买法，当前可以拿下99-112平的套三双卫，周边的烟火气也非常浓厚，虽然距离金融城更远，学区不如高九和大源明显，但是小区更像一个小区，物业更好，烟火气息更浓厚，地铁概念也很丰富，可以说也是非常不错的买法。

至于说南下天府新区的话，除非还有秦皇帝锦那种捡漏的房源，否则可能就不是很适合了，天新二手房估价比较飘忽不定，生态带万安华阳还有海昌路都存在大量的刚需盘，内卷盘，价格是其次，关键是看不到非常满意的地段楼盘产品以及保值性。

假设去锦江，依托未来的30号线，只能看看川师和三圣乡周围的买法，但还要么楼盘迷你，要么楼盘老化，要么学区溢价明显，要么距离地铁较远，也还是很难下手的答案啊。当前你就先安心看看前面我推荐的几个板块和楼盘哈。