央企中交地产退出房地产开发业务，管理层频繁换血，业绩大幅滑坡

一纸公告，宣告了央企中交地产退出地产开发业务。

1月21日，中交地产宣布，拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东——中交房地产集团有限公司，本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。

交易价格尚未确定，将根据经国有资产监管部门或其他有权单位备案的资产评估价值为基础确定。

一位中交内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这应该是国资委要求的，中交地产亏损很厉害，很多地块现在贬值都很严重，不太好卖，甚至低于买地价，卖的话如果价低涉及到国有资产流失，放在手里又缺现金流。”

另一家央企内部人士也表示：“对于亏损的项目，国资委有要求停掉，避免国有资产的贬值。”

这就意味着已经在资本市场近30年的中交地产，将不再持有房地产开发资源。未来中交地产的主业为物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。

消息一出，中交地产股价应声下挫，截至1月22日收盘，中交地产股价下跌9.97%，每股7.86港元。

实际上，这样的调整似乎早有征兆。

去年9月，中交地产发布公告称，公司正在筹划以现金方式收购中交物业服务集团有限公司100%股权。中交服务为中交房地产控股子公司，持股比例为51%。

只不过当时大概谁也没想到中交地产的业绩会在下半年一泻千里，去年上任的新董事长郭主龙没能力挽狂澜，中交地产在巨大亏损之下，黯然退出地产开发的历史舞台。

亏损额扩大了2倍

中交地产的变局来源于其业绩出现了令人惊讶的滑坡。

根据中交地产业绩预告，2024年中交地产的净利润为亏损53亿元，2023年同期亏损为16.7亿元，亏损额扩大了2倍。归属母公司的权益为-37亿元，2023年同期为16亿元。

如果其经审计的归属于母公司净资产为负值，那么根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，深圳证券交易所将对公司股票实施退市风险警示。

关于出现业绩大滑坡，中交地产给出了解释：一是因公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降；二是随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升；三是报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

在这样的背景下，中交地产将其资产和负债都转移给母公司并不意外。此前中交地产经常接受母公司的“输血”，甚至其拿下的一些需要长期开发的土地，也是先交给中交房地产进行代培。

香颂资本执行董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“房地产市场目前处于严重的供需失衡，短期内难以扭转，继续输血也无法改善经营状况，而且也不是某个企业甚至某项政策能够解决。”

当然，作为中交集团的地产业务集团，中交房地产有更多的平台来处置这部分资产，毕竟它还是绿城的控股股东，也有更强大的背书来承接债务。

面临巨额亏损，通过剥离部分资产负债降低上市公司的经营风险，也是为了保住上市主体。

“应该是要保上市公司壳，如果是输血直接资金拆借就行。”一位金融机构人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

而当下，中交地产的账面价值很低，中交房地产会不会再以较高的评估价继续给中交地产注入资金。“目前看，不在于给的价格高低 ，而是剥离之后是否会注入更高质量的经营性资产，如果一直在大出血，那么输血也没什么意义。”沈萌表示。

至于未来的资产注入，上述金融机构人士表示：“房地产业务的估值已经大幅缩水，因此之后的估值逻辑肯定会发生变化。但物业管理服务业务缺少高成长性和高收益性，并不能支撑起上市公司更高价值，所以需要更好概念的经营性资产注入才可能做好上市公司。”

人事巨变

过去的一年，中交地产依旧延续了动荡的人事安排，可谓从上到下，从集团到区域。一个很明显的变化是，母公司人员不断进入到中交地产的管理层。

去年9月，发出冲击千亿豪言的董事长李永前辞职，郭主龙成为新任董事长，他也是中交集团总经理助理、房地产事业部总经理和中交房地产集团有限公司党委书记、董事长。他的任命，当时外界判断很大程度上带有“尚方宝剑”。

由于中交地产现任副总裁何平、王剑申请辞去副总裁职务，中交房地产集团有限公司副总经理杨光泽，中交房地产集团有限公司党委委员、副总经理陈玲，被聘任为中交地产副总裁。

除了他们，董事会中的王尧是中国交建团委副书记、中交房地产党委常委、中交物业服务集团有限公司董事长；叶朝锋是中交集团房地产事业部副总经理，中交房地产集团有限公司党委常委、总会计师；王戈是中交房地产集团有限公司财务金融部副总经理。

母公司甚至是集团公司明显加强了对中交地产的掌控。

而原公司执行总裁徐爱国不再担任执行总裁，调整为总裁；原公司总裁汪剑平不再担任总裁职务，调整为公司执行总裁；原公司执行总裁孙卫东不再担任执行总裁职务，调整为副总裁。

在组织架构上，为提升管理效率，中交地产对总部管理职能部门也进行相应调整，调整后共设部门18个。

在更早之前的2月，中交地产还对区域进行了重新调整，从过去的16个城市公司，按地理区域采用就近原则整合重组，成为9个城市公司。管控模式也从过去的“总部—区域—城市”到“总部—城市”两级管理。

自从开启重组之路后，中交地产时常陷入到大规模的人事变动的漩涡。这家央企的执掌者们曾经给中交地产谋划了一个千亿梦想，但他们很少能在这里经营超过2年。而中交地产也从未真正接近这个梦想，他们在房地产最高光的时刻，也仅仅实现了不到600亿的销售额。

而面对着不断的重组和走马灯似的人员更替，中交地产逐渐失去了竞争力，直到现在，它几乎是已经交出了自己的一切。