房屋买卖未过户，出卖人死亡的，合同如何继续履行？

买房多年未过户，出卖人意外死亡，买受人应该向谁主张权利？出卖人的继承人，是否有继续履行合同的义务？近日，安阳市北关区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。

基本案情

李某将一套贷款购买的房屋转让给杨某，并签订《房屋转让协议》，约定在杨某结清贷款后办理过户。几年后，杨某结清贷款联系李某办理过户，李某称其在外地工作，一直推脱，之后李某因病去世，李某的继承人（配偶、子女、父母）拒绝配合办理过户，杨某将几人诉至法院。

法院判决

法院经审理认为，李某已通过签订《房屋转让协议》将房屋转让给了杨某，杨某也依约履行了付款义务并一直居住使用该房屋，因此“协助杨某办理房屋过户手续”应当认定为李某生前所负的合同债务，现李某的第一顺序继承人已经继承了李某的遗产，就应当在继承遗产的实际价值范围内清偿李某生前所负的合同债务，协助杨某办理案涉房屋的过户手续。故法院最终支持了杨某的诉讼请求。

法官说法

合同一方当事人死亡不是合同终止的法定事由，房屋出卖人死亡后，其继承人仍需按照合同约定，协助房屋买受人办理过户手续。房屋作为不动产，买卖双方只有依法办理房屋的不动产权变更登记后，才能发生不动产权的物权变动效力。因此，在购买二手房时，应充分了解房屋的产权情况和可能产生的法律风险，并在签订合同后，按照合同约定及时履行相关义务，尽快办理过户登记手续，以确保房屋权属有效转移，避免引发不必要的风险。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第一千一百六十一条 继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。

继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

来 源：北关区法院

供 稿：朱明阳、任 悦

审 核：张宗磊

编 校：赵鹏博、贾共鑫