上海
过去三个月，一线城市和强二线城市，成交量明显反弹，成为中国楼市冬天里的一抹暖阳。
然而，对于9月底以来的这轮楼市小幅复苏，全国绝大部分城市地区的人们，感受并不明显，甚至还有些人觉得更冷了。
其实，这也正常！
在过去十几年里，每次周期性的楼市涨跌反弹，都是一线城市率先引领，随后强二线城市跟上。
然后，是普通二线城市。
再后，三四线城市才有所反应。
回顾历史，2014 年楼市较为低迷。
在2014 年四季度，一线城市的量能率先反弹，到 2015 年二季度，一线城市（包含很多强二线城市）的房价也随之上涨。
但当时我观察到，一些三四线城市，包括东北、西北、西南的很多省会城市，房价大多处于下跌状态，直到 2016 年四季度或 2017 年一季度才有变化。
我们以东部的三线城市扬州为例，剖析一下量能变化。
扬州位于江苏，属于中等城市，且距离南京较近，是南京都市圈中的城市。
下面这张图，是 2021 年以来扬州市新房和二手房的成交总量月度走势图。
从图中可以看到，2021 年上半年，扬州的住宅量能比较高，下半年便开始大幅降温。
其中，在 2023 年 2 - 5 月有一波反弹，这主要是因为 2023 年一季度疫情管控结束后，之前积压的购房需求集中释放，全国各地都出现了同性质的反弹。
到了 2023 年下半年，楼市又陷入超级低迷。
2024 年的小阳春出现了一波小反弹；
“5.17新政” 也对扬州楼市起到了一定的刺激作用。
然而，7 - 9 月这三个月楼市又极度低迷。
9月底新政实施后，10 - 12 月这三个月的交易量相比 7 - 9 月有所反弹，但依然低于 2024 年二季度，且明显低于 2023 年二季度。
由此可见，9月下旬以来，一线城市量能反弹，尤其是深圳表现突出，一枝独秀。
再看扬州这个三线城市，9月底以来量能虽有反弹，但低于历史荣枯线，相比一线城市的反弹幅度，可以说是弱不禁风。从当前量能来看，短期内对房价不宜寄予厚望。
接下来我们再看一下扬州住宅成交的年度走势图。
历史最高峰出现在 2018 年，之前我分享过上海市的量能最高峰出现在 2015 年。
2014 年全国楼市普遍低迷，2015 年是楼市复苏的第一年，上海的量能大幅反弹，创下历史新高。
但看扬州市 2015 年的量能，相比 2014 年只是小幅反弹；
随后的 2016 - 2018 这三年持续反弹，最高点出现在 2018 年，比上海的最高点滞后了三年。
我曾在 2016 年提出过房地产板块轮动现象，展望未来一到三年，全国楼市的涨跌反弹同样会经历一轮板块轮动。
估计 2025 年扬州的交易量会比 2014 年略高一点，但不具备大幅反弹的可能性。
也许要到 2026 年和 2027 年，扬州的交易量才能够明显超过 2023 年和 2024 年。
这里，我们只是以扬州为例进行剖析，如果各位朋友不生活在扬州，也不关注扬州楼市，也可将这个规律推广到全国，作为自己所在城市的楼市走向的参照系。
春节期间，从大城市返乡的同学们，可了解一下本地的楼市状况，欢迎老铁们留言交流各地楼市
情报。
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