房产合同律师：恋爱期男方购房给女方亲属，分手后法院不支持要回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)在涉及房产赠与的纠纷中，赠与行为的认定、赠与对象及赠与标的物的界定往往成为争议核心。本案中，李君浩与王丽娜、周秀芬就北京市丰台区一、二号房屋的赠与问题产生激烈争议。以下将从专业律师的角度，深入剖析这起案例，探寻其中的法律要点与应对策略。

一、案件核心人物关系

原告：李君浩，主张撤销对被告的房屋赠与行为或解除赠与合同，要求第三人返还房屋并协助过户。

被告：王丽娜，与原告原系男女朋友关系，否认原告的赠与主张，认为原告诉讼请求不明确、主体错误且已过撤销权行使期间。

第三人：周秀芬，被告王丽娜之母，述称意见同被告一致。

二、案件详细情况

（一）房屋购买及赠与背景

购房起因：2016 年，原告李君浩与被告王丽娜处于男女朋友期间，陪同被告亲属吴娟购买北京 M 公司开发的商品房项目 。因吴娟预定的五套房屋只能购买三套，考虑房屋优点及双方准备结婚的情况，原告决定买下两套房屋（即涉案一、二号房屋） 。

购房过程：被告以第三人周秀芬名义与北京M 公司签订两份《北京市商品房预售合同》，原告委托母亲杨晓燕支付全部房款 2172550 元 。具体付款时间为 2016 年 7 月 23 日、2016 年 8 月 6 日 。2016 年 8 月 6 日，王丽娜代周秀芬与 M 公司签署合同，约定周秀芬购买位于北京市丰台区一、二号两套房屋，价格分别为 1075608 元、1096942 元 。

（二）原告诉讼请求与依据

诉讼请求：

撤销原告赠与被告北京市丰台区一、二号房屋的行为或解除赠与合同。

判令第三人向原告返还上述房屋并协助将房屋变更登记至原告名下。

本案诉讼费由被告承担。

事实依据：

赠与初衷：原告因与被告恋爱且准备结婚，决定将涉案房屋赠与被告。

赠与撤销或解除理由：法律规定赠与财产权利转移之前可以撤销赠与；且原告以结婚为目的的附解除条件的赠与行为，现双方已分手，解除条件成熟。

后续情况：原被告分手后，原告通知开发商暂缓收房，但2018 年 9 月 25 日第三人在原告不知情的情况下接收房屋并使用至今 。原告曾于 2019 年 3 月 19 日以借名买房为由起诉第三人要求还回房屋，但生效判决未认定借名买房关系，驳回原告诉讼请求 。

（三）被告抗辩理由

诉讼请求问题：撤销行为与解除合同的概念不同，原告的诉讼请求不具体不明确，应以诉讼请求不具体为由裁定驳回起诉，待明确后再另行起诉。

主体与行为认定：原告要求撤销或解除进而让第三人过户，主体错误；原告在2019 年案件中主张借名买房，现又主张赠与，行为不诚信，且提供的证据不能证明买房是以结婚为目的 。

赠与性质与时效：原告赠与的是金钱给第三人，且赠与行为在2016 年 8 月钱款交付时已完成，一年的除斥期间已过，原告丧失撤销权 。

（四）法院查明事实

人物关系：周秀芬系王丽娜之母，李君浩与王丽娜原系男女朋友关系。

资金流向与合同签订：杨晓燕（李君浩之母）于2016 年 7 月 23 日、2016 年 8 月 6 日向北京 M 公司共计汇款 2172550 元，并出具《证明》确认受李君浩委托代付购房款 。2016 年 8 月 6 日，王丽娜代周秀芬与 M 公司签署两份《北京市商品房预售合同》 。

恋爱关系与房屋接收：2017 年初，李君浩与王丽娜分手 。2018 年 9 月 25 日，周秀芬接收一、二号房屋，并将其出租至今 。

前期诉讼情况：李君浩曾以周秀芬、M 公司为被告起诉房屋买卖合同纠纷，主张借名买房要求过户，但周秀芬辩称系金钱赠与行为 。一审判决支持李君浩部分诉求，但周秀芬上诉后，北京市第二中级人民法院认为李君浩证据不足以证明借名买房关系，驳回其全部诉讼请求 。李君浩申请再审亦被北京市高级人民法院驳回 。

产权登记情况：M 公司于 2019 年 4 月 9 日取得一、二号房屋的产权证书 。2021 年 1 月 28 日，房屋登记所有权人由 M 公司变更为周秀芬，登记原因为新建房屋买卖 。

微信聊天记录证据：李君浩提交2018 年 9 月 18 日其与王丽娜的微信聊天记录，证明以结婚为目的购买并赠与房屋，但双方在聊天中对借名买房还是赠与存在争议 。王丽娜对聊天记录真实性无异议，但认为赠与系李君浩赠与购房款给周秀芬，已超除斥期间 。

三、法院最终裁决

驳回李君浩的诉讼请求。

四、案件深度分析

（一）证据审查与事实认定

赠与合意证据：原告主张赠与房屋给被告，需证明双方存在赠与房屋的合意。虽然原告称以结婚为目的赠与，但在证据方面，除微信聊天记录外，缺乏其他有力证据。微信聊天记录中双方对借名买房和赠与存在争议，且聊天记录内容相对模糊，难以确凿证明赠与房屋的合意。

赠与对象证据：认定赠与对象对于本案至关重要。法院从整个购房过程，包括看房、签订合同、交纳购房款、接收房屋及办理产权登记手续等环节进行审查。原告未与第三人周秀芬签订书面协议，也未就购房相关事项进行沟通，难以认定双方建立赠与合同关系。相反，购房过程多发生在原告与被告恋爱期间，微信聊天记录也在一定程度上表明被告是赠与合同的相对方。

赠与标的物证据：对于赠与标的物是房屋还是金钱，需要综合判断。房屋买卖合同由被告代第三人签订，后登记在第三人名下，原告自始至终未取得房屋所有权。从日常生活理解，聊天记录中提到的“买房子”“送房子” 也可能指购房款源自原告 。律师在处理这类案件时，要引导当事人从法律和生活常理两个角度分析证据，避免仅从单一角度理解赠与标的物 。同时，要关注房屋产权登记情况、出资情况以及当事人之间的沟通内容等多方面因素，准确认定赠与标的物 。

（二）法律关系认定与法律适用

赠与合同关系认定：赠与合同的成立需要赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与。在本案中，法院认定赠与合同的受赠人为被告王丽娜而非第三人周秀芬。从法律关系认定角度，要综合考虑当事人之间的沟通、行为以及相关证据。律师在处理赠与合同纠纷时，要准确把握赠与合同的构成要件，根据案件事实进行分析判断。同时，要关注法律规定的变化，及时调整法律适用策略。

撤销权与解除权的法律适用：原告主张撤销赠与或解除赠与合同，需要符合法律规定的条件。法律规定赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，但被告认为赠与系金钱赠与且已完成交付，除斥期间已过。对于附解除条件的赠与合同，条件成就时合同解除。在本案中，法院最终未支持原告的主张，主要是因为原告在证据和法律适用方面存在不足。

五、胜诉办案心得

（一）证据收集与整理

全面梳理赠与相关证据：收集包括购房款支付凭证、房屋买卖合同、产权登记证书等直接证明房屋购买及产权归属的证据。同时，关注赠与行为发生的背景和过程，收集能够证明赠与性质、赠与对象、赠与完成时间等方面的证据。例如，收集被告与原告之间关于购房和赠与的聊天记录、通话录音等。在整理证据时，按照时间顺序和证据类型进行分类，制作详细的证据清单，便于在庭审中清晰展示证据的关联性和证明力。

针对原告证据进行反证收集：针对原告可能提交的证据，提前进行反证收集。例如，对于原告可能主张的赠与房屋的证据，收集能够证明赠与金钱的证据，如双方关于购房款来源的沟通记录、资金流转的银行凭证等。对于原告提交的微信聊天记录，收集其他能够证明聊天记录不能支持其主张的证据，如后续双方关于该房屋的其他沟通内容，以削弱原告证据的证明力。在收集反证时，要注重证据的合法性和关联性，确保证据能够有效反驳原告的主张。

证据的合法性与关联性审查：在收集证据过程中，严格审查证据的合法性和关联性。对于所有收集到的证据，仔细核实其来源是否合法，是否符合证据的形式要求。例如，对于书面证据，要检查是否有签字、盖章，是否存在涂改等情况。同时，分析证据与案件争议焦点的关联性，确保所提交的证据能够直接支持被告的主张。对于与案件无关的证据，及时进行筛选和排除。在审查证据时，可与团队成员进行讨论，从不同角度分析证据的效力，确保所提交的证据能够有力支持被告在庭审中的抗辩。

（二）法律适用与策略制定

精准把握赠与法律要点：深入研究赠与相关的法律法规和司法解释，关注司法实践中的最新案例和裁判观点。准确把握赠与合同的成立、生效、撤销、解除等方面的法律规定。在本案中，依据法律规定，明确原告主张撤销赠与或解除赠与合同应满足的条件，以及其证据不足可能导致的法律后果。同时，关注法律法规的变化，及时调整法律适用策略，确保在庭审中能够准确运用法律条文支持被告的主张。

制定全面且有针对性的诉讼策略：基于对法律的理解和证据的收集，制定全面且有针对性的诉讼策略。在庭审中，首先从原告诉讼请求不明确入手，要求法院裁定驳回起诉，待明确后再另行起诉。接着，针对原告主张的主体错误、行为不诚信等问题，详细阐述理由。然后，通过展示被告方的证据，证明赠与系金钱赠与且已完成交付，除斥期间已过。在诉讼策略的制定过程中，要充分考虑原告可能提出的反驳意见，提前准备好应对方案。

（三）庭审应对与沟通

有效回应对方主张：在庭审中，充分准备应对原告的各种主张。当原告提出撤销赠与或解除赠与合同的主张时，迅速展示收集的证据，从证据不足、法律适用错误等方面进行全面反驳。对于原告对被告证据的质证意见，冷静应对，详细解释证据的来源、合法性和关联性。

与法官的有效沟通：庭审中注重与法官的沟通，准确理解法官的询问意图，清晰、简洁地回答问题。在阐述案件事实和法律观点时，运用通俗易懂的语言，使法官能够快速理解案件的关键要点。例如，在解释赠与合同的法律规定时，结合本案的具体情况进行说明，让法官能够直观地认识到原告的主张不符合法律规定。同时，关注法官对案件的关注点和倾向，及时调整陈述和辩论的重点。如果法官对某一证据的证明力提出疑问，详细补充相关证据和解释，确保法官对案件事实有全面、准确的了解。此外，对于法官提出的问题和建议，认真倾听并积极回应，展现出专业、负责的态度，提高法官对案件的审理效率和公正性。在与法官沟通时，要注意语言表达的简洁明了，避免冗长和复杂的陈述。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！