2025武汉恺德雲麓-售楼中心-恺德雲麓楼盘详情-恺德雲麓预约热线

汉口第一个准四代住宅139万起《恺德雲麓》优化后得房率超过100%，南北双阳台半送，双花池/花架全送

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恺德雲麓（硚口区—古田）建面约92-116-129-135平户型，毛坯均价1.5-1.7万。

1、汉口第一个准四代住宅，优化后得房率超过100%，南北双阳台半送，双花池/花架全送。

恺德雲麓是汉口第一个号称准四代住宅的新盘，一直以来的广告，也是提到是汉口四代住宅试点项目。

目前户型图已经出来了，单从户型图上看，赠送确实惊人。

以116㎡户型为例，南北双阳台，且均为两房面宽；除了阳台半赠送，还有南北双花池全赠送、入户门厅全赠送、南北2个飘窗全赠送等。

根据项目释放的数据，南北阳台约占整体面宽2/3，南北双花池/花架加上飘窗、入户门厅等，据说优化后实际得房率高达102%！

从外立面效果图看，确实是大面积阳台

另外值得一提的是，目前市场上赠送花池的准四代住宅，只有招商武昌序的样板间出来了，阳台的空间感确实不错，但是阳台却不能封，而恺德雲麓的阳台是可以封的。

招商武昌序不可以封的大阳台实景

2、项目体量较小，仅有2栋楼，且有一栋40层的超高层

恺德雲麓的体量比较小，仅有2栋住宅，1号楼31层，2号楼40层。不过，据说是一梯一户，且是万科物业管理。

体量小，除了在小区园林、社区生活氛围上弱一点外，有好的物业，还是能加分不少的。

项目栋楼分布图

刚出地面的实景图

工地6月份实景

3、和周边新盘一样，虽然周边新建名校众多，实际却没有一个能对口，即便公办名校也不大概率不对口。

此前，周边越秀天悦文华主打的其中一个亮点就是教育，周边在建两大名校，即武汉外国语学校小语种基地学校和武汉英中学校新校区。

但可惜的是，恺德雲麓也是一样，近是近，却都并非对口，甚至公办也可能无法对口。

武汉外国语学校小语种基地学校2024年1月正式奠基，预计在2025年秋季投入使用。

总投资约2.7亿元，是一所九年一贯制公办外语特色学校，其中小学办学规模36个班，初中办学规模30个班。

汉江湾国际高中(武汉英中学校)也在建中，预计在2025年投入使用。该校区总投资约2.6亿元，拟办学规模48个班，共2400个学位。

武外英中是武汉知名度最高的老牌私立名校，小学至高中都有，每年有大量的学生被世界顶级名校录取。

虽然都距离这两所学校非常近，但是武外英中除了花钱还要考，而且这里大概率是高中，对口不了；

武汉外国语学校小语种基地学校是九年制公办，但外校是全武汉唯一不对口的公办学校，小学和初中招生都是自己筛选，小语种基地大概率也是一样的。

因此，名校在旁，也无法对口，想上就只能各显神通了。

那么，恺德雲麓后期大概率会对口什么学校呢？

根据硚口区2023年发布的小、初划片，它东边的汉江湾1号和西边的招商江湾国际均对口的崇仁路小学汉江湾校区和七十九中。因此，它和越秀天悦文华一样，后期大概率以这两个学校为主了。

4、价格方面，参考周边

与周边新盘价格对比，最近的是越秀天悦文华，目前毛坯卖1.75万左右，远一点的是华发都荟天地，毛坯也在1.7万左右。不过华发距离地铁更近，且自带了学校、商业等等大量配套，且体量非常大。

另外，武汉城建汉江云宸也是个超低价盘，均价1.3-1.4万左右；更远的古田一路，目前价格已经到1.1-1.5万了。

恺德雲麓的价格参考周边，与越秀天悦文华和华发都荟天地价格相当比1.5万起。虽然体量没有它们大，但是位置更好，产品更好！

与周边二手房价格对比，最近的招商江湾国际挂牌价1.5万，近半年成交价14083元/平，此外还有金地悦江时代1.7万，所以，项目价格很划算

5、江汉湾的发展速度相对较慢，周边还有大量未开发地块。

作为武汉曾经规划的城市副中心之一，江汉湾与四新、南湖、鲁巷等齐名，地位较高。

汉江湾生态新城是在武汉主城西部，完成老工业区搬迁和城中村改造，重塑西部发展格局，打造都市产业创新中心。

早在2017年，深投控公司与硚口区签订战略合作框架协议，预计总投资500亿元，打造汉江湾科创总部基地，建成国际一流产业园区！

2021年，汉江湾科创总部地块P（2021）184号地块挂牌，但因为种种原因，未能出让，深投控最终放弃了汉江湾科创总部项目。

汉江湾科创总部基地规划示意图

2022年，武汉发布第三次集中土拍公告，汉江湾地块开始拆分出让。

如今的汉江湾地块被拆分拿下，但多是住宅地块，缺少强有力的产业支撑，未来的发展，还需要时间与更多投入。

汉江湾待规划地块实景

楼盘优势：

1、汉口首个准四代住宅项目，产品是最大的亮点，双阳台双花池，优化后超高得房率，优势比较大；

2、位于古田核心地段，周边地铁、商业、学校配套等比较齐全，后期生活比较方便；

3、引入的万科物业，品牌物业管理；

房源：纯新盘，仅2栋

一：加推房源如下：

恺德雲麓共2栋住宅楼，其中1号楼31层，2号楼40层。

目前2栋楼的户型图已经出来了，户型面积92-116-129-135平

户型图如下：

C户型建面约92平三室两厅两卫：此户型中间户，是目前市面上最流行的连廊户型，北面是连廊，隐私性较弱。三开间朝南，户型方正，动静分区。但是，入户门厅、北面4个飘窗、南面三开间花池全部赠送，阳台半赠送。

B户型建面约116平三室两厅两卫：此户型东边户，南北通透，大横厅的设计，再加赠送非常面积多，功能性满足，整体空间感和舒适度也是非常强的。

A户型建面约129平四室两厅两卫：此户型位于边户，南北通透，不过却不是横厅的设计。据说这个户型优化后得房率，堪比市面上150平以上的户型。

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二：楼盘整体数据

根据规划公示显示，项目占地面积约1.4万方，总建筑面积约7.8万方，计容建筑面积约5.4万方，整体容积率约3.92，建筑密度约27.57%。其中住宅约5.2万方，共包含约469套房源，机动车位约538个，车位配比约1:1.15，户均建面约110平。

总平图

经济数据指标

日照分析图

三：拿地情况

2023年11月1日，硚口区P（2023）073号住宅地块由武汉德丰恺晟置业有限公司（恺德控股集团）底价竞得，成交总价43120万元，成交楼面价8000 元/㎡。

值得一提的是，这个楼面价和隔壁越秀天悦文华一模一样，均为8000 元/㎡。

此外，恺德集团也是2023年少数几个在武汉拿地的民企之一。截至目前，恺德已在武汉打造了恺德·熹园、恺德光谷熙园、恺德·瑜园、恺德信达樾景臺等多个项目，遍布光谷、南湖、金银湖等板块。

区位交通配套:古田核心，凯德广场西边

1、区位

恺德雲麓位于硚口区古田板块，二环与三环之间，硚口古调路与田正街交汇处(凯德广场旁)。距离二环线约3公里，距离三环线约2公里，属于古田核心较为成熟的地段。

微观区位

北面：云彩大厦、解放大道；

南面：越秀天悦文华、武汉外国语学校小语种基地学校（在建中）、规划路；

西面：规划住宅用地；

东面：招商江湾国际、凯德西城、古调路。

地块实景

区位点评：古田核心地段，区域发展还是非常成熟的，也是作为副中心城区发展的新片区。不过汉江湾的产业迟迟不落地，进度缓慢，也整个区域的发展也是有影响的。

2、交通

自驾方面：项目虽然不在主干道上，但是距离解放大道非常近，解放大道可以连接二环线和三环线；也有古田路、古田二路，古田路连接到到沿河大道，而沿河大道附近有古田桥、知音桥等，去往汉阳、连接武昌，都会非常方便。

古田桥与汉江湾

地铁方面：项目最近的地铁站是1号线古田二路站，步行测距约400左右，也不算远。

此外，这里未来规划有23号线的站点，可能是双地铁楼盘，但是23号线停留在规划中，遥遥无期。

古田二路站

交通点评：自驾虽然不主干道，但是出行还是比较方便的；此外，距离地铁也不远，步行可达，交通整体是比较方便的。

3、配套

商业配套：项目东边就是凯德广场，已经开业几年，人气不错，此外，周边还有中百仓储，以及华发未来荟自带的19.2万㎡商业，其中集中商业8.2万㎡；

教育配套方面，前面已写，略

医疗配套：距离项目一站路，在古田三路站就是武汉市第四医院，也称为华中科技大学同济医学院附属普爱医院西院区，是一所三甲医院。

此外，位于硚口区古田街道，东临古音路的汉江湾全民健身中心，也将全面开放。

据悉，汉江湾全民健身中心是集体育健身、体育赛事、体育培训、健身指导等多种功能于一身的综合性场馆，也是武汉市硚口区的一项重要体育设施。

——【恺德雲麓】——

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