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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

项目基本信息

項目名稱：佳境康城

項目位置：珠海雲峰路▪佳境康城

開發房企：駿佳地產

建築設計：澳大利亞 PeddleThorp （國際級）

園林設計：香港 Belt Collins （國際前TOP10級）

建築面積：約130萬㎡（四組團10.5萬㎡）

建築密度：20%（豪宅標準）

在售戶型：約89-105-118㎡3-4房

交付標準：精裝交付

交房時間：現房／期房

物業管理：沃德物業

物業費：高層2.8元，別墅3.5元

容積率：2.5

綠化率：35%

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交通配套

離珠海真的很近！！

珠海主城雲峰路旁，享珠海生活配套，5分鐘直達珠海主城區，真正意義上一腳油門的距離

珠中便捷公交直接到家門口（996、986公交、拱北B線）

30分鐘澳門生活圈，40分鐘深港經濟圈

項目更配套了香港直通巴士，接駁香港太子、旺角、荃灣等；港澳穿梭巴士接駁拱北口岸、港珠澳大橋

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百萬大城 城在成長

約130萬㎡成熟大城，已有超4000+戶業主品質選擇

全齡段社區園林配套，十境主題花園、連廊式會客廳，兒童樂園，叢林中的綠茵跑道……隨處可見綠意盎然，滿足了全家大小的需求

商業步行街＋7大商圈"助阵"，打造繽紛生活的強大底座。

項目樓下，就是約10萬㎡商業步行街，逛超市、吃美食、做 GYM 、買藥看病、看電影等，一站式满足品質生活所需。

此外，孩子下樓就能上學，零距離品質教育等全兑現的配套，都是即買即享受。

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户型鉴赏

全新四組團臻貴園

新推棟數：9幢，兩梯四戶

建面約89-118㎡輕奢3-4房

寬闊待客廳和多功能房間設計

創造藝術美學空間，匹配當代精英居住思想。

建面約89㎡/戶型：2+1房2廳2衛

客餐廳南北通透，客餐分區設計，動線合理，既能自由走動，又能保證休息不受打擾

約3.6米開間客廳，大陽臺可以看別墅群景觀；

主人房超豪華，南北通，也是配有獨立衣帽間和衛生間，滿足主人的私密性

建面約105㎡/戶型：3房2廳2衛

客餐一體，方正實用空間寬闊，動靜分區；

約3.7米開間客廳，靜謐居所，園林景觀；

主人房大套間，南北通超大衣帽間和衛生間

建面約118㎡/戶型：3+1房2廳2衛

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客餐一體，南向採光通風，高舒適四房；

約3.9米開間客廳，近觀園林，遠眺城市景；

豪華主人房套間，帶超大衣帽櫃的舒適次臥；

多功能書房/兒童房，空間可打通創變使用

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房产信息：

行业透视｜折价效果最好，创新手段为好项目造势

2024年，房地产市场已步入深度调整周期第三年，各大开发商在销售端面临不小压力。在此背景下，如何快速去化、实现销售回款成为房企首要目标，而楼盘营销手段的重要性凸显。

通过监测2024年21座重点城市110个通过强营销实现热销或销售逆转的项目来看，可以发现大多数项目都采用了传统的营销手段，主要包括以价格手段为方式（如低开、打折、特价房），数量占比达87%；以及通过中介分销，占比为84%。此外，采用全民经纪人以及老带新方式的项目，数量占比分别为45%及15%。

可见，在传统营销手段中，折价或中介分销依然占到了主流。在市场疲软的当下，直接降价一直是最有效、直接的营销手段。此外，随着自然到访客户比例的收缩，开发商们多数选择与中介合作共赢，增加拓客渠道。

除了传统营销方式外，还有过半的项目采用了创新型营销手段，如采用实景展示（包括样板间、全维度展示等）的项目数量占比为66%；采用新媒体推广的占比达57%。此外，还有数量占比达45%的项目选择了自拓客的营销方式。事实上，近年来房企一方面通过短视频、直播等方式给置业顾问赋能，另一方面通过调整组织架构，设立获客团队，加强线上线下一体作战的能力。从效果来看，不管从项目还是集团层面均取得了一定的成效。

02华北、华南多采用折价营销
华东地区传统营销依赖较低

具体从传统营销手段来看，不同地域之间也产生了一些差异。从价格手段来看，96%的华北项目采用了价格让利的方式，在各地区中占比最高，这可能与当地的市场压力较大有关；此外华东地区仅有83%的项目采用了价格手段，在各地区中占比最低。除此之外，华南及华中两块区域的项目更多采用了中介分销的方式，项目分别占比93%，更加依赖中介分销渠道。

需注意的是，华东地区无论是价格手段还是中介分销，都是在各区域中最低的；其中采用价格手段的项目占比83%，而采用中介分销的项目占比73%。

综合来看，华北、华南及华中三地，相对更加依靠传统营销手段。从营销结果来看，不少项目依靠分销渠道实现了项目热销。比较典型的案例有长春的万锦都荟荣光，该项目随着2024年9月分销渠道的进场，销量也实现了翻倍，类似的项目还有济南中建蔚蓝之城。此外不少项目折价力度较大，性价比较高，同样受到了市场青睐，这些项目主要位于济南、青岛及天津等地。

在市场去化仍有压力的背景下，价格让利确实仍是能够有力吸引消费者的营销手段。但需注意的是，有13%的项目并未有采用任何折价手段。这些项目多位于高能级城市的核心区域，比如位于上海的中海·顺昌玖里、前滩公馆以及宸嘉100·嘉佰道等项目。其中，中海·顺昌玖里于2024年3月28日首开，当天首开推售512套、去化率98%，当日成交额近两百亿，而全年销售一举成为2024年全国单项目销售榜的榜首。该项目位于上海黄浦区的国北侧，紧邻新天地商务区，具有相当的土地稀缺性。凭借独有的稀缺性，中海·顺昌玖里未采用分销或折价等方式进行营销。

03华北及西南超八成采用创新营销
多媒体矩阵为营销造势

在传统营销方式之外，近年来新媒体、新技术的出现也给房企带来了一些创新的营销手段。比如通过建设样板区对项目进行全维度的实景展现，或利用新媒体：如第三方自媒体推文来进行新媒体推广，或通过自建销售团队，使用直播、短视频等方式拓客。

分地区来看，从实景展示的使用率来看，西南地区有87%的项目采用了该方式，华东地区有73%，华北地区68%。从第三方媒体广告的使用来看，华北地区有80%项目使用了该营销方式，此外华东及华南的使用率分别为61%及60%。而西南地区（主要为昆明和西安两城）采用自拓客的项目占比最高，达60%；华东地区采用自拓客占比也达到了54%。

在项目产品力有保障的前提下，通过实景展示，或新媒体和新技术的运用，能将最终效果更直观、准确地触达潜在客户，从而实现更好的营销效果。具体从项目来看，较为典型的项目有合肥招商玺，该项目通过长三角及全国媒体矩阵造势，在首开当日拥有超过1万平米的全维度公区实景呈现。此外，合肥招商玺项目，还举办了长三角经济对话、对话中国人物访谈等圈层活动，树立行业内豪宅形象。据悉，合肥招商玺于2024年8月24日首开63套，8月31日加推22套，短蓄短开，售价全市最高；项目开盘7天内累计销售金额超8亿，刷新合肥近一年来单盘月度的最高业绩。另一个典型案例为长沙中建和悦宸光，该项目通过抖音直播实现线下获客超1000组；此外也通过多媒体渠道宣发，如CCTV-2《经济信息联播》栏目聚焦报道。长沙中建和悦宸光项目共规划961套房源，并于2023年12月入市。项目一年期内已销售96%，并提前8个月完成资金正负零节点；六次开盘均实现90%以上的热销去化。

整体来看，2024年在市场持续疲软的大背景下，折价促销依旧是大多数开发商会选择的最直接、有效的营销方式，其中华北及华南地区更多采用折价。从渠道来看，大多数项目均采用了中介分销，能更有效地抓取客户。从创新营销来看，当前不少豪宅使用了大面积的公区实景展示，让消费者能够最大程度地提前锁定交付效果，降低了客户购买前的品质疑虑；其中华北地区有60%的项目不仅采用实景展示，同样也使用第三方媒体广告。需注意的是，不管采取何种营销手段，最终都要落位到项目实际品质上。只有打造更加稀缺的好项目，后续的营销才能事半功倍。