南京河西的春天又来了

昨天南京建邺发生了一件大事，建邺区产业科技创新大会暨河西中央科创区建设启动仪式在南京国际博览中心举办。各行各业的大佬齐聚一堂，规格很高，盛况空前。

各家媒体都在争相报道，一致共识，河西南部迎来了全新的发展机遇，后河西南时代已经来临。

上图来源：建邺播报

不过我看了一圈，总觉得河西南这个事情，大家都没有讲清楚，也没有说明白，看起来无比热烈，却好像没什么思路。在这里我谈一谈我对河西中央科创区的看法，和大家一起探讨。

换包装与转型

我个人认为，中央科创区这个概念的提出并不完全意味着河西南部将迎来新生，因为河西南部之前并不是没有这些高大上的概念，只是之前的说法是河西CBD三期以及鱼嘴商务区。

这次在空间布局方面，仍然是两个部分，一个是青奥组团，一个是鱼嘴组团。实际和之前的CBD三期、鱼嘴的概念是基本吻合的。

从这个角度而言，我个人认为这是把过去的概念，统一整合成了中央科创区的说法。从名字的变化也能看出变化，比如从过去的金融产业倾向科创产业进行了转换，这实际上属于换包装，换定位，重新整合，重点是“换”这个字。

为什么要换

说到这里，就要谈一谈为什么要换包装换思路，其实道理很简单。过去河西南部的那套规划包括空间层面，包括业态层面的发布时间基本都集中在2014、2015年前后。发布时间如此，实际上规划的时间还要更早。其参考的2013年前后甚至更早时期的人口形式、产业形式、国内外形式都和今天有着天壤之别。

2013年前后正是全球化发展的高峰时期，而如今全球化正在解体。以资本为例，当时的局面是资本大量涌入，实际上我们当时处在一个资本相对充裕，甚至是过剩的时代，这是当时资产价值能够持续走高的一个重要原因，外加人口形式的相对良好，2015年前后我们还经历了一波小婴儿潮。

但今天不管是资本，还是人口都显然不太乐观，资本外撤，人口出生率也持续下降，导致自然增长率已经为负。

在这种局面下，过去河西南部的那套以金融CBD拉高地价，同时以金融产业为主的高端商务业态布局也不符合如今的发展形势。但河西南部预留的超多商办地块又急需完成填空，不可能一直空着。强行开发不现实，所以调整也就成了很自然的事情。

那么如何调整呢？从目前传递出来的信息来看，我认为实际上是从金融商务主导变成了科创主导，而这个科创主体还是AI驱动。比如AI+金融、AI+气象、AI+消费、AI+政务等、AI+低空经济、AI+智能驾驶等。

上图来源：建邺播报

并且重点强调科技成果的衔接，突出科技创新。并且在整体业态的布局上也更加多元化，打造全域公园体系，还把文体旅游提到了一个比较高的地位。推进“文商旅体艺展”融合发展。为河西南部塑造全新的载体、全新的IP和全新的发展模式。

个人理解，其实这次的逻辑，就是以阿里、小米等大厂为数字经济的核心，将新城科技园的发展模式进行提炼升级，并延伸到整个河西南部。

以点带面

目前看这套发展思路还是很有看点的，至少符合当下实际的社会发展需要。同时也不是随便说说，实实在在的项目非常丰富。

这里面分两个部分，第一部分是2025年的十五件重点工作，包括河西南部规划的修编、阿里江苏总部的开园、恒生电子总部、儿童医院二期的建设。阿里达摩院、魔搭社区、阿里校友会等项目落地、挂牌等。

另一部分是未来的一些项目，包括新华社中国经济信息社、省数据集团、省港口集团、江苏智桥科技、南京大学、江苏广电总台、毅达资本、创业黑马等8个共建平台签约。

炎黄国芯全国总部项目、华宝人工智能香氛疗愈项目、汉卫肿瘤AI药物设计与发现平台项目、中交车辆可信数据空间项目、蘑菇车联项目、华立绿色智慧项目、金锐软件项目、苏商银行金融大模型工程技术研究中心项目、万楼数据华东总部项目等10个重点项目签约落户建邺。

总之如何快速的将河西南部存在的大量需要兑现非居住功能完成填空，是这轮河西南部一系列大动作的动机之一。目前来看光有较好的教育硬件条件、优质的居住环境、高品质住宅等并不足以长久的对河西南部的房价有一个良好的支撑。受大环境影响这几年的情况其实并不好，所以必须尽快的建立河西南部雄厚的产业基础，产业为王、人才优先才是长久之计。

另外我觉得南京也是希望通过河西南部的率先雄起，完成对南京楼市信心的筑基。毕竟河西是南京目前最现代化的区域，而且城市界面也很棒，所以稍加努力就很容易出效果。而一旦河西南部的信心得以建立，对整个南京，包括周边其他板块都将带来非常正面的影响。