取消限购之后：广州楼市刚需客“加速上车”，今年市场有望“稳定增长”

【编者按】2024年，中央通过优化税费政策、降低首付比例和利率等手段，明确释放了楼市“止跌回稳”的决心。一线城市作为全国楼市的风向标，其市场表现尤为引人注目。

2024年，广州二手住宅累计网签超11万套，达110781套，成交量高于2023年全年水平；新房市场在2024年第四季度现翘尾行情，成交同比提升55%，季度成交创2022年以来新高。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，2024年，广州相继出台多项房地产利好政策，尤其是9月底以来，在中央定调要促进房地产市场止跌回稳的背景下，广州房地产政策能出尽出，取消长达14年的限购政策。在一系列利好政策的带动下，广州房地产市场去年四季度成交明显回升。

首个全面取消限购的一线城市

“2024年可以视为广州楼市的一个重要分水岭。”广州市越秀区中原地产环市东二分行店董廖锦春认为，在经历了前几年的市场波动后，最糟糕的阶段已经过去。

在廖锦春看来，政策层面的利好是关键因素之一。“2024年，广州出台了一系列利好政策，包括取消限购、降低买房首付比例等，在广州这样的一线城市，买房首付比例已低至15%。此外，银行贷款的利率也达到了历史低位，这使得购房成本大幅降低，进一步提振了市场信心。”

“特别是在去年10月份之后，随着政策的逐步落地，购房者的信心在恢复，一些之前看跌的人也开始犹豫甚至出手购房。”廖锦春说。

2024年，广州先后迎来“528政策”以及“930政策”。其中，“528政策”明确支持非户籍家庭购房，并将首套房最低首付比例调至15%。在政策利好加持下，2024年6月广州市二手住宅网签宗数达到10456宗，环比大幅上涨33.40%，成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。

这一纪录在年末再度刷新。随着广州官宣自2024年9月30日起取消居民家庭在购买住房的各项限购政策，广州成为首个全面取消限购政策的一线城市。无论是广州市户籍，还是非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。至此，广州自2010年10月推出的楼市限购政策，画上句号。

政策落地后，广州二手房复苏势头持续，2024年四季度二手住宅网签连续3个月破万，其中12月份的二手住宅网签数量为11494宗。该网签量成为去年年内单月成交最高成绩，同时也是年内第5次突破万套。

综合全年数据，据广州市房地产中介协会公布的数据，2024年1-12月（统计周期:2023年12月26日至2024年12月25日），广州市二手住宅累计网签110781套、1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%。

业内认为，2024年，广州总体贯彻落实中央关于房地产调控政策的总基调，做到房地产政策应出尽出，目前，广州房地产政策已创2010年以来最宽松时期。

刚需刚改客群由“小步入市”转向“加速上车”

广州新房市场虽然全年整体成交量有所下跌，但在政策推动下，去年四季度迎来翘尾行情。

据中指研究院数据，2024年四季度以来，随着各项利好政策的陆续出台，有效地提振了市场信心，市场需求得到进一步释放。同时，开发商为冲刺业绩加大营销力度，以及在热销楼盘的集中开盘带动下，市场成交呈现翘尾行情。广州新建商品住宅网签套数连续3个月成交超8000套，整体呈现阶段性回稳态势。

综合2024年四季度数据看，广州四季度合计成交新建商品住宅27969套，成交面积303.7万平方米，环比大幅提升75.9%，同比提升55%，季度成交创2022年以来新高。业内认为，在去年四季度的放量成交下，广州全年房地产市场成交呈筑底回稳趋势。

“政策落地对购房者决策的影响是很大的。”据廖锦春介绍，一位客户在2024年6月份成功卖掉了自己的房子计划置换，然而，在接下来的几个月里，尽管带看了很多楼盘，但却一直没有出手。直到9月末广州官宣全面放开限购政策后，他才在国庆期间迅速定下了一套房子，这种客户的成交表现反映了这部分持币客户的心态变化。

“政策落地，很多新房项目去化都很好，特别是大型开发商的项目，像保利、中海、万科等的项目带看和成交有明显的上涨，包括一些续销的楼盘，几乎都实现了清盘。”广州中原地产一新房代理提到。

广州中原研究发展部提及，2023-2024年广州楼市调控政策逐步放松，市场主要经历了三轮上升周期，2024年“930”全面取消限购后，政策效果立竿见影，市场见底回升明显，新房来访及认购环比大涨104%、228%。其中，刚需刚改客群由“小步入市”转向“加速上车”，信心修复最快，改善置业需求持续释放。

陈雪强认为，2024年伴随着房地产利好政策的持续释放，广州房地产政策已非常宽松，无论是对刚性置业，还是改善性需求购房者均十分友好，也将促进房地产市场需求的进一步释放。

今年将继续稳定增长

对于2025年的广州楼市，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，随着经济的持续复苏和政策的不断调整，2025年广州的房地产市场预计将维持一个相对稳定的态势，新房与二手房市场将各自保持一定的交易规模。其中，新房市场预计交易量将稳定在7万套左右；二手房市场预计将更为活跃，交易量有望达到11万套至12万套。

其认为，当前广州已全面退出限购，随着新房和二手房价格的持续调整，使得更多有购买力的新市民和外来人口能够进入市场。同时，2025年，广州的城中村改造会大力推进，这也将对后续市场需求形成有利支撑。此外，广州二手房市场中刚需和小户型的教育需求仍在持续增长，也是推动交易量上升的重要因素，特别是像番禺和海珠等地区预计将继续在二手房市场中占据重要地位。 政策层面，广州市政府将通过完善建筑新规和规划条件来吸引开发商拿地。同时，政府探索收储地块后“商改住”等政策的实施，将进一步盘活存量用地，优化土地资源配置。 因此，2025年广州的房地产市场预计将维持稳定增长的态势，新房市场将保持稳定需求，而二手房市场则有望在政策支持和市场需求共同推动下实现更为显著的增长。