远洋城城启家园交通配套：地铁10号/17号/18号线约1.3公里

龙岗平湖「远洋城」首推城启家园有4个单元，共657套房源！面积有65㎡的2房2厅1卫，79-89㎡的3房2厅2卫，108㎡的4房2厅2卫户型

远洋城价格方面：开盘折后均价3.16万/㎡，折后单价2.9-3.42万/㎡，总价在230-370万/套，预计在2027年6月份之前带全屋华为智能精装交房。

79㎡的3房2厅2卫，折后总价230-270万/套，单价2.91-3.41万/㎡。

89㎡的3房2厅2卫，折后总价260-310万/套，单价2.92-3.48万/㎡。

108㎡的4房2厅2卫，折后总价320-370万/套，单价2.96-3.42万/㎡。

「远洋城」总建面超69万㎡的综合体大盘，涵盖了住宅、写字楼、商业、公园、学校等配套，也是目前平湖体量最大的楼盘，同时该楼盘也是整个深圳有史以来第一个降价无理由退房以及封顶前无理由退房的项目，期限是针对在2024年12月31日前认购的客户！

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远洋城位于龙岗平湖山厦路与惠华路交汇处，东临广深铁路距平湖1.5公里，西临平湖金融服务业基地。远洋城，前身为平湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规划建面69.3万㎡，其中住宅分6个地块开发，规划1所九年制54班学校，全部建成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办公，是一个集住宅、办公、商业、教育、公园于一体的综合体大盘。

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当前首推的远洋城启家园，总占地面积约1.65万㎡，建筑面积约13.75万㎡，容积率6.38，绿化率40%，共由4栋47层高的住宅组成，其中1栋1/2/3/4单元住宅47F，旁边配建1所幼儿园，总规划1032户，可售商品房688套，全部3梯6户设计，停车位923个，车位比1:0.89。

远洋城铭家园，占地面积约1.92万㎡，总建筑面积约17.1万㎡，容积率6.26，绿化率40%，共由4栋47层高的住宅组成，配建1栋文体活动中心，总规划1144户，停车位1099个，车位比1:0.96。

远洋城臻家园，占地面积约1.96万㎡，总建筑面积约15.8万㎡，容积率5.6，绿化率40%，共由5栋33-47层高的住宅组成，其中1栋1/2/5单元住宅33F，1栋3单元租赁型人才住房47F，1栋4单元租赁型人才住房46F，2栋是1所制幼儿园。

总规划1485户，其中租赁型人才住房1020户，1栋1/2/5单元商品房是2梯5户设计，停车位1124个，车位比约1:0.76。

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一、平湖中心万亿级规划 撑起深圳及湾区大未来

【12大城市功能中心之一 城市能级大跃升】

作为全市1/12的城市中心、1/9的枢纽中心、1/2的龙岗双核、3.0时代的科创新城，平湖正在迎来前所未有的高光时刻。

【万亿级ICT产业集群 深圳“世界级智芯”】

平湖中心协同周边区域打造万亿级ICT产业集群承载区、千亿级跨境电商产业集聚区。

项目位于平湖科创中心的核芯位置，作为承接利好的“第一站”，尽享板块发展头排红利。

【产学研深度融合 虹吸10W+高精尖人才】

目前，平湖拥“四上”企业1260家，占龙岗的20%，430家国家高新技术企业；鹏芯微、新凯来、领益智造、鹏进高科、宏电等龙头企业进驻，从半导体到科技创新，平湖正成为深圳科创产业的智芯加速点。(信息来源:龙岗政府在线 https://www.lg.gov.cn)

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项目配套介绍

区域价值远洋城属于平湖的核心位置，平湖万亿级ICT产业规划，交通中心，科创新城，产学研深度融合吸纳10万高精尖人才，430家国家高新技术企业占龙岗区的20%。

交通方面 当前距离平湖枢纽站约1.3公里，平湖枢纽将汇聚10号/17号/18号地铁线，以及深惠城际，厦深铁路，广深铁路等多条主干线，将平湖枢纽定位为四主五辅中的“五辅”枢纽之一。

商业配套 项目约1.2公里有融湖广场，约3.5公里范围内还有华南城，奥特莱斯，万达广场等大型集中式商业综合体。

学校情况项目自带1所9班制幼儿园，旁边规划在建1所九年制公办学校，目前已经透露是南方科技大学附属实验龙岗学校，在2025年秋季开学。

目前该项目小中学区都划分在平湖外国语学校，在2024年小一的录取积分是75分，初一录取积分是68.85分，积分比较低。

百万方全生命周期大城，与城共融共成长

深圳远洋城，超百万方全配套综合大城，家门口南科大龙岗附属实验学校（在建中），家门口山厦公园，规划有3所幼儿园、约4万平米商业、文化活动中心、文化主题园林、四大主题泛会所架空层、写字楼等，以古树广场搭建人文住区的首开地块，为大城幸福生活赋能。

【户型鉴赏】

【约79平3房2厅2卫】

【约89平3房2厅2卫-横厅】

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在历经3年左右的调整后，2024年第四季度以来我国房地产市场开始出现一些积极变化。如何看待当前房地产市场的发展现状？2025年房地产市场发展前景如何？

房地产市场的发展规律变了

从2021年7月持续至今的调整，是我国房地产市场进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律，将完全不同于过去20年。

过去，房地产曾发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较少。而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。

笔者认为，从2020年开始的最近一轮房地产调控，与国家经济转型的大背景是一致的，即深化创新驱动发展，不断增强新动能、新优势，提升国家整体经济实力和国际竞争力。截至2024年三季度末，房地产贷款余额52.9万亿元(其中个人住房贷款37.56万亿元，房地产开发贷款13.79万亿元)，占所有信贷余额(253.61万亿元)的20.9%，而2023年末占比为22.1%。而2019年末，房地产贷款余额占比高达29.0%。我国不再将大量资源流向房地产市场，而使资源更多投入先进制造业和现代服务业。房地产行业自身也需要在转型中实现高质量发展。

从目前来看，房地产行业有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，而2024年预估只有10亿平方米左右，3年下降幅度可能达到44%。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。

缓解这个问题，需要多管齐下：

第一，在市场调整期，必然有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模，维持土地市场稳定。应继续引导和加快推进房企退出与转型，提升住房质量，为老百姓盖好房子。

第二，进一步扩大需求。例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，包括税收、贷款利率等多个方面；更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比；继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

第三，加大结构性去化力度。商办用房的去化压力更大，建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，地方政府宜结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等，前瞻性地对商办空间进行合理规划。适当简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。也可以考虑对一些符合标准的商业与办公用房改建为租赁住房。

未来一两年房地产市场将回稳

2024年以来，为解决房地产市场发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。从政策来看，力度是在不断增强的，且是全方位的。目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等，北京、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。

2024年9月份的中共中央政治局会议提出，要“推动房地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。2024年9月底以来房地产政策进一步放松后，月度销售改善明显，10月、11月的月度销售同比都是加速恢复的。

另外，财政部明确指出，地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可用于土地储备，这是一个创新，有利于商品房库存去化，也能有效缓解房企现金流的紧张状况。笔者相信在未来一两年内，主要城市基本上都可以实现止跌回稳，三四线城市需要的时间要长一点。

展望未来，要促进房地产市场进一步发展，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，例如限购限售等，上海、深圳、北京的限制性政策仍然有放松空间。

而随着市场常态化，有些只是应对当前市场的应急政策例如“白名单”“收储”等，预计以后也会逐渐退出。而有些常规性政策，例如利率调整等，以后可能会长期运用在房地产市场调控中。

从过去几年发展看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年大概率能实现回稳，这与政策力度、居民预期、经济环境等多重因素有关，不排除市场出现一定波动。从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。

房地产市场的未来变化

目前，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头，房企必须审慎经营。

同时，2024年以来，国家越来越强调要建“好房子”。截至2023年底，我国城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，避免“规模为王、重量不重质”。

经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率也有所下降，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，笔者认为房地产企业要顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。

在新阶段，房地产市场可能会有五个方面的变化趋势：

一是新房规模收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3平方米。成熟房地产市场对新房的需求有规律特征，即随着房地产市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2-0.3平方米。我国一线城市已经出现这一趋势。

二是二手房交易成为主导。近些年我国二手房市场发展迅速。我们重点监测的20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%，二手房成交量已经超过新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已经步入二手房交易为主的存量市场阶段。

三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新的发展阶段，资产价格重构也是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系，其中一线城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。从国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。

四是城市更新成为新的发展趋势。城市更新是城镇化进程中的关键环节，主要是通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退、环境较差、设施老旧以及空间布局不合理的区域，进行有计划、有步骤的升级与重塑。

五是保障住房体系将进一步完善，成为住房体系重要支撑。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求，也是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。