2025成都楼市向好，但切忌恐慌上车

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

段老师，我看成都房价是不是已经触底了，回稳了，今年房价好多人都说要开始上涨了，你觉得有必要先买一套在成都放着不？ps:我是外省的，可以用本地公积金买房，这次买房主要是偏保值投资，我退休了才来。

房段子解答

我常说不要为了买而买，不要为了卖而卖。如果缺乏实际的自住需求，那么买房很多时候就是荒诞的。

现在大家普遍还是对2025年的房价走势比较乐观的，看多的比看空的更为主流。

多空转换主要是2024年跌太多了，加之各种政策舆论土拍的吹风，所以大家对今年房价还是比较乐观的。

但我们也要清醒的认识到，这种乐观并非建立在暴涨的基础上，很可能是长期盘整，温和上涨。

有多温和呢？温和得有可能跑输定存利率，跑输通货膨胀。

也就是说，实在是没有遇到合适的房源，持有现金也心不慌。所以在这种楼市大环境下，不要为了买而买，不要恐慌式买入，不要投资心态买入。

买房反而应该遵循实用原则。

买入的核心诉求是什么？
能否自住？
是否需要自住？
能否负担首付月供？
能否接受消费属性？
...

当然，这里并没有指那种土拍价2万+的豪宅们，也不是动辄金大攀的二手房，而是绝大多数中等马。

还有一些确实客观存在捡漏的买入机会，这种则应当机立断，毕竟人生机遇没有各种彩排，随时都是现场直播。

会员提问

你好，我名下有三套小房子，两套是双楠，大石路的老房子，然后另外一套是08年的抚琴，都是电梯房，想问问现在24年中旬了卖房还来得及吗？主要是置换，预算三四百，未来可能有学区需求，希望交通便利生活方便，偏向主城方向哈。看过武侯，天新，林家坝，公园区，龙泉好多楼盘，越看越乱。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

整体来说你们的思路和需求还是很明确的，就是要卖掉劣质资产，然后优化为改善保值产品，这也是绝大多数成都人正在做的事情。

先说**这个楼盘，位于桐梓林，属于电梯高层，但是房龄很大了，主打大户型，是典型的老破大行列，未来整体的单价还会持续低位运行，房价起色不大，当前来说，继续持有的话，一是看中租售比，二是老人自己不想买需要自己持有的心态，后者不多说，前者来分析，不知道是多大的户型，要是138平的套三的话，那么租售比大概是3%左右，和普通住宅2%相比高了不少，但是和理财或者其他投资方式而言，又低了一些，所以这一套房处于模糊地带，可卖可不卖，我个人觉得要是你们的租客租金稳定，那么可以继续持有，反正现在也卖不起价。但要是你们后面买房的话，东看西看都没有看到很满意的预算内的房子，需要加预算看更好的产品的时候，那么就果断卖掉吧，属于资金周转所需。

然后你们本人名下的三套小房子，分贝在内双楠、大石路和抚琴，45-89平的电梯房，房龄15年以上，地段整体在当前楼市来看，并不是非常保值的主流核心区，这类刚需老化的电梯房，还有房价持续下行的风险（类比桐梓林的老破大，单价只有1万出头了），很多人都在抓紧时间逃离这种产品，拥抱更改善的核心资产，你们也要加速处理了。

这里穿插两条，用以回答你是否现在置换划算？置换分析：https://weibo.com/1551561845/O4GvqCRLi 卖房技巧：https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh

接下来我们回到主题，那就是300-400万的预算，怎么买能满足交通商业和未来的学区需求。

先说下你看的几个盘，武侯太平园附近的万科古翠隐秀、国贸蓉上，产品是不错的，环线也可以，但是楼盘板块比较割裂，被三环和铁路割裂，所以未来我并不太看好这种小众板块的综合潜力，学区、地铁和商业都很勉强，开发商走了后，又是一地鸡毛，不会形成一个核心板块，他们只是为了卖地赚钱而已：https://weibo.com/1551561845/OdN2e83q5

天府新区距离主城区稍远，但是生态环境好，不过也只能说是生态好，部分的价格比较便宜。

建发璞云两三百万的刚改产品倒还不错，但是周围入住率低，商业地铁都较远，未来可能至少5-10年才会稍微成熟一些，你们买了就是煎熬，它适合周边稳定工作生活的人，而不是你们未来区位充满不确定性的人，你们要往主城三环方向多去考虑下。

龙湖天府晴川、海伦堡是一样的概念，至于招商时代公园，只能买二手房了，最便宜的122平套三户型，2T3户，总价是不到400万的，可以满足教育的概念，地铁商业未来可期，整体格局会比万安更好一些，但是也受制于天新的发展预期，生活配套短期不会是非常方便，如果能耐得住寂寞长期等待的话，也可以考虑，不过前提是单价还要好好砍，我觉得可能2.5万左右比较合适。https://cd.ke.com/ershoufang/106118679705.html

林家坝的万科朗拾交子，是比较主流的三四百万买法，学区和地铁都未来可期，整体格局和招商时代差不多的，都是要再等5年才能成熟，商业还不确定（据说有开市客），周期拉长的话，也可以，还是比较确定的买法，但是也存在2个问题（距离公墓近，高速近，这点要看你们父母介意不？）

至于说麓湖西派臻境的确超预算了，东安湖1号，颜值可以，但是地段不行，放弃吧。

所以，最终来看，假设我有三四百的预算，怎么买？严格限定预算400内的话（保不准后面你们可能预算能加到400多，以后再说），我觉得还是要围绕5+1来看。

西门基本不好买，国宾偏刚，蔡桥超预算，武侯看得上的武侯新城也400多，机投和太平园整体偏刚一些，适合卡点300左右的买法。

然后东南的锦江，只有林家坝的万科朗拾交子和城投锦上映适合一些，不过万科挨着公墓近，锦上映挨着三环近，都有自己的一些明显缺点，如果不在意这点的话，再深入考虑买法。

再往南，高新我觉得新川是不错的买法，当前400万内的话，最适合你需求的是陆肖TOD麓鸣九天，目前四五六期都还有尾盘在售（如果没去过的话，我这边还可以申请额外优惠），学区有自建学校，引入名校资源（估计6月官宣），地铁有6号线陆肖站，还有22号线的规划到天府三街，也是非常核心的地铁优势，商业有在建的万象天地，可以说综合属性是拉满了的，不过有一说一，产品的格局，并不是很卷，就是一般的新房产品。

继续北上看成华的话，三四百万比较合适的，我觉得还是要**板块，比如...略。

至于说二手房的话，你的预算其实很宽泛了，只不过产品格局没有当前新房那么卷。前面提到的招商时代公园二手房，砍价下来也是典型的买法。

另外直接推核心区的核心买法的话，建议看看...略。

会员提问

你好，房老师我现在用不用把天府半岛的套四152平的卖了？我如果再买准新二手房的400-500左右（可以稍微高一点）的话，推介哪里合适个人倾向高新和天新C。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

咱们重新梳理情况来看的话，恒大天府半岛套四的152户型，整体还是受到行情以及本身的地段格局影响，现在好多单价跌破了2万，足以说明下行周期它的真实价值并不高，未来大的反弹估计是看不到了，如果比较着急套现出来资金另外再买的话，我觉得当前割肉出售也想得通，但假设持有压力不大，也没有另行的资金压力，我觉得也可以随缘等待价格起起伏伏，整体来说，估计要再熬2-3年才能有所起色，到时候再顺势卖掉未尝不可。

主要的精力，还是要到改善买法来，400-500万的预算，考虑到你倾向于高新和天C，基本上没有特别好的二手房值得你捡漏，四五百万的二手房，一定的核心地段，而核心地段的二手房房东，又往往比较傲娇，捡漏是偶然性的。

主要的买法，还是要回到改善新房上来。四五百万甚至稍微高一点的话，本身又在大源工作，那么就只有三种买法。核心价值是远达天宸名邸，有入门版本的2T3产品，总价大概是500多万，优势是融入了大源的整体地段和配套，不论通勤还是保值性都是很强的，缺点是品牌力和产品力表现一般（并非价格高了，单价设定其实是合理的）。类似的是交投或者大源人才公寓高投天悦锦萃https://weibo.com/1551561845/Oe48r87nT 但是交投估计很抢手，不好买到，人才公寓120-200平缺乏过渡的改善套四，也很尴尬，大源本地的话，就是远达的147平，这种买法也算是四平八稳的。

第二种就是新川，到大源来横向地铁虽然不方便，但是自驾是没问题的，而且未来可能有22号线贯通，长远来说，也不错，值得期待。当前比较典型的是保利新川天珺，143-169户型，都很不错，而且价格也不算高。我看之前143户型才3.2-3.3的门槛，整体性价比还是很好的，而本身保利新川的户型品质颜值会所这些都很高级，是新川一霸，如果要寻求兼顾性的性价比的话，那么保利新川我觉得还是很合适的安全买法。

至于南下天C 的话，我觉得可能比较好的就是阅天府了，产品是绝对非常非常卷的，因为最近顺销，所以优惠下来价格压得也比较低，大概也是不到500万可以拿下143户型的状态，天C就是看中生态看重未来5-10年的长期主义，同时考虑阅天府也是兼顾到了本身的地段品牌商业地铁等概念，综合下来天C合适的买法。

远达偏向就近通勤自住，保利偏向性价比，阅天府偏向长期未来和生态价值。不知道你是哪一种心态的人?

如果我是你的话，出于安全的法则，个人会比较倾向于优先看远达天宸名邸，产品有差异，但不是很大了，主要是地段和价值的安全性很高。