万字解读！2024苏北商业领头羊

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|李磊

图片来源|吾悦广场苏北区域

全文8593字|22分钟阅读

与长三角地区多座“万亿”城市相比，苏北城市的经济体量并不算突出，但在近年来却开启了“狂飙模式”：

从2023年江苏13市GDP增速来看，连云港10.2%、宿迁7.8%、淮安7.8%、徐州7.1%、泰州6.8%，包揽整个长三角地区的前五。

2024年前三季度，淮安、宿迁分别以7.0%和6.9%的GDP增速，拿下长三角41座城市的冠、亚军；徐州、连云港GDP增速分别为6.2%和5.8%，均高于全省平均水平；泰州GDP增速达5.0%，跑赢全国大盘……

强劲的经济增长势头为苏北商业发展造就了坚实的基础和广阔的发展前景，也让这里成为了各商业开发企业的必争之地。以吾悦、金鹰、苏宁、雨润为代表的江苏本土明星商企立足大本营持续深耕，并逐步走向全国；万达、宝龙、印力等外来优质企业也被苏北商业市场吸引，早早将其纳入布局的重点版图。

据赢商大数据显示，截至2024年底，徐州、淮安、宿迁、连云港、泰州五城存量商业150个，商业体量约1255.46万㎡，庞大的存量市场意味着激烈的商业竞争；从商业类型来看，存量商业中传统百货数量占比仅10%，苏北商业已全面进入购物中心时代；从区域分布来看，这150家商场有55家（约37%）位于县域市场，商业下沉趋势明显。

存量规模庞大、商业竞争激烈、商企巨头扎堆、县域商业勃发……这些关键词构成了苏北商业发展的基本面。

在苏北众多商业项目中，单体出彩的不少，但如果放大到企业层面来看，能够以规模化布局打造多个区域型乃至城市级标杆项目，持续焕发商业吸引力，并引领所在城市乃至整个苏北商业发展的企业却屈指可数。

这其中，究竟谁是苏北商业领头羊？

从各企业在营项目规模来看，吾悦广场以16个、162.92万㎡位居苏北存量商业规模第一；万达广场排名第二，共计13个、151.83万㎡；位列第三的雨润在苏北区域共有7家商场，体量约68.2万㎡；金鹰在苏北也布局了5家商场，体量为34.24万㎡；此外，茂业以4个、31.7万㎡排名第五……无论是在管数量，还是在管面积，吾悦广场都是苏北地区首屈一指、独占鳌头的商业品牌。

结合现今150个、1255.46万㎡的区域商业存量来看，吾悦广场苏北区域（以下简称：苏北吾悦）运营项目数量和体量分别约占11%和13%。换言之，在苏北地区每10座商场就有1座是吾悦广场。

相较于金鹰、雨润、万达、茂业等企业的“渐进式”发展，苏北吾悦的发展速度也像苏北地区的经济一样，开启了狂飙模式。在短短6年时间内，便以“黑马”之姿实现了从1城1店到如今5城16店的规模，其扩张速度有目共睹。

从覆盖范围和影响力来看，苏北地区16座吾悦广场共辐射14个市辖区/县/县级市，其中11个项目位于县域市场，多个项目以首家购物中心姿态面世，引领了当地消费者的生活方式。

苏北吾悦的经营表现同样可圈可点。据悉，2022-2024年间，苏北区域吾悦广场客流和销售额平均增长率分别达到10.5%和13.8%；车流平均增长率12.7%；总会员量更是以34.5%复合增长率高速增长，现今存量活跃会员总量已达350万，2024年内引入1000+个高品质品牌……在整体低迷的消费市场中，这一系列逆市上扬的数据，无疑最能见证吾悦广场品牌和产品的成色。

就用户口碑而言，苏北各吾悦广场在大众点评APP上评分多为4.8分超好评星级，且16座商场均进入城市必逛商场榜。其中，连云港赣榆吾悦广场和泰州泰兴吾悦广场分别拿下当地购物好评榜和热门榜第一，宿迁宿城吾悦广场更是一举夺得双榜冠军。此外，仅2024年度苏北区域吾悦广场便荣获包含省级、国家级在内的近40项大奖，其发展成果和品牌口碑受到各界的广泛认可。

由此可见，苏北吾悦在项目规模、发展速度、经营表现和品牌口碑等维度均遥遥领先，从众多商业地产企业中脱颖而出，成为苏北商业当之无愧的领头羊。

纵观其发展历程，苏北吾悦不仅已具备显著规模优势，在战略上更是以深耕经营的精细化路径，不断扩宽在地市场边界及影响力，有效拉动当地消费、推动区域繁华，在在营项目的升级和新项目的拓展上，都总结出了一套行之有效的打法，展现出强大的品牌实力。

对此，我们总结归纳了八个关键词，具体解读苏北吾悦如何聚焦并改变苏北商业，以期为行业带来一些启发与思考。

01

消费场景迭代

消费向下，生活向上。2024年，走进中国的县域城市，你会发现一种新的活力正在涌动。一群被称为“小镇青年”的新生代消费者，正用他们独特的消费观念和购买力，重新定义着中国的消费市场。

公共语境下的小镇青年是生于三、四线城市及以下小城镇，年龄在18～35岁之间的青年群体。作为带有鲜明时代特色的文化符号，小镇青年因科技和城市发展接收到来自各方的信息，对美好生活提出更高的要求——即要在县城中体验到不亚于高线级城市的便捷服务以及更丰富多元的消费场景。

作为覆盖苏北县城最多的商业品牌，吾悦广场无疑与小镇青年建立了广泛的链接。每一座吾悦广场的开业都是一次小镇青年的“集体狂欢”，也是他们拥抱商业新浪潮的前沿阵地。

吾悦对标一二线城市的标杆品牌和游逛场景，以更加前沿的商业内容，与年轻人需求高度同频。时下热门的咖啡店、奶茶店、烘焙店，成为休闲聚会的热门场所；瑜伽健身、鲜花宠物和各类游乐设施也逐渐融入人们的日常生活……从“满足需求”到“引领生活”，吾悦广场所呈现出的生活场景和消费方式，正成为小镇青年休闲生活的新选择，也让这里成为当地消费者休憩交流的“第三生活空间”。

苏北吾悦不断通过对县域市场城市基因和消费者价值追求进行在地化解读，并以此为核心进行品牌焕新、场景升级，从而引领和迭代当地消费者的生活方式，激发消费市场活力。

02

品牌招引孵化

对于商业项目而言，能对消费者快速产生吸引力、对市场形成强势引领的，一定还是基于内容层面的业态构成和品牌组合。

苏北吾悦基于城市消费趋势与消费偏好研究，通过业态规划适配，以高契合度、高消费性、独有性、首店品牌为选取标准，孵化多个特色品牌，打造自己的差异化竞争优势；在业态品牌组合中，以强关联性进行组合，持续夯实优势业态，并积极创新消费空间，对于项目品牌的调整与优化从未间断。

2024年内，苏北吾悦通过聚焦自身优势的零售、餐饮、生活方式类业态，引入FILA、莲香居、盒马鲜生、南京大牌档、绿茶、西塔老太太等1000+家高质量品牌，持续进行优化升级，形成强大的业态矩阵。

//发力首店经济

首店经济作为品牌价值与区域资源的最佳耦合，已成为提升城市商业魅力、激发城市消费差异化发展、促进消费能级提升的重要举措。苏北吾悦通过不断发力首店经济，以“首店收割机”的形象成为众多品牌进驻苏北市场的“不二选择”，持续助力苏北地区消费升级。

▶▶ 宿迁宿城吾悦发力“首店经济”，持续引入望蓉城、龙歌、babycare、森林鸟等宿迁首进品牌和BEASTER、HISEASONS、黔夺夺等苏北首进品牌。

▶▶ 淮安吾悦广场汇聚南京大牌档、绿茶、麻六记、网鱼电竞、babycare等首进品牌。

▶▶ 丰县吾悦广场吸引了屈臣氏Pink店、骆驼户外、泸溪河、虎丫炒鸡、罗妈砂锅等首进品牌……

这些首店品牌的入驻巩固了项目在当地的商业龙头地位，更提升了当地商业在苏北地区的综合影响力。

//夯实优势品类

连云港赣榆吾悦在2024年新引入沙胆彪、小白鹅、谭三娘、黔家婆等高品质、高热度的餐饮首店，与项目原有的小菜园、周大厨、蛙喔等“长虹”门店，以“品类全‍、首店多、品质优”的餐饮矩阵打造赣榆美食聚集地，塑造差异化标签，未来还将继续优化场内的餐饮组合，让消费者有更多品质用餐选择。

//孵化特色品牌

吾悦广场在品牌招商过程中，从市场调研、店铺选址、活动策划等全方位给予支持，将“周大厨”这一品牌首次引入购物中心。在吾悦广场品牌孵化能力的赋能下，“周大厨”迅速成为苏北地区的热门餐饮品牌，单店年业绩最高可达千万规模。远超预期的发展势头促成了周大厨品牌与苏北吾悦的全线合作，目前周大厨已在苏北16座吾悦广场开出了15家门店。

//创新消费空间

泗洪泗州吾悦广场为了满足小镇青年对夜生活品质的追求，引进了泗洪首家一拖二酒吧“SN BAR牛仔酒吧”。并将保龄球、溜冰场、电玩、桌球等多种娱乐体验融为一体、一票制运营的“奇幻玩国潮玩运动街区”，结合商场西侧的24小时垂直动线，首创泗洪唯一的“24小时欢聚空间”，为县域商业注入新鲜感的同时，也为城市中青年社交聚会搭建了新场景，让顾客在消费体验上有了明显跃升。

顾客在SNBAR牛仔酒吧尽享美好夜生活时光

//突破县域市场能级

泰州泰兴吾悦以“县域商业”的身份，吸引了优衣库、DAZZLE、HPLY、MO&CO、RE’van等高端零售品牌以及盒马鲜生、西塔老太太、龙歌等泰兴首店的入驻，让泰兴突破县域消费能级，与高线级城市同频，与潮流时尚的年轻人和注重生活品质的城市中产需求接轨。

苏北吾悦通过发力首店经济、夯实优势品类、孵化特色品牌、创新消费空间，以独有性稀缺品牌资源在县域市场构筑起项目经营的品牌“护城河”，对其长期的稳定发展起到了强大的保障和推动作用。

03

营销创新

除了基于内容层面的品牌组合和场景打造，苏北吾悦还以集团统筹叠加区域自创，通过高品质原创内容不断提升活动创意及延展能力。

2024年，苏北吾悦把握春节、春纷新聚场、我爱你五月、暑期、幸福中国家、跨年等易爆发机会点，秉持着“先引流 后转化”的策略，充分发挥购物空间的社交和服务属性，以原创性、高能级和强引领的活动，回应消费者对场景体验的不同期许，持续为行业带来新惊喜和新朝气，并取得不俗的业绩增长表现。

▶▶ 苏北吾悦紧抓春节“返乡经济”，围绕“龙”元素打造祈福、打卡新地标，逛庙会、赏花灯、玩转传统年俗等“龙味”十足的文化游以及空间场景氛围，为苏北地区的顾客提供优质的年节消费体验。档期内，苏北吾悦销售同比提升23%，客流同比提升16%，5座广场连续多日客流超10万，赣榆吾悦广场星轶影城更是在全国11361家影院中取得单日票房排名第2的佳绩。

▶▶ 初春时节，苏北吾悦在全国联动的“321·春纷新聚场”主题活动中，联动11座门店特步品牌开展“跑步节”系列活动，在带动特步品牌业绩同比提升78%的同时，助力全档期吾悦广场销售同比提升28%，客流同比提升15%，增速位列吾悦事业部TOP1。

苏北吾悦在集团统一联动的节奏下，不断深入挖掘“在地资源”“圈层需求”，通过适配贴合本地市场的资源和创意融合，打造既能满足目标消费者需求，但又不是简单“复制+粘贴”的高质量营销活动。

▶▶ 在2024年我爱你五月活动中，苏北吾悦在“全国一盘棋”的节奏下，面向各项目所在城市寻找520个分享拥抱的家庭，分享感人瞬间，传递温暖力量，并围绕“吾悦爱拥抱”发起5城打榜，在抖音、微博等端口发布的多个或温情、或趣味的活动视频登上城市热搜。同时，苏北吾悦借势区域资源，与优酷《怦然心动重返20岁》、浙江卫视《幸运旅行家》等媒体平台、综艺节目跨界合作，实现话题声量的有效传播。

一对父子在“吾悦爱拥抱”现场热情相拥

▶▶ 通过《12个细节解读这场跨年联动营销》一文，我们深刻感受到：“欢喜跨年夜”活动无论是在话题声量的引爆、待客服务的暖心程度，还是在活动资源的整合力度、接轨线上的创意等方面，都给人留下了深刻印象。

吾悦广场跨年夜狂欢现场

一系列占据不同节点、各具特色的营销活动，不仅让苏北吾悦全年的热度与声量都保持在高位，牢牢占据消费者心智；其在品牌合作和异业联动方面的表现更让我们看到了经营者与品牌方、消费者、多平台联动的“共生共赢”思维。

04

深挖会员经济

我们常说，一切商业的核心都是“人”，商业的本质是人与人的连接。苏北吾悦不断深入挖掘“人”的需求，拓展积分的多种运用，丰富会员权益的选择，给予会员更极致的服务体验、更细致的人文关怀，打造更美好的联结关系。

自2023年10月起，苏北各吾悦广场启动顾客主动回访工作，聚焦会员客群，每日分批进行电话回访调研，并每周进行总结复盘，全面获取“客户之声”；2024年内，苏北各吾悦广场相继开展“总经理座谈会”，通过总经理与会员的面对面交流，收集顾客反馈的问题并针对性整改；此外，吾悦广场每年还将根据定期用户洞察报告以及用户问卷调研结果，指导会员权益、营销活动、物业服务、招商品牌方向的优化调整。

吾悦广场“总经理座谈会”现场

苏北吾悦还推出“周周有花样”系列活动，以每周不同的主题活动为会员带来源源不断的惊喜与欢乐。24年10月，苏北吾悦联合徐州马陵山景区在“河流音乐节”活动中，为吾悦广场会员发放超1500张音乐节门票；12月与屈臣氏进行全国联动直播，为吾悦会员奉上专属权益福利，不仅做到活动形式的“周周有花样”，更以切实的会员权益和福利收获了广泛好评。

1500名吾悦广场会员参加“河流音乐节”现场

除了在日常运营中关注会员群体需求，苏北吾悦在全年最大规模的统一会员营销盛典——吾悦福栗节上，深度聚焦会员权益体验与积分价值感，实现会员年终温情回馈。

在本次福栗节中，吾悦广场还推出了全新升级打造的“悦会员”体系，宿迁宿城吾悦广场的“悦会员”一经推出，首批2000名会员名额就几近售罄。“悦会员”体系不单单是拥有5大核心权益+5大N特权的会员专属权益体系，更是一种全新的生活态度，一种专属的生活方式，是吾悦对于美好生活的真挚承诺。

苏北吾悦持续强化会员服务，迭新会员玩法，通过会员营销和客户关怀不断提升用户粘性，为会员带来更多的惊喜和价值，也为线下商业的发展探寻新的方向。

05

服务升级

商业空间的细微之处，最能体现企业的初心和能力。苏北区域5城16座吾悦广场在运营过程中不断感知消费者的细微需求，将“真诚服务”融入日常运营中，追求服务的温度和周到，坚信“善意能够带来持续不断的商业价值”。

在 中，我们关注到苏北吾悦围绕女性友好、母婴友好、儿童友好、宠物友好、新就业群体友好、特殊群体友好等维度，持续升级配套硬件、提升服务标准、展现人文关怀。

▶▶ 在“女性友好”方面，泗阳等苏北各吾悦广场客服台均提供红糖水、暖宝宝、发圈、脚后跟贴、一次性拖鞋、女性用品等细小却暖心的服务，通过专属服务让女性时刻感受温暖。

▶▶ 设施完善、整洁温馨的母婴室和婴儿车租赁等服务已成为苏北各吾悦广场的标配，这也是“母婴友好”最直观的体现。

▶▶ “儿童友好”方面，苏北吾悦不仅规划了各类亲子娱乐设施与品牌商业内容，部分商场还有儿童专属卫生间；还会定期开展儿童主题活动、亲子公益行动。

▶▶ 围绕“宠物友好”，淮安、海州、宿城等吾悦广场陆续上线宠物乐园、宠物用品免费租借、宠物友好电梯及卫生间、宠物寄存处、宠物社交活动等服务举措。

▶▶ 针对外卖员、网约车司机这类新就业群体，苏北各吾悦广场建立了暖“新”驿站，配备了饮用水、WiFi、急救箱、微波炉等基础设施，更定期组织生日会、暖心行动派送慰问礼包等爱心活动。

▶▶ 同时，苏北吾悦持续打造人文关怀的氛围，特别是针对老年人、残障人士等特殊群体，从点滴细节服务，展现苏北吾悦广场的“特殊群体友好”。

苏北吾悦正为县域商业带来很多此前不曾有过的服务体验，而每一个藏在日常运营里的细节，都将潜移默化地影响着城市的生活方式，引领人与商业奔赴双向美好，而这也是苏北吾悦竞争力的重要一环。

06

数字化赋能

购物中心历经多轮洗牌，在差异化定位的基础上，核心是运营服务质量的差异。未来商业的竞争在于如何把握购物中心、品类、会员三者的关系，如何通过数字化，在购物中心这个大平台上实现品类、商户、会员的有机连接。

作为商业地产数字化转型的先行者，吾悦广场在数字化上的成就颇具代表性。其形成的门店数字化、营销数字化、服务数字化、用户数字化等数字化成熟体系，已经成为企业业绩增长的重要曲线。

2024年，苏北区域在数字化转型的征途上取得了显著成就，特别是在新城BI（FineBI）敏捷数据分析领域，成功培养出30名荣获FineBI认证的专业精英，标志着区域在数据智能应用人才队伍建设上的重大突破，体现苏北区域对数字化转型及综合型人才的迫切需求。依托新城BI这一强大的敏捷型数据分析平台，苏北区域为一线业务量身打造了销售管控、商户经营分析、车场管控等一系列分析工具，提升了数据处理敏捷性和分析精准度，为区域企业战略决策提供了清晰、可靠的指引。

吾悦广场BI运营数据中台

项目经营诊断模型的建立和运用，以更科学的价值评估体系，通过对主次力店和细分业态的经营诊断为项目经营的健康度进行评估，并为项目的中长期发展预测风险和寻找机会点，确保了招商决策的高效与科学，为数字经济时代的持续发展注入了强劲动力。

消防室睡岗报警系统、微信小程序温控平台、值班室/垃圾房远程监控等工程物业方面智能化管控的建立，极大地提升了苏北各吾悦广场的安全系数、减轻了内业负担。此外，兴化等吾悦广场还率先在苏北区域引入了Zabbix监控系统，全面监控网络、无线网、服务器状态、客流量及UPS等关键设备，确保购物中心运营的连续性与稳定性。通过数据分析与可视化展示，Zabbix不仅实现了对各项设备的智能管理，还帮助商场精准把握市场趋势，优化资源配置，提升决策科学性，提高了吾悦广场的智能商业管理水平。

Zabbix监控系统后台

与此同时，苏北吾悦通过深化《用户流量诊断模型》、《网格化营销》、《用户评价扫描》等数据研究工作，为商场内容、服务、营销调整提供了更加科学性的指导意见，以数字化赋能营销创新。

这一系列数字化转型举措，不仅彰显了苏北区域对数据价值的深刻认知，更为其在新时代背景下的持续发展奠定了坚实基础。

07

委托管理输出

当商业地产进入存量时代，“委托管理运作”的商业模式受到追捧，加速着商业地产领域的碎片化整合。这种整合，叠加着存量改造、规模扩张，以及高能玩家之于低效物业的重新分割与排列组合。

在苏北区域的16座吾悦广场中共有沭阳、靖江泰和、宿城、泗洪泗州4座委托管理项目，其中沭阳、靖江泰和为存量委托管理项目，宿城、泗洪泗州为增量委托管理项目，从前者改造前后的数据对比和后者的开业表现，足见苏北吾悦在委托管理项目输出上的卓越运营能力。

▶▶ 靖江泰和吾悦广场自21年7月接管以来，累计招调品牌318个，其中城市首进品牌146个，招调面积约4万㎡，整体客流和销售额分别提升15%和20%，活跃会员数超15万，商户满意度和顾客满意度分别提升15%和20%。

▶▶沭阳吾悦广场历经三年改造，客流和销售同比提升155%和108%，会员数量更是实现了从0到18.4万的突破，两个项目的商业口碑都在逐年递增。

靖江泰和&沭阳吾悦在口碑、业绩上已实现蝶变飞跃

▶▶ 宿迁宿城吾悦广场作为增量委托管理项目，不仅以“颜值+创新+体验”的多重升级打造都市沉浸式消费体验，一经开业便凭实力出圈，改写整个宿迁商业的格局，也不断验证着吾悦商管的品质。

宿迁宿城吾悦广场“生活美学馆”打卡点

苏北吾悦秉持集团“轻重并举”的战略，通过输出品牌、运营经验及管理体系，与地方政府、开发企业展开合作，更加“轻量化”地完成规模化扩张，在赋能县域市场商业升级的同时，实现自身的双线并行可持续发展。

08

品质扩张

2024年底，泗洪泗州吾悦广场和涟水滨河吾悦广场接连亮相，持续引爆苏北商业圈。在吾悦新鲜事此前发布的 中，我们看到了这2座商场对苏北吾悦品质扩张的深度践行。

新开业的两座吾悦广场与泗洪、涟水原有吾悦广场之间是一种有机互补和优化。泗洪首座吾悦广场定位全客层购物中心，讲求大而全，泗洪泗州吾悦广场则差异化的引入24小时生活空间概念，针对细分客群的需求提高餐饮娱乐业态的比重，进一步放大了餐饮业态的客流“驱动作用”，“南吾悦北吾悦，南北吾悦悦全城”是在项目定位之初就锚定的目标。

四年前开业的涟水吾悦广场位于东部老城区，是涟水当时唯一的大型购物中心，而新开的涟水滨河吾悦广场地处西部滨河新城，空间场景和品牌矩阵全面升级，可以充分辐射新城区及周边乡镇居民，在项目开业前当地居民已形成了“东吾悦西吾悦，东西吾悦买东西”口口相传的口碑。

泗洪泗州&涟水滨河吾悦近期相继开业，口碑爆棚

既有差异化的错位经营，又有两店联动的品牌和营销的竞争力绑定，不难看出苏北吾悦不是一味只注重速度，而是有规划、有品质的扩张，始终践行规模与品质并重的理念，着眼于对重点城市的深耕，不仅强化了吾悦广场的市场渗透力，也串联起吾悦的城市商业矩阵，其效应已在苏北形成独树一帜的商业引领力量。

梳理苏北吾悦六年来的发展路径，可见其实每一个项目的落定，都建立在深刻的商业洞察之上：洞察消费者的生活需求，洞察区域的商业缺失，洞察城市的发展脉络，洞察时代潮流的迭代，从满足需求到引领生活方式进行自我升级，吾悦才能在苏北每一个城市都刻下深刻烙印，建立起与城市情感紧密连接的入口、与城市共荣共生的深度关系。

这种对于商业的深刻洞察来源于苏北吾悦优秀的商管团队。作为团队领头羊的周旺，是新城商管创始团队五虎将之一，追求不断超越自我、突破界限，作为复合型人才的他多次荣获“年度购物中心运营杰出人物”“年度城市商业先锋人物”等行业大奖。在他的带领下，苏北吾悦以“对内争优秀，对外积口碑”为长期发展愿景，以“超业绩、攻专项、优团队”为发展策略，不断保障业绩兑现、强化组织能力。

新城控股商业管理事业部苏北区域公司总经理 周旺

未来，苏北吾悦将继续以吾悦商管的“五边形经营理念”作为深度践行的锚点，与品牌携手、以用户为中心，以强大的内生动力在激烈的竞争中赢得市场的口碑。