地产巨头万科遇突变 ！深圳地铁态度最关键

　接近万科的人士对《财经》杂志透露，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜确实曾一度失联，但失联原因暂时无法明确。

　　该人士告诉《财经》，祝九胜1月15日上午曾出现在公司，之后的去向不明。1月16日晚，《经济观察报》报道称，祝九胜于1月15日被公安机关带走。

　　1月17日凌晨，祝九胜更新了朋友圈。随后，他通过微信、电话向媒体、金融机构报平安。《经济观察报》的报道也于17日删除。

　　《经济观察报》还报道称，深圳市政府相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组。对此，另一位接近万科的人士对《财经》透露：约半年前，深圳市政府为了帮助万科融资，曾组织过专班同万科沟通。截至发稿，该人士表示万科并未接到国资委入驻接管的消息。

　　《财经》向万科董事会秘书朱旭核实上述媒体报道的信息，截至发稿时未得到回复。《财经》亦未能联系到深圳国资委对相关报道予以置评。

　　1月17日上午，万科A(000002.SZ)开盘后一度下跌至6.45元，股价创60日新低，较前一日跌幅达6.25%。

　　债券已经提前反映了，12月下旬以来万科债券价格已经腰斩。但A股高级考题来了：这对万科股价是利好还是利空？

　　目前比较靠谱的说法是万科的管理层本身没有占据公司多少股份，但却把持着公司的控制权，有些比较好的跟投项目就先自己投了，利益输送太明显。

　　目前大股东深圳地铁的态度是最关键的，也可能这次就是深圳地铁看不惯万科管理层，掀桌子了，后续有意愿稳住局面的，也只有深圳地铁。

　　自2017年起，深圳市地铁集团有限公司（深铁集团）成为万科第一大股东，入股以来，深圳国资委已与万科在多个领域展开合作。

　　深圳地铁购买万科股权的总花费分为两部分。

　　第一部分是2016年深圳地铁以发行股份的方式购买万科股权，交易价格为456.13亿元，交易完成后深圳地铁成为万科第一大股东。

　　后续深圳地铁又从华润和恒大手上收购了万科的股票，整体花费约663亿元。

　　过去多年，深铁集团靠着“站城一体化”业务和对房地产的投资，一跃成为全国最赚钱的地铁公司。巅峰时期的深圳地铁，2019年净利润为118.12亿、2020年净利润为112.72亿元。而同时期，大部分城市地铁都是亏损的。深圳地铁连续多年成为中国最赚钱的地铁公司，是名副其实的“盈利王”。

　　据了解，雷军的小米集团2019年净利润为115亿，刘强东的京东集团2019年净利润为107亿，深圳地铁比小米集团、京东集团还赚钱！

　　截止目前，深圳地铁运营里程已达到595公里，地铁客流持续增长，深圳地铁为何爆亏80亿?

　　深圳地铁主要的盈利不来自地铁票价的收入，因为地铁运营的成本也非常高。深圳地铁盈利的的主要来源来自于深铁集团的站成开发业务以及对万科集团投资带来的股息收入。

　　深圳地铁集团有限公司是万科集团的第一大股东，股份占比27.18%，近几年，随着房地产市场低迷，万科业绩下行，并面临债务压力。万科股价持续暴跌，从2021年最高的31.71元最低跌到2024年的6.18元。

　　深圳地铁的净利润也持续下降，2021至2023年，集团归母净利润分别为29.97亿元、10.43亿元和5.51亿元。

　　2019年，深铁集团投资收益高达117.2亿元，其中大部分便来自万科。随着万科集团业绩的下滑和股价的暴跌，深铁集团的盈利受到巨大的影响。

　　作为万科集团的第一大股东，深铁集团开始“输血”万科。2024年4月30日，万科旗下中金印力消费REITs在深交所上市，发行规模32.6亿元，其中深铁集团作为初始战略投资人，认购份额近30%，金额约10亿元。

　　2024年5月27日晚间，万科发布公告称，以挂牌方式成功转让深圳湾超级总部基地T208-0053宗地的使用权、地上建筑物及附着物，成交价为22.35亿元，竞得人是由深圳百硕投资与深铁集团组成的联合竞买方。

　　万科目前确实面临经营困局。根据万科最新的2024年三季度报，公司前三季度累计总营收2199亿元，下滑24.2%，净亏损179亿元。截至9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；流动资产合计1.02万亿元，其中货币资金797亿元。

　　此前《财经》曾在报道中提到，根据Odin整理万科债券到期情况，2025年万科约有362亿元债券需要兑付。

　　根据中指研究院数据，2023年万科销售额为3755.4亿元，排在房企第二，2024年总销售额为2466.8亿元下滑至第五。从拿地金额来看，万科2023年拿地384亿元排名第八，2024年万科拿地47亿元，已经下滑到61位。

　　值得一提的是，2023年11月6日，万科与金融机构交流会上，深国资曾重磅发声力挺万科，表示有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

图文来源：《财经》杂志港股直通车城市吧

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