谢逸枫：祝九胜回归，未被接管改组，万科危机解除了吗？

文/谢逸枫

2025年开年，万科出事了。

1月16日，万科爆发六大事件，保险资管债权展期、万科债暴跌、总裁祝九胜被帽子叔叔带走、报道称万科或面临接管、320亿境内债快到期。

一瞬间让万科陷入暴风漩涡，引起市场强烈的热议。万科六事件集中爆发，这是继中国恒大、融创中国、碧桂园之后，影响房地产行业颇大的房企层面事件。

万科最新的好消息是到期债务展期成功，祝九胜回归，万科未被接管。优势是没有到资不抵债，有雄厚资产（的土地、经营物业、项目、股权）和大股东背景。

第一是1月9日，万科A公告，其子公司2019年的一笔期限不超5年的保险资管债权投资计划，到期日调整至2026年12月31日。这意味着债权投资计划获得展期。

万科控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司（下称武汉誉天）前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司（下称新华资产）融资。

万科为融资提供连带责任保证担保，融资余额为20.4亿元，担保期限为全部债务履行期限届满之日起2年。这笔融资发生于2019年11月28日，2024年末到期。

融资的目的是为满足万科金域国际项目建设及运营的需要，操作该项目的武汉誉天拟向新华资产融资，本金金额不超过26.25亿元，期限不超过5年。

武汉誉天持有万科金域国际项目抵押给新华资产。武汉誉天财务为2024年前11月营业收入16459.14万元，利润总额亏损4257.91万元，净利润亏损3389.5万元。

第二是交易所债券市场收盘，万科债暴跌，出现临时停牌。1月16日，交易所债券市场收盘，万科债普遍收暴跌，多只债券盘中临停。“21万科02”跌超28%。

“22万科05跌超22%，20万科06跌超20%，22万科07跌超19%，21万科04和21万科06跌超16%，22万科02和20万科02跌超14%，说明市场信心不足。

1月16日万科有五笔境内债券因跌幅超过两成，而出现临时停牌。目前最新的情况是万科在与投资者交流中表示，目前无延长债券到期时间的计划。

第四是祝九胜被帽子叔叔带走。经济观察报消息，15日祝九胜被帽子叔叔带走。16日记者多次拨打祝九胜的手机电话未有人接听，发去短信问询亦未获回复。

处于债务违约风险边缘的万科，总裁祝九胜突遭变故。1月16日晚间，经济观察报称，1月15日，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被帽子叔叔带走。

2025年1月17日凌晨，祝九胜开始回复消息，在报平安。万科企业股份有限公司执行董事、总裁、首席执行官祝九胜开始回复消息，发朋友圈。

1月17日凌晨，祝九胜更新微信朋友圈，转发了一条万科泊寓的消息，疑似辟谣被带走传闻。后面，财联社记者成功拨通其电话,与其进行了简短交流。

第五是报道称，专班已介入万科。2025年1月16日，经济观察报称从多个信源获悉，深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管。

经济观察报称，万科总裁、首席执行官祝九胜被帽子叔叔带走后，深圳派出的工作组接管，可能会进行收购或重组，万科2027年到期债券交易被暂停。

同一日，2018年初升任的万科总裁、首席执行官祝九胜被帽子叔叔带走。2012年加入万科，在资金调度、事业合伙人持股平台盈安合伙中起着举足轻重的作用。

这不是总部在广东地区的房企第一次被地方政府介入管理。2021年12月，应恒大地产集团有限公司请求，广东省人民政府同意向恒大地产集团派出工作组。

目的是督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。背后的风险担忧是避免债权人的不理智举动，影响公司正常运营。

第六是万科一年内到期的境内债务约326.45亿元，境外债5月4.55亿美元需要兑付。新华资产这笔融资获得展期，接下来万科的债务压力依然很大。

眼下，万科正遇到新一轮债务偿付高峰期，由于销售疲弱及在手现金不足，公司短期流动性再次承压，这再度引发了市场信任危机，债券连续下跌。

公开数据显示，2025年万科共有16笔到期的境内公开债，合计约326.45亿元。这其中，一季度为偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债需要兑付。

万科财报显示，截至2024年9月，万科一年内到期的有息负债为1201.99亿元，而在手货币资金仅为797.45亿元（包括受限现金），现金短债比为0.66。

Wind数据显示，万科一年内到期的境内债务约326.45亿元。公开债务方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元。

其中2025年一季度是万科的偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债需要兑付。境外债方面，兑付高峰在2025年5月，2025年5月有4.55亿美元需要兑付。

2025年1月27日，万科将有一笔规模不小的债券即将到期。DM数据显示，“22万科MTN001”将于1月27日到期，这笔债券余额30亿元。

2025年2月16日及2025年2月25日，万科有两笔债券到期，这两笔债券余额总计50亿元。2025年3月，其也有两笔债券到期。

万科2025年面临到期和回售债务高峰，公司债与中期票据总额215.9亿元，占存续债券余额比例接近50%。中期票据共有8笔，为2022年发行，总金额207亿元。

万科2025年到期的公开市场债券本息合计约300亿元，截至2024年6月末，其未抵押的投资性房地产账面价值约735亿元。

截止2024年9月底，万科货币资金总量约797.5亿元，较2023年末的998.1亿元减少200.6亿元。有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%。

一年内到期的有息负债为1166.3亿元，即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率约68%。说明万科货币资金总量无法覆盖一年到期债务，况且未剔除受限现金。

2023年8月16日，厦门市万科企业有限公司出现冻结，17日，24小时之内，上述被冻结股权已全部解除冻结。因是厦门万科旗下某项目2021年的历史法律纠纷。

万科2025年自救策略

自2021年恒大爆雷后，流动性危机在行业蔓延，购买需求和融资环境的恶化，大部分房企无法保证现金流安全。万科当前面临较大的偿债压力，频现股债震荡。

财务状况恶化，首先是销售业绩下滑。2024年万科合同销售面积1811万平，合同销售金额2460亿元，较2023年2466万平、3761亿元分别同比下降27%、35%。

销售业绩的下滑直接影响了公司的现金流，增加了市场对其偿债能力的担忧。最关键是持有现金无法覆盖一年到期的债务，说明短期偿债压力、违约风险大。

其次是债务负担较重，截至2024年9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债金额约1166亿元。

截至2024年9月末，万科持有的货币资金为797.5亿元，资金压力较大。万科持有的货币资金为797.5亿元，剔除受限的货币资金，不受限的货币资金少了大半。

最后是债券到期压力，万科一年以内到期或者行权的公开债券共18只，金额约331.5亿元和4.23亿美元，2025年1月-3月万科需要偿还5只境内债，金额98.9亿元。

万科自救的具体措施来看，债务重组、加快销售回款和资产处置及非主营业务退出和争取新的融资资源、停止拿地、退地换地、向股东借款和贷款、引进战投。

万科未来一年公开市场债券兑付，高度依赖于良好的外部环境（即房地产市场回温），债券偿付首要依赖于未来商品房销售环境能否回暖，目前压力较大。

万科不断出售资产补充流动性、减少拿地及存量项目去化难度不断升级，削弱了其长期的竞争优势，一定程度上缓解了万科的流动性、资金链紧张的压力。

万科持有的大量经营性物业，可以作为经营性物业贷增量融资的抓手。万科所拥有的经营性物业资产和股权及投资股权、土地，通过资产处置加速变现。