武汉楼市去库存提速 出清周期半年直降13个月

本报记者 张家振 武汉报道

（2024年，武汉市新建商品住宅市场分区存量与出清周期表现。戴德梁行/图）

在多重利好政策助推下，武汉商品住宅市场出清周期呈整体下降趋势，去库存压力正逐步缓解。

2025年1月14日，戴德梁行研究部发布的统计数据显示，截至2024年12月底，武汉商品住宅市场整体出清周期已由当年6月的30.9个月下降至17.6个月，相当于去化周期在半年内直降了13个月。

以价换量成为武汉市部分商品住宅项目快速去化、回笼资金的重要方式。戴德梁行统计数据显示，2024年，武汉市商品住宅市场呈量价齐跌趋势。其中，全市商品住宅成交面积837.9万平方米，和2023年相比下降约25.3%；市场成交均价15530元/平方米，较2023年下降约6.3%。

戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵在接受《中国经营报》记者采访时表示：“整体来看，2024年，武汉商品住宅市场结构性调整趋势明显，中心城区成为供应主力区域，改善型升级需求有望成为未来商品住宅市场新的增长点。”

商品住宅以价换量

2024年，武汉楼市在经历前9月的成交低迷期后，年终“翘尾”效应明显。

武汉市住房和城市更新局（以下简称“武汉住更局”）统计数据显示，武汉楼市自2024年10月份开始成交明显放量，首度跨过月销超万套门槛，12月成交量更是接近3万套。

记者根据武汉住更局公布的每月成交数据统计发现，2024年，武汉市商品住房成交量突破10万套，达到102717套。其中，10—12月，武汉市商品住房成交量分别达10919套、16767套和28331套。

这得益于“一揽子增量政策”带来的利好。2024年9月30日，武汉市住更局发布通知，推出了优化个人住房贷款套数认定标准、给予阶段性购房优惠支持、优化预（销）售方案管理、促进“以旧换新”住房消费等十条举措。

例如，在给予阶段性购房优惠支持方面，2024年10月1日至12月31日，家庭购买首套住房的，按契税实缴额度给予全额补助优惠，第二套住房按契税实缴额度给予50%补助优惠。

2024年12月31日，武汉市住更局发布《关于延长部分房地产政策期限的通知》，将此前提出的阶段性调整住房公积金贷款额度、推行“卖旧买新”交易新模式、优化新建商品房项目审批服务、优化个人住房贷款套数认定标准、给予阶段性购房优惠支持等政策适用期限延长至2025年6月30日。

除政策利好带动外，武汉楼市在2024年10月后成交明显放量，也得益于部分商品住宅项目采取的以价换量举措。

戴德梁行统计数据显示，2024年，武汉市商品住宅市场成交均价15530元/平方米，较2023年下降约6.3%。分区域来看，15个主要区域成交价格和2023年相比均出现下降趋势，部分中心城区降幅达到10%以上。

其中，汉南区成交价格同比大幅下降24%，江岸区、硚口区、东湖高新、汉阳区、江汉区降幅分别为17.6%、15%、12.7%、12.2%、11.6%，洪山区则相对稳定，小幅下降0.7%。

胡韵表示，武汉市中心城区价格下调也激发了市场需求的释放，成为2024商品住宅主力成交区域，占全市成交面积的38.3%，汉阳区和江岸区分别占到全市成交面积的11.1%和10.1%。

在胡韵看来，武汉市正在推行包括核心区域土地商改住在内的一系列措施，预计未来市场会进一步加大对中心城区核心板块优质项目的供应，一方面将进一步激发市场改善型升级需求，另一方面也将有助于平衡和稳定中心城区整体商品住宅价格。

“分区域来看，武汉市去化压力较大的区域仍集中于远城区，但供应量正逐步放缓。长期来看，存量去化有望通过‘以时间换空间’方式来逐步缓解。”胡韵分析认为。

商改住盘活存量资产

从土地市场表现来看，武汉市土地市场整体呈现“量涨价降”趋势，成交楼面均价下降明显。

据戴德梁行统计数据，2024年，武汉市共挂牌出让220宗地块，成交197宗，总成交面积827.4万平方米，同比增长55.8%；总成交金额694.2亿元，同比下降37.3%，整体成交楼面均价较2023年年末下降25.4%。

从成交土地类型来看，涉宅用地类引领武汉市土地市场成交，占全年成交面积达50.9%。分区域来看，次中心城区为2024年武汉市土地市场成交主力区域，占全年总成交面积的45.7%，其中沌口占总成交面积的20.6%，达170.8万平方米。

戴德梁行统计数据显示，在武汉市土地出让中，央国企仍为拿地主力，占到总成交面积的84.6%，民企仅占13.7%。2024年，共有12宗地块出现溢价，其中10宗位于主城区，仅武昌区就达8宗。

在推行商改住工作方面，武汉开创了全国盘活存量资产的先河。据不完全统计，2024年，武汉市共有10个项目申请商改住。

据戴德梁行统计，2024年，武汉市共成交6宗商改住地块，分别为原长江中心B2地块、原保利维塔地块、原江南实业地块、原华侨城欢乐天际中央区TOD商服地块和2宗原青山滨江交投商服地块，大部分商改住地块位于沿江核心板块。

（2024年武汉土地市场商改住地块成交情况。戴德梁行/图）

胡韵表示，根据当前武汉市房地产市场运行情况，商改住模式将有助于优化区域土地资源配比，提高土地利用效率。对地块性质进行调整，将不仅满足部分居民对核心区域高端住宅项目的改善需求，增加核心区域住宅供应量,也有利于维持核心区域房价稳定。

武汉市大力推进存量土地商改住，也与当地商办市场空置率居高不下、租金水平持续下降密切相关。

戴德梁行武汉公司总经理周星表示，2024年，武汉市甲级写字楼市场迎来约16万平方米新增供应，推动总存量达到约320万平方米。零售市场方面，武汉市核心商圈供应活跃，新增45.8万平方米零售空间，推动总存量至451.1万平方米。

新增供应规模庞大，成为武汉市甲级写字楼市场整体空置率有所攀升的重要因素。戴德梁行统计数据显示，截至2024年年底，武汉市甲级写字楼市场整体空置率达到36.5%，和2023年同期相比上升了0.4个百分点。

从新增供应与净吸纳量表现来看，2020—2024年，武汉市甲级写字楼市场迎来新一轮集中供应期，年均新增供应21.1万平方米，同期年均净吸纳量则为8.7万平方米。具体到2024年，全年净吸纳量为8.9万平方米，同比下降31.3%。

武汉市甲级写字楼市场明显供大于求，也导致租金仍处于下行通道。据戴德梁行统计，截至2024年年末，武汉市核心商务区甲级写字楼整体租金水平降至82.5元/平方米/月,较2023年年末下降约8.1%。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：张国刚）