广钢巨无霸地块要来，二手业主慌得一批...

最近，广钢二手成交量起来了，但也出现不少降价急售现象。

有中介透露，今年广钢车辆段一期地块要出让，占地面积超过17万方，让不少卖房业主“精神紧张”...

大家知道，现在中心区挂地，意味着新规产品要来，对周边二手造成不小冲击。

有广钢业主直言：卷不赢的房子，要快跑了...真有这么夸张？

｜广钢航拍图

｜广州楼市发布摄

壹

新地块传出，广钢“急售”的二手房多了起来。

光是最近半个月，广钢的挂牌均价下跌了0.5%，周成交价下跌了3.2%。（来源：链家）

｜来源：链家

目前，广钢新城在链家的挂牌率达到991套，比起去年同期增加了300多套。

有部分广钢次新房的业主，挂牌价已经跌到了2字头！200万以下也有交易！

｜来源：贝壳找房

2字头，这是什么水平？

要知道，2015年，中海花湾壹号的网签均价约为3万元/平，现在的二手价比10年前还要低！

有中介透露，自从广钢新城车辆段地块一期的消息释放，个别业主都神经紧张了。

楼市君打开朋友圈，看到的评论都类似于：

“广钢二手注定会被卷死...”

“好大一块地，加上荔湾其他新盘，广钢要被前后夹击啊...”

｜来源：买房群

有一说一，这块地的体量位置还不错。

广钢新城车辆段地块，位于10号线广钢新城车辆段上盖，华附、广州壹城广场都步行可达，典型的“全能选手”。

｜广钢车辆段一期地块航拍图

｜广州楼市发布摄

而且，该地块占地超17万方，总建面超22万方（居住约17.53万方，商业约2000方）。

接近中海花湾壹号那么大！

要知道，中海花湾壹号在当年楼市巅峰期，足足卖了6-7年才卖完。

还有关键一点，2024年供地蓝皮书传出，这块地容积率只有1.3，这对于容积普遍4.0的广钢来说简直是“颠覆性”的。

TOD+10号线+新规产品，这样的先天条件在出让后，会是整个广钢新城的一个大变量。

别忘了，除了广钢新城车辆段一期之外，广钢一号地块也在今年出让的waiting list里面，也是广钢一个不小的关键点。

｜广钢一号地块航拍图

｜广州楼市发布摄

从位置看，它可以说是广钢的“隐藏宝藏地”。

广钢中央公园头排，挨着鹤洞东地铁站，同时连接广钢和广船，高层有机会看江。

一个大体量TOD盘，一个公园头排综合体。

对于广钢新城二手业主来说，新地块的入市，周边新盘的内卷，都是压力。（想了解广钢二手详细情况，欢迎扫码找楼市君）

贰

那么问题来了：

广钢新城车辆段一期出让后，广钢二手会不会面临内外夹击的可能？二手是不是注定要被卷死？

压力肯定是有的，但朋友们，别太紧张。

一是新地块虽然近广钢，但它不近商业、广钢公园，居住属性未必跑赢二手。

｜广钢新城车辆段一期示意图

｜广州楼市发布摄

二是它的体量大，决定了它大概率不会走“短平快”路线。

去年中秋前后，保利雅郡准备入市时，也有网友说雅郡会卷死广钢。

后来大家都看到了，雅郡300套左右货量，2个月内清盘...没有对广钢的价格造成结构性改变。

以成交较多的花湾壹号为例，近期的四房单位普遍卖到4万+，而三房则主要为3字头。

中海花湾壹号不同户型成交情况

数据来源：链家

社区
户型
单价（元/平）
中海锦观华庭 125平四房 48695 中海锦御华庭 92平三房
40665 中海锦御华庭 113平三房
44139 中海花湾壹号C区 74平三房

像珠江金茂府、保利葛洲坝海德公馆、华发中央公园这些改善盘，有江景、园景等优势，价格相对比较稳。

比如珠江金茂府，近半年成交的两套大户型，即使买家拿着刀大砍，也守住了5万大关。

而这次的广钢新城车辆段虽然是巨无霸，但TOD项目开发难度较大、去化周期普遍较长。

所以，拿地的房企必然做好心理准备，推货节奏没那么快。

反过来看，对比即将出让的广钢车辆段地块，广钢二手的优势在哪里呢？

所见即所得！

｜广钢商业

｜广州楼市发布摄

众所周知，广钢面积高达657公顷，十几个楼盘分列南北，从刚需到改善、复式、墅类产品都有。

另外，广钢二手有一个无法拒绝的优势，就是学位不用等。

目前，广钢省实一小、省实初中、华附等8所学校已开学，2所学校在建，未来将增开到32所。

要知道，这两年中心各区接连学位预警，但广钢学位充足，始终不在预警名单，教育的确定性也非常高。

｜广州楼市发布制

2024年的中考成绩，荔湾省实初中部的成绩惊艳四方。

特别班平均分达735分，最高分777分，甚至超越了真光、广雅、广州中学等学校。

24年8月，荔湾官方还公布了10处地块配套教育设施和办学主体，其中就包括了广钢两所学校。

一所是中海·保利朗阅配建的中学，另一所广钢2号地块配套的九年一贯制学校，办学主体都是广州市真光中学。

｜来源：广州荔湾发布

有确定性、有增量，对于立刻马上就要上学的鸡娃家长来说，广钢二手绝对是“白月光”。

尤其是24年史诗级新政后，广钢的月均成交套数维持在40套以上，比上半年几乎翻倍。

从数据上看，这里是主城区二手交易最旺的板块之一。

｜广钢新城2024年月均成交套数

|广州楼市发布制

在中心四区内，你要找一个界面好、楼龄新、教育资源丰富、生活方便的大城，有且只有广钢。

所以，一个与广钢有一定距离的地块，你说会拉低板块房价体系吗？

不至于。

对很多普通购房者来说，在考虑了工作通勤、孩子读书等需求之后，广钢往往是同价位的最佳选择。