房产纠纷：购房后卖家拒不协助办房产证，买家胜诉维权的法律路径

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件背景

在房屋买卖交易领域，协议效力的判定以及过户引发的纠纷频繁出现。这类案件不但牵涉合同的订立与履行环节，还和房屋性质、土地属性等要素紧密相连。作为律师，精准把控案件核心，依据相关法律条文，为当事人量身打造行之有效的法律解决方案，切实维护其合法权益，成为解决此类纠纷的关键所在。

二、案件详情

（一）人物关系梳理

原告何某杰，被告为梁某辉。在房屋买卖的整个流程中，存在中介这一角色，而证人孙某明、李某芳为原告何某杰购房一事提供相关证词。

（二）案件相关背景

回溯至2016 年 9 月 9 日，何某杰与梁某辉就北京市平谷区X 号房产（以下简称 X 号房产）达成交易共识，并签订了《房屋买卖协议》。协议明确规定，何某杰需支付 143 万元用以购置该房产。然而，后续梁某辉并未依照约定协助何某杰办理房产过户手续，由此引发了一系列纠纷 。

（三）案件核心事实

原告的主张与证据：何某杰向法院提出诉讼请求，期望法院能够确认2016 年 9 月 9 日双方所签订的《房屋买卖协议》合法有效，同时判令梁某辉按照协议约定，配合自己办理 X 号房产的房屋所有权证 。何某杰的主要依据便是双方签订的这份《房屋买卖协议》，该协议清晰明确地约定了房屋售价、付款方式、过户相关事宜以及违约责任等关键内容 。何某杰还提供了付款凭证，以此证明自己已严格按照协议约定支付了全部房款。此外，他还提交了由被告梁某辉出具的收条以及房屋所有权证 。不仅如此，何某杰申请证人孙某明、李某芳出庭作证，通过他们的证词来证实自己购买房屋的事实，并且表明该房屋目前已满足过户条件 。

被告的主张与证据：梁某辉则对何某杰的诉讼请求表示反对，他声称涉案房屋属于小产权房，当初交易时也是按照小产权房的价格进行的，此类交易不受法律保护，所以买卖合同应当认定无效，房屋自然也无法办理过户手续。不过，在整个案件过程中，并未提及梁某辉提交了哪些相关证据来支撑其关于房屋为小产权房的这一主张。

法院查明事实：2016 年 9 月 9 日，何某杰与梁某辉签订的《房屋买卖协议》，对房屋售价、面积、性质（协议中注明为小产权且有本暂不能过户）、产权状况、付款方式、过户手续以及违约责任等方面都进行了详细且明确的约定 。合同签订完成后，何某杰严格履行协议，依约支付了全部房款，梁某辉也出具了收条，并将房屋所有权证交付给了何某杰 。在庭审期间，证人孙某明、李某芳出庭作证，其证词有力地支持了何某杰的主张。法院通过前往平谷区不动产登记中心进行调查，最终得知涉案房屋所对应的土地性质为国有性质，这也就意味着该房屋能够办理过户手续 。

三、法律争议焦点

协议效力问题：何某杰与梁某辉双方签订的《房屋买卖协议》是否具备合法有效性。

过户义务履行问题：梁某辉是否应当按照协议约定，积极配合何某杰办理房屋所有权证。

四、法律依据阐释

合同效力相关法律：依据规定，依法成立的合同，自其成立之时便开始生效。在本案中，需要着重判断《房屋买卖协议》是否符合合同生效的各项要件，是否存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。

合同履行相关法律：当事人应当全面且适当地履行自己在合同中所约定的义务。倘若协议被认定为有效，那么梁某辉就应当依照约定履行协助何某杰办理房屋过户手续的义务。

五、案件裁决结果

协议效力判决：法院最终判决何某杰与梁某辉于2016 年 9 月 9 日签订的《房屋买卖协议》合法有效。作出这一判决的依据在于，该协议是双方当事人真实意愿的体现，在签订协议时，双方对于房屋的实际情况均已充分知晓。并且，经过法院调查，涉案房屋的土地性质为国有，该协议并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况 。

过户判决：梁某辉需在判决生效后的7 日内，配合何某杰办理北京市平谷区X 房屋的所有权证。这一判决主要依据协议中对于过户的明确约定，以及梁某辉作为合同一方应履行的合同义务 。

六、办案心得

证据收集与整理：接受委托后，立即着手全面收集与案件紧密相关的各类证据。首要任务是对《房屋买卖协议》进行详细梳理，将其中关于房屋交易的关键信息，如房屋售价、付款方式、过户约定以及违约责任等重要条款进行重点标注。妥善保存付款凭证，确保每一笔款项的支付都有清晰明确的记录，同时保管好被告出具的收条以及房屋所有权证。积极主动地寻找证人，如孙某明、李某芳，深入了解他们所知晓的购房相关情况，并提前与他们沟通出庭作证的具体事宜。一旦发现房屋可能具备过户条件，迅速收集相关证据，例如不动产登记中心的调查信息等。

法律策略制定：以合同生效及履行的法律规定作为核心要点，制定全面且具有针对性的诉讼策略。依据法律中关于合同成立与生效的相关规定，充分论证协议是双方真实意思的表达，不存在任何导致合同无效的情形。针对过户问题，着重强调协议中对于过户的明确约定，结合被告已收取全部房款这一事实，依据合同履行的相关法律条文，有力要求被告履行协助过户的义务。提前预判被告可能提出的关于房屋性质的抗辩，为此准备充足的法律依据和事实证据，用以证明房屋土地性质符合过户条件，从而论证协议的有效性。

庭审应对技巧：在庭审过程中，清晰、有条理地陈述案件事实以及诉讼请求。按照证据的重要性和关联性，依次有序地展示证据，并且详细阐述每份证据对于证明案件事实的具体作用。面对被告的反驳观点，保持冷静，深入分析，运用准确的法律条文和坚实的事实依据进行有力回应。例如，若被告提出房屋系小产权房协议无效的观点，可立即展示不动产登记中心的调查结果，以此证明房屋土地性质为国有，协议并未违反任何法律规定。

七、案件启示

合同签订的谨慎性：在进行房屋买卖这类重大交易时，买卖双方务必保持高度谨慎，认真签订合同。对于房屋性质、产权状况、交易价格、付款方式、过户时间以及违约责任等关键信息，都要进行详细、明确的约定。只有这样，才能有效避免因合同条款不清晰或者对房屋情况了解不全面，从而引发后续的各类纠纷。在本案中，虽然协议对诸多事项进行了约定，但对于房屋土地性质及过户条件的不确定性未能充分考虑，最终导致了纠纷的产生。

房屋性质审查的重要性：购房者在购买房屋之前，必须仔细审查房屋性质以及土地性质。对于小产权房等存在交易风险的房屋类型，要充分了解相关法律规定和潜在风险，谨慎做出决策。卖房者同样应当如实告知房屋的真实情况，避免因隐瞒或误导而引发合同纠纷。

法律风险防范意识：无论是购房者还是卖房者，都应当增强法律风险防范意识。在交易过程中，可以咨询专业律师，了解可能存在的法律问题以及相应的应对措施。一旦纠纷发生，要及时寻求法律帮助，依据法律规定维护自身的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！