上海老破小正在被快速抛弃

作为2024年上半年老破小的上车选手，又刚刚做完单身购房市调，无论感性还是理性都不太能接受这个标题，然而事实证明这的确才是楼市的真面目。

最先让我关注到这点的是链家数据，它统计了自己近三年“老小”房源的成交占比。

所谓的老小房源就是70平以下、20年以上房龄的房源。

可以清晰地看到这类房源成交占比在逐年下滑，放大2024年数据还可以看到哪怕“老小”房源成交占比有抬头趋势，但1～10月的数据同比2023年依然清晰下滑。

所以真是如此么？是哪里有误会，还是只有链家如此？

为此我拉来全市数据，事实证明链家数据说的没错。

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老破小在清晰地被抛弃，尤其是40平以下的。

老破小通常是指2000年以前由职工单位代建的职工宿舍，随着初代房改这批房源变身商品房进入二手市场。

上海二手住宅每月成交里这类产品占比在30%～40%左右，但你无法在房源库定义这类房源。

但如果你同时定义面积（70平以下）、房龄（建于2000年以前房源），那这类房源多半就是我们要找的老破小。

基于此我们拉到全市范围这类数据。这里面可以看到70平以下、建于2000年以前房子的成交趋势向下，尤其当我把这5年每月它们的成交占比连成线的时候这个趋势更明显。哪怕是我上车的2024年也没能更改这个趋势。

趋势里最清晰的节点应该是2022年4～5月。这两个月数据本身忽略不作数，但这个时间节点前后的数据已经是两个维度。前者轻松过30%、后者开始徘徊30%上下。

这件事其实放在这两年老破小房源成交个案中其实挺迷惑的，因为这两年尤其是今年老破小成交个案是变多的。

换句话说体感之下其实被抛弃才是老破小的成交底色，尤其是其中的40平。

我有把面积细分一个维度70平还能做两房、40平只能做一房。而这个面积段的下挫也让我看到更小面积老破小在这个市场上更被动。

2024年12月70平以下成交占比对比2019年70平下滑20%，但40平以下的成交占的这个数据就是-35%。

更高的衰减幅度背后是购房者更决绝的放弃，也就是说市场里老破小正在抛弃，尤其是那种老破小一房。

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如果要在这份抛弃上再加份决绝的话，那应该是内环内的老破小。

我将这份数据细化到环线，为了方便读数我只放了部分环线的占比，可以看到各环线总体趋势也是向下。

这么来看各环线走势还不太明显，我取2019年12月的数据到2024年12月这样可以看的更真切。

数据来看相比其他环线，内环内老破小占比下滑幅度最大。

这里面内中环老破小的走势倒是出乎意料，在几个环线中波动幅度相对较小。

这么来看如果一定要入手老破小，内中环可能是相对更好的选择。

我有看过内中环的一些老破小房源，这类房源也确实占了两头的好处。

第一房源相较内环偏新，集中在1990～2000年居多。

第二同等价位可以买到大于内环内的房子。

第三它的环线位置也决定了它比外环外这类房源又相对交通便利。

总之老破小尤其是40平以下老破小，尤其当它还在内环内或者外环外的时候，那市场地位相对被动。

因为这类产品是几个下滑趋势里叠加处，我们去看了套外环外的老破小，这类小区被果断放弃的背后有这样几种理由，以外环外举例。

这类房源附近都有新房覆盖，两者之间虽然有价差，但新房带来更高生活品质；

其次这类房源最大的竞争对手是附近房龄更新的次新老破小，比如房龄10～15年的次新。

房龄和品质成为外环外老破小在价值天平的两个黑洞。

如果可以选为什么不选内环内、内中环？

如果可以选为什么不选外环外新房？

如果可以选为什么不选周边次新？

相比于其他区位老破小，内环内、外环外老破小显然更势单力薄。

各区也在呼应这点，降幅最大的不是五大新城就是黄浦、杨浦这类内环内区域。

板块也在呼应这点。

我们对比了2019年以来全市120多板块中占比降幅最大的top20板块，基本都在内环内、外环外两头的位置。

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“不要30平以下、不超过300万”。

数据解读最有意思的部分是数据差异化都是自带情绪的，就差自己跳出来告诉你它是怎么想的了。

前面说过40平以下是更被抛弃的，面积段来看，越小面积也越不受待见。这里面30平以下产品随着时间推移几乎绝迹。

但我更想说的是我们购买的总价段，很难看到这种明确到不用细看的数据走势，简直是数据分析员的福音。

300万是个分水岭，300万以下的总价段被清晰捡起来，每个价段都在上扬。在这个整体占比下滑的趋势下形成三道靓丽的风景线，而这之上的价格段都在清晰下滑。

也确实。超过300万的老破小在跟外环外新房、周边面积更小的次新面前很难找到优势。

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最后你知道么？

原本我想说的只是被抛弃。之所以加上“加速”两个字，主要是因为看到成交价的数据。

当我拿到全市近5年的成交均价的时候，哪怕是网签，我第一时间拿来对比的就是老破小房源的成交均价，你会发现老破小的价格从佼佼者到扯后腿只用了5年。

2019年老破小的成交均价还在51726元/平，高于全市成交均价9.52%。但5年后的2024年老破小的成交均价，低于全市均价5.45%。

这里面2023年12月是个转折点。

在此之前老破小还以高于全市成交均价的产品存在，但这之后就开始逐月低于全市成交均价，尤其是刚刚过去的2024年12月，和全市成交均价的差距达到5.45%。

在同样下行的价格走势里面，你会看到老破小是下滑幅度更大的那个。

05

2016年第一次来上海，第一次听到老公房还觉得名字比较怪异。这个特殊的2000年前被单位分配的房源在进入市场交易的时候被打上的商品房标签。

但他们因为年代久远、且非专业开发商构筑，所以普遍呈现房龄老、设计落后的状况。唯一可以仰仗的就是地段，以及部分单位用房当年考虑自住所以用材成本高。

但这两类里前者门槛高，后者属于市场小概率。

整体成交趋势而言，随着近十年新房交付、次新房源也支持我们可以提出更大、更新的房源的要求。

基于此你会发现有些答案是写在问题里的，有些答案是从一开始就知道的。 ‍

来源 | 真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

作者 | 真叫卢俊团队 ; 编辑 | 虾饺

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