“转弯了”！上海二手房成交量连创新高，豪宅新房市场走出独立行情

2024年，中央通过优化税费政策、降低首付比例和利率等手段，明确释放了楼市“止跌回稳”的决心。一线城市作为全国楼市的风向标，其市场表现尤为引人注目。

2024年，上海共成交二手住房21.6万套，成交套数达到新房的3.7倍；新房市场则在四季度逐步走强，12月份成交创下年内新高，实现翘尾收官。

58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，2024年上海在实施了一系列楼市宽松措施后，成交量显著回升，彰显了这些激励政策对一线城市购房需求的有效激发。尤为值得一提的是二手房市场，在政策的积极推动及房东采取降价以促进交易的双重作用下，至2024年年底，上海的楼市已明显呈现出回暖的迹象。

二手房成交量连创新高

“转弯了”，上海链家经纪人杨和宜这样形容2024年的上海楼市。“上半年，市场整体氛围以观望为主，下半年，随着新政的陆续出台，市场迎来了明显的转折。特别是从10月份开始，成交量逐月攀升，市场活力逐渐恢复。”

这是杨和宜的个人体感。从整体数据看，变化更为明显。上海链家的监测数据显示，2024年全年，上海共成交二手住房21.6万套，同比增长超两成，其中，四季度以来，上海二手房成交持续保持活跃，单月住宅成交套数均达到2万套以上，12月份更是超过2.5万套。同时，该机构的整体带看客户量也达到历史新高，甚至比2020年的带看量还增长了近50%。

市场变化背后，得益于上海落地的多项楼市政策。2024年，上海先后于5月27日出台“沪九条”政策以及9月末出台“沪七条”政策，一系列新政涵盖了放宽购房限制、降低首付门槛、优化贷款利率，以及取消普通住宅与非普通住宅的标准等。这也被业内认为，上海楼市进入了近十年来政策环境最为宽松的时期。

2024年5月27日，上海限购迎来大力度松绑，外地单身可以在外环内购买1套二手住宅，多孩家庭可以多一张房票，离婚不再查婚前家庭房屋数量等等，尽可能满足不同层次的住房消费需求。“沪九条”落地后，6月，上海二手住房成交冲高，达2.39万套，环比增长近四成。该成交量不仅刷新年内新高，更创近3年新高。

不过，这一数字在2024年第四季度再度被刷新。9月末，上海再度出台“沪七条”，在调整住房限购政策的同时，优化信贷政策、调整住房税收政策。机构监测数据显示，2024年四季度二手房成交量持续走高，12月份更是超过2.5万套，再创新高。

杨和宜提到，“沪九条”出台后直接激发了市场的热情，6月成交量有所上升。 真正的转折还是来自9月末的“沪七条”政策，10月份至12月份这三个月的成交量，完全突破了市场各方的预期。无论是中介还是业主、买家，都没有想到这一波楼市的热度会持续如此之久。

这一转折在其所在的浦东联洋板块就有体现。“浦东联洋作为金融人士聚集的居住区，他们对政策的感知和决策更为敏感和快速。2024年上半年，受多方面因素影响，该板块的量价也经历了不小的波动。然而，随着新政效应的逐渐显现，联洋板块在10月份迎来了成交量的显著增长。”杨和宜说道。

据其介绍，该板块在2024年10月份成交量为90套左右，创下年内新高。随后的11月和12月，成交量也稳定在70套左右，相较于平时的30余套，市场有显著回暖。 在价格方面，虽然经历了上半年的波动，但随着成交量的稳步提升，目前该板块的房价已经趋于稳定。

“第四季度，市场的变化不仅体现在成交量上，我觉得更反映在买家和卖家的心态以及市场氛围上。”杨和宜提到，板块内，选择卖房持币或出国的业主比例已经大幅减少。现在，更多的业主选择将卖房所得资金重新投入楼市，进行置换或升级。这种变化不仅体现了业主对于楼市的信心恢复，也反映了市场整体向好的发展趋势。

据杨和宜介绍，其在2024年接触的两位客户的购房经历颇具代表性，且两位买家均在“沪七条”政策后入市。其中一位客户在卖掉旧房后选择了置换，不仅享受到了首套房的低利率政策也在交易过程中享受到了增值税的减免优惠。另一位客户则得益于政策对多孩家庭的购房名额放宽，成功购买了第三套房产。

“新政对于不同群体买家的影响是非常积极的，特别是中高产家庭，对政策的反馈更快，目标更加明确。”杨和宜说。

四个项目“千人摇”，豪宅新房走出独立行情

随着二手房市场的活跃，上海新房市场也展现出积极的变化。在2024年，上海新房市场出现了多次“千人摇”和“日光盘”的现象，显示出市场的热度和购房者的积极态度。

“全年来看，上海新建商品住宅交易走势呈现低开高走，中间多波折的走势。”上海中原地产市场分析师卢文曦提到，尽管年初受到传统淡季和政策调整的影响，成交量处于低位，但随着政策的落地和市场的回暖，成交量逐渐攀升。特别是在“沪九条”和“沪七条”的推动下，市场出现了明显的回暖迹象。到了年底，12月份的新房成交量达到了82万平方米的高点，创下了年内新纪录，实现翘尾收官。

从全年数据看，上海新建商品住宅共计成交705.51万平方米，虽然同比减少两成，但高端住宅的大量入市推动全年成交均价的上涨。全年新房成交均价为76522元/平方米，环比上涨15.16%。在区域成交方面，市区供应量的增加推动了长宁、黄浦和虹口的成交量较2023年翻了几番，特别是黄浦的成交量超过了2000套。

值得注意的是，各楼盘之间的分化现象仍然存在。一些优质楼盘依然能够触发积分，开盘即售罄，而部分楼盘的去化速度则相对较慢。

机构监测数据显示，2024年，上海317张新房预售证共触发积分38次，触发高积分的新房项目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐汇滨江、新天地、陆家嘴等。而外环区域的唐镇、嘉定新城等热门区域则继续扛起外环外的去化重任。

据安居客上海统计，触发积分在60分以上的有15次，其中位于黄浦的凯德茂名公馆积分为114.72分，其次是浦东的滨江凯旋门三期及徐汇的汇元玺。

此外，2024年上海一共有4个项目触发了“千人摇”，包括徐汇滨江的中海领邸、浦东唐镇的安高申宸院、浦东陆家嘴的滨江凯旋门、普陀长风的嘉佰道。其中认购最多的是中海领邸·玖章。该项目于2024年11月15日开盘，单价13.2万元的552套房源吸引了1558组购房者认购，认购率达282%，刷新2024年新盘认购数纪录，项目开盘即售罄。

“豪宅走出独立行情，其背后既有投放增加的因素，更重要的是，产品本身有很多吸引人之处，比如翠湖六期、中海顺昌玖里等等都是核心地段的高品质产品，而且没有替代性。”卢文曦说。

安居客数据显示，2024年上海共产生了30个“日光盘”，其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”，占比接近六成。

放眼全国，上海的豪宅市场表现也是“一枝独秀”。据克而瑞统计，2024年，上海总价3000万元以上的一手高端住宅成交套数达到2530套，占全国的比重达到61.6%。

业内认为，上海豪宅热销背后的原因，本质上还是上海城市强大的吸引力。在全球经济不确定性加剧的背景下，高端住宅作为一种相对稳定的投资方式，吸引了众多投资者。

克而瑞方面指出，虽然新房整体成交量在缩减，但2024年得益于一系列政策的调整红利，上海土拍热度迅速攀升，出现了多幅高热度地块，比如徐汇滨江小米地块、浦东新杨思地块、徐汇龙华地块等，这也反映了房企对上海市场的坚定信心，预计这些优质地块在2025年入市后，也将为市场注入强劲动力。