出租率下降与空置风险 华夏和达高科REIT招租之困

观点网 作为首单生物医药产业园REIT，华夏和达高科REIT目前面临不小的招租压力。

近期，该基金披露2024年下半年运营情况。

据了解，华夏和达高科REIT底层资产包括和达药谷一期项目、孵化器项目两个项目，分别坐落于杭州国家级经开区的医药港小镇和杭州大创小镇。

从披露的运营情况可以发现，达药谷一期项目的研发办公及配套公寓出租率和租金存在韧性，但孵化器项目的出租率则明显承压。

和达药谷一期：纠纷解决

产城园区评论获悉，和达药谷一期项目为生物医药产业园，相比于通用性园区经营稳定性更高。

原因在于生物医药产业是资金密集型和技术密集型产业，具有高投入、高产出、高风险、长周期的发展特性，这类租户对园区有更专业、更系统的软硬件配套设施及服务要求。以及，他们往往会对空间有更高的投入如装修成本等，搬迁难度相对较大。

根据华夏和达高科REIT最新披露的经营情况，2024下半年，和达药谷一期项目出现下降趋势，但仍能够保持在较高出租率水平。

具体来看，和达药谷一期项目的研发办公及配套商业部分7-12月末时点的出租率分别为93.45%、91.9%、91.67%、91.67%、91.67%、90.91%；月末时点存量租约平均租金（元/平方米/天）在1.43-1.45。但当月新签租约平均租金（元/平方米/天）出现较大波动，分别为1.51、1.51、1.52、1.46、1.34、1.3。

另外，和达药谷一期项目配套公寓部分7-12月末时点的出租率分别为98.8%、97.67%、91.11%、90.68%、92.33%、94.71%；月末时点存量租约平均租金（元/平方米/天）在1.43-1.44；当月新签租约平均租金在1.41-1.5元/平方米/天的水平。

基金曾解释称，9月末出租率变动主要是受到个别租户集中在9月到期未续租且新租招商未能衔接所致，尽管变动比率较大但绝对值较小。

虽然和达药谷一期项目保持在较高出租率水平，但同比2023年接近满租的水平相比有较大跌幅。

华夏和达高科REIT于公告中称，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分于2017年开始运营。某租户（租赁面积为1,675.81平方米，占总可出租面积约2.32%）存在违约欠款行为且租约在2024年4月14日到期后未办理退房手续，导致项目公司无法回收房屋对外招商。

鉴于双方多次磋商未果，项目公司已委托律师事务所通过法律手段解决该起纠纷。杭州市钱塘区人民法院于2024年11月8日出具民事裁定书，经调解，双方已达成调解协议，本纠纷处理终结。项目公司随后收回房屋正常招商。

孵化器项目：空置风险

问题较大的是孵化器项目，该项目位于杭州大创小镇，是钱塘区首个国家级孵化器。

产城园区评论获悉，该项目出租率连续多个季度出现下滑且仍未止跌，经营和出租压力较大，拖累了该基金整体经营表现：项目7-12月末时点的出租率分别为69.56%、68.73%、68.03%、67.22%、66.69%、66.67%；月末时点存量租约平均租金（元/平方米/天）在1.61-1.65；当月新签租约平均租金在1.42-1.57元/平方米/天的水平。

可见，孵化器项目目前面临较大的空置风险。基金解释主要受到区域市场供给过大导致的竞争影响。根据公告，孵化器项目在大创小镇核心区内，2024年陆续投入交付使用的产业园区和企业总部地上建筑面积约24万平方米，其中产业园区包括和达创新服务中心二期；企业总部大楼包括微点总部大楼、福莱蒽特总部大楼、浩红总部大楼、欣琛科技总部大楼、鸿汇大健康总部大楼。

2025年投入交付使用及后续在建的企业总部大楼包括十勇士研发中心、中控太阳能项目和世互未来中心项目，总计地上建筑面积约12万平方米。

随着各产业园区和企业总部大楼的不断建成及投入使用，最终大创小镇核心区的产业园区及总部大楼地上建筑面积总量将达到约153万平方米。

这是大量供给带来的供需失衡。华夏和达高科REIT称，因此2024-2026年该区域为存量竞争与增量竞争并存的局面，从2027年开始或将转为存量竞争态势。

其进而表示，2024年下半年，基金管理人及外部管理机构已经开展了专项营销计划，根据市场供需状态、周边竞争楼宇商务条件、租户的实际要求，重点聚焦中小型租户（500-1,000平方米）、重点抓新签增量租户，配合季节性事件（国庆、双11、双12）促销的方式进行拓客。

“孵化器项目出租率已经出现阶段性筑底状态，但后续走向还需进一步夯实与观察。未来考虑对孵化器项目进行提升改造，并针对潜在租户的需求提供定制装修。”

值得关注的是，此前该基金曾提及到，外部管理机构母公司（杭州钱塘新区产业发展集团有限公司）已经设立了由董事长挂帅，集团主要负责同志参与的协调机制，高位调度、聚合钱塘产发招商资源，同时在管理机制上对孵化器项目及和达药谷一期项目已经进行单列，提高决策效率。

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