房地产库存现状与影响分析

我国房地产库存现状

一、整体库存规模与趋势

从整体上来看，我国房地产市场库存呈现出复杂的局面。近年来，不同口径的库存有不同程度的变化。 从全国新房“已开工未售库存”方面来看，当前已出现了下降的情况。2024年7月全国住宅已开工未售库存约为25亿平方米，较上一年底回落了5.2%，自2022年以来由于土地成交和新开工的明显缩量，库存规模逐步下降。与之形成对比的是，“竣工未售库存”规模自2020年以来持续增长，到2024年7月全国住宅竣工未售库存规模约为3.8亿平方米，较2020年增长70.9%，这也反映出市场销售持续面临一定压力的现状 。 另外，从商品房待售面积来看，整体也呈现出一定的下降趋势。8月末2024年商品房待售面积为7.09亿平方米，比7月末减少512万平方米，但是这里面不同类型物业库存变化有所不同。住宅库存下降幅度较快，待售面积减少639万平方米；办公楼待售面积减少2万平方米；而商业营业用房待售面积增加54万平方米 。

二、不同城市分化明显

城市间房地产库存状况差异显著。 一线城市方面，库存去化相对较好且部分地区房地产市场呈现出积极的发展态势。比如北京、上海、广州、深圳等地，尽管整体也受市场调控影响，但从一些数据反映来看，新政策推动下市场成交有边际改善，像2024年10 - 11月，北京二手房月日均成交套数同比增长幅度可观。 然而，三四线城市尤其四线城市面临着较大的库存压力。在前期房地产开发热潮中，这些城市大量土地被用于住宅建设，导致供大于求局面出现，房屋空置率居高不下，至今仍处于库存消化困难的阶段，即便部分调控政策有利于促进库存去化，但实际效果相比一二线城市仍有差距 。

房地产库存的影响

一、对房价的影响

房地产库存是影响房价的重要因素之一。 当库存量过高时，市场供应相对过剩，房屋竞争加剧，往往会促使房价下跌。因为开发商为了回笼资金、减轻库存压力，可能会选择降价促销。例如在一些库存积压较为严重的三四线城市，由于之前土地供应较多，新楼盘开发量较大，却缺乏足够的购房需求支撑，导致房价难以维持在较高水平，出现房价下行或者房价增长停滞的情况。 相反，库存量过低意味着市场供应不足，如果此时有购房需求，形成供不应求的局面，则可能推动房价上涨。像是一些核心城市的核心地段，土地资源稀缺，新开发楼盘数量有限，在需求旺盛的情况下房价上涨动力相对较强 。

二、对开发商的影响

库存状况极大地影响着开发商的经营决策与资金周转。 在库存积压情况严重的地区，开发商销售不畅，资金回笼缓慢，面临资金链断裂的风险加大。为了减轻库存压力，开发商可能会减少新项目的开发、降低拿地规模，甚至暂停部分工程建设。同时，还可能改变营销策略，例如加大促销力度，以折扣、赠送停车位等方式吸引购房者。 而在库存较低、市场需求旺盛的区域，开发商则更有动力拿地开发，进行项目扩张，并有机会提高销售价格以获取更高的利润，提升整体的资金周转速度和企业的经营效益。

三、对宏观经济的影响

房地产行业在国民经济中占据重要地位，其库存状况对宏观经济影响广泛。 高库存对地方财政而言是一大挑战。在许多地方，土地出让收入是重要的财源之一，库存高企使得土地出让不易，财政收入减少，可能影响地方对基础设施建设、公共服务的资金投入。 从整个经济产业链角度看，房地产库存积压影响上下游相关产业的发展。上游如建筑材料、工程机械等行业由于房屋建设减少面临订单下滑的风险；下游的装修、家具等行业也由于房屋交易减少而减少业务量。从就业角度看，房地产及其上下游产业的发展受阻会导致就业岗位减少，影响就业稳定和居民收入水平的提升。相反，库存的适度合理配置有助于房地产行业健康稳定发展，进而促进整个宏观经济的稳定和增长。