海淀新房，2025的首发优选在哪呢？

就在今晚（1月13日），保利嘉华天珺开盘，预计低楼层7.6万/平米，中高楼层8.4万/平米均价，到底值不值得买？与海淀其他新房比，价格定位如何？

今天拆哥给大家做深度解析！

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作为海淀新房第一炮，我们先看位置参数。

怎么理解保利在大牛坊，我们先看道路坐标——

实际上，北清路是妥妥的北5.5环，“环内”vs“环外”，差别还是蛮大的。

嘉华天郡所处的位置位于“大牛坊”，属于5.5环以外。

大家注意，大牛坊特别有底气，自己编号了“大牛坊一环路”、“大牛坊二环路”，自成一体。

当然，“自成一体”也会带来小尴尬，别人以后问住在哪？可能第一答案是——额……大牛坊。

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保利嘉华天珺项目，楼栋排布非常整齐，面积区间定位也是合理的，主要照顾刚需的需求。

嘉华天珺99㎡以下户型占比约50%，对刚需的倾斜较为明确。

主力有5种户型——88平米41套，占比3%、99平米596套，占比47%、118平米71套，占比6%、127平米87套，占比7%、134平米401套，占比31%、172平米60套，占比5%、另有70-131平米异型户20套占比2%，共1276套。

1月13日这次首开开盘的范围，是在东区。

刚需的朋友问我，想买99平米的三居。此户型绝大部分房源都临街，噪音在所难免。

户型方面，整体格局还行，但从上图可以看到，楼座非正南正北，朝向东南30°。

其次是入户门各种直对卫生间的门，这点很多买房人接受不了。

比如2024年刚交房的海淀幸福里，现在二手房价格8.2万/平米，如此看来，嘉华天珺已经冲顶了周边价格天花板。

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海淀买房，教育的附加值，远远超过大家的想象。

比较起来，永丰南地铁口的颐海澐颂与建华实验学校本部一路之隔，就显得很优质了。因为建华属于“六小强”。

有人问，拆哥建华本校就在颐海澐颂门口，能上的概率多大？

回首既往，住在北京西边的粉丝知道，远洋沁山水，过去这么多年，至少一手房业主稳上景山分校，而且学校办的非常出色，成绩傲娇。

按照拆哥的经验研判，99%的概率能上建华的小学。

建华实验学校是北京人向往的顶流名校，是海淀区的公办学校，北京市十一学校集团盟校。

教育口的朋友跟我说——

本校，通常指学校的主校区，直接受学校本部的管理，保持统一的教学和管理体系；

而分校可以是与本校在教学和管理上独立运作的机构，也可以是与本校保持一定联系但独立运营的学校。

颐海澐颂的建华100%妥妥的本校。目前对西北旺片区摇号，大家趋之若鹜！拆哥接触的家长们对于建华的评价全部5星级。

1、建华的教育以学生学习为重心，“全空间课程”育人理念；

2、有双语（Bilingual）教学，极少有学校能有这样的教学模式，很难得；

3、教学小班制，老师兼顾的比较好；

4、建华的小升初是由集团内选拔的，孩子有更多机会留在建华初中。

5、2024年中考佳绩斐然，位居海淀前列！看房加微信menglin_2019

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综合对比来看，如果考虑5.5环以内的项目，颐海澐颂，必须作为购房的首选！

除临地铁、教育的优势外，它还是不折不扣的永丰南的TOD，综合来看，势必将成为“超极TOD”。

向东约300米地铁16号线的永丰南站，1站西北旺万象汇、6站中关村创业大街、直通丽泽金融商务区。

13号线B段开通后（预计2025年），可以3站到中关村软件园、4站后厂村、5站西二旗、7站上地，直达海淀大厂云集的科创顶流腹地。

两个地块都做了南向景观退让，北地块约25米，南地块约39米。这是需要开发商减少楼栋排布才能实现，可见海开的诚意满满。

颐海澐颂北区是6-15层的137-171㎡纯四居洋房+小高，南区是13-15层，97-124㎡三居到四居的小高层。

嘉华天珺的会所集中在东区，而颐海澐颂在南北两区各有一个下沉庭院会所，突出的理念是：“席位尊重”与“会所平权”。

外立面是超白玻璃幕+金属铝板+精选石材，质感胜嘉华天珺。

户型方面，属于海淀头部，且入户门并没有直对卫生间门，“隐”的更精细。

所以，永丰南是可以作为“书包豪宅”的角度去看，确实是豪华版的“海淀中信城”！——最关键的，1月12日已启动排卡！

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