房产律师分享：购房多年未办证，起诉开发商过户的实战经验总结

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一、案件背景

在房地产交易领域，随着时间推移与市场变迁，早年签订的房屋买卖合同可能因各种缘由，在后续履行过程中滋生诸多问题，尤其是涉及产权过户这一关键环节。本案聚焦于北京市西城区一处房屋，买卖双方早在1994 年便达成购房合意并签约，却历经波折，迟至二十余年后仍未完成产权过户手续，其间牵扯房款支付、公司清算、查封异议等复杂情节，对深入剖析房产交易长期遗留纠纷的解决路径极具典型意义。

二、案件事实

购房合同签订与履行初期：1994 年 7 月 26 日，李先生与A公司签订《北京房产买卖契约》，约定李先生购买“一号公寓（现地址为北京市西城区一号房屋，以下简称一号房屋），价款合计683400 元。合同约定A公司须于1995 年 12 月 31 日前交付房屋，交付后 30 日内双方共同到北京市房地产管理机关办理房屋买卖过户手续及申领相关权证，办理手续税费依规定分担，契约自签字之日起生效，附件与契约具有同等法律效力，合同一式五份留存各方及相关部门备案。签约后，李先生依约支付定金 30000 元，A公司确认收款。

交房、付款与贷款波折：

然而，A公司未能按时交房，直至1997 年 3 月才交付钥匙并办理入住手续，逾期违约在先。期间，李先生购房资金安排受影响，双方对房款支付产生争议。1997 年 3 月 6 日，为推进购房进程，李先生与某银行、A公司签订《按揭贷款合同》，贷款340000 元用于购房，贷款期限 3 年，抵押物即为一号房屋，抵押额383400 元。此后多年，李先生持续履行还款义务，至 2020 年 9 月 16 日，某银行开具《结清证明》，确认李先生此笔贷款已结清。

回溯房款支付全貌，李先生在漫长过程中，陆续向A公司支付款项，至1995 年 8 月 17 日，A公司开具发票确认收到一号房屋购房款683400 元（含定金）。但后期A公司又提出曾代为偿还8 万元银行贷款，要求李先生补交，此成为产权过户协商中的争议焦点。

公司清算与查封插曲：2016 年 1 月 12 日，北京市第一中级人民法院裁定受理北京市S公司对A公司的清算申请，此时，一号房屋产权过户问题因公司清算陷入僵局，清算组称未掌握公司关键资料，对房屋状态不明。与此同时，在其他案件执行过程中，一号房屋疑似被查封，李先生曾提出书面异议，2020 年 9 月 21 日，北京市第一中级人民法院作出=执行裁定书，因李先生未能提供房屋确已被查封材料，以异议审查条件不符裁定驳回。这一查封争议为房屋过户增添不确定性。

诉讼协商与最终解决前奏：本案诉讼拉开帷幕后，李先生坚称已付清全部房款，要求A公司办理一号房屋过户及产权登记相关手续；A公司则以代还8 万元贷款为由抗辩，主张李先生补交款项，并提出过户前提是房屋不存在查封、抵押等影响过户情形，契税等费用由李先生承担。庭审中，双方积极协商，李先生表示同意偿还 8 万元并承担过户所有费用，于 2020 年 12 月 3 日支付该笔款项，A公司清算组当日收款并开具收据，双方还共同确认一号房屋经查询不存在查封、抵押等影响过户的情形，为纠纷解决扫清关键障碍。

三、案件争议焦点

购房款是否已实际付清。A公司主张代李先生偿还8 万元银行贷款，认为李先生未结清全款；李先生则坚称依合同约定及付款历程，已足额支付购房款，这涉及对房款支付全过程各环节证据的审查与认定，关乎李先生要求过户的前提是否成立。

房屋产权过户条件是否成就。一方面需考量A公司提出的公司清算状态下证照、印章、资料缺失难题，以及房屋是否存在查封、抵押等权利瑕疵；另一方面要审视双方在合同约定过户期限逾期多年后的履约意愿与实际行动，综合判断过户责任履行时机是否成熟。

四、法律分析

从合同效力层面看，李先生与A公司签订的《北京房产买卖契约》系双方真实意思表示，签约于1994 年，彼时适用的法律法规框架下，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依约全面履行义务，这为李先生主张过户权利、A公司承担协助义务筑牢法律根基。

关于购房款支付争议，李先生提供系列证据：从早期定金支付凭证、购房款发票到后期银行贷款结清证明，形成连贯证据链，充分显示其履约诚意与资金付出。虽A公司提及代还8 万元，但李先生在诉讼中积极协商并及时支付该款项，补齐所谓 “欠款”，至此，李先生已达成合同约定付款义务，有权要求A公司推进后续产权过户流程。

针对产权过户条件争议，A公司以公司清算、资料不明为由推脱责任，于法无据。公司清算不免除其对已售房屋应尽合同义务，且庭审已查明房屋不存在查封、抵押等影响过户情形，A公司应依约协助李先生办理产权登记手续。依据合同约定及诚实信用原则，在李先生付清房款、房屋具备过户条件下，A公司继续拖延过户构成违约，应承担继续履行责任，以保障李先生作为购房者的合法物权期待。

五、案件结果

法院经审理认定，李先生与A公司购房合同合法有效，李先生已付清全部购房款，A公司应按约协助办理一号房屋产权登记手续。判决如下：北京宏远房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十五日内协助李先生将北京市西城区一号房屋的所有权转移登记至李先生名下。