卖家应对买家付款拖延，通过起诉达成房屋合同解除与索赔的路径

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件背景

在首都北京商业地产交易领域，公司购房需求与个人房产出售意向的碰撞屡见不鲜，然而其中潜藏的复杂纠葛也为交易双方及居间机构带来诸多挑战。本案聚焦于昌平区一套办公用商品房的买卖纷争，涉及公司注册、分期付款、网签变更等诸多环节，不仅考验着买卖双方的契约精神与诚信履约能力，更对居间服务的专业性、法律从业者在复杂交易结构下精准适用法律、维护当事人合法权益提出了高标准要求，为类似商业属性房屋买卖纠纷提供了参考范例。

二、案件事实

合同订立与初始规划：

2018 年 10 月 22 日，在A公司的居间斡旋下，刘女士与张先生就昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）达成买卖意向，签订《买卖定金协议》，张先生支付定金5 万元，其中 1 万元通过个人微信转账，4 万元由M公司后续补齐。当日，双方正式签订《北京市存量房屋买卖合同》，明确房屋售价168 万元，张先生选择分期付款：应于 2018 年 11 月 15 日前支付 100 万元（含定金），11 月 30 日前付清余款 68 万元；出卖人需配合买受人办理公司注册，买受人以注册公司名义购房；逾期付款超 15 日，出卖人有权解约，买受人按房款 20% 支付违约金等关键条款。

合同履行波折：

合同签订后，刘女士依约配合张先生办理M公司经营场所变更手续。因S公司（为购房注册成立）无京购房资格，双方协商11 月 29 日以M公司名义网签。但截至该日，张先生未按约支付100 万元首付款。刘女士称对方故意拖延，张先生则辩称因刘女士避税拒接收公司转账、需个人账户付款，且因工商变更、出差等致网签延误，双方各执一词，均无确凿证据。

11 月 30 日，尾款 68 万元亦未到账。张先生主张贷款购尾款，银行要求房主户口本，刘女士坚称无提供义务，合同未约定贷款付款，付款僵局形成。

12 月 1 日至 25 日，刘女士多次通过中介业务员方先生催促付款，张先生始终以需户口本办贷款为由推脱。期间双方微信沟通频现分歧，如 12 月 13 日方先生告知张先生 “上周说不要户口本最晚这周五资金到位，现在又要”，张先生回应股市钱出不来、正抵押房子筹款；12 月 18 日刘女士提出 “约个时间解除网签”，张先生起初同意后又变卦，称有 160 万房源可选，但仍想推进购房。

矛盾激化与解约诉求：

12 月 20 日，刘女士向张先生发出最后通牒，要求 12 月 26 日前全款过户或解除网签，张先生回复元旦前全款完成过户，争取 26 日，最晚 28 日，新借 50 万 26 日到。

12 月 25 日，张先生提出补签过户协议，先付 100 万或过户当天付全款，加大违约处罚并公证，刘女士拒绝，要求解除网签、移走公司地址，张先生则以打官司、退定金再移址回应。

此后至2019 年 3 月，双方沟通陷入僵局，刘女士多次询问无果。3 月 14 日，刘女士向张先生邮寄《解除合同通知书》，以逾期超 15 天未付房款、构成根本违约为由，要求解除合同，张先生 3 月 18 日收到通知。庭审中，刘女士请求确认合同于该日解除，主张张先生拖延付款违约；张先生则称刘女士投诉致M公司被工商拉黑，无法履约，违约责任在刘女士。

另查明，M公司2018 年 3 月 30 日成立，张先生 11 月 1 日起担任监事。

三、案件争议焦点

涉案房屋真实买受主体界定，究竟是张先生个人还是M公司，这关乎合同权利义务归属与违约责任承担主体的明确，是后续法律判断的基石。

违约责任判定，需深度剖析双方履约行为、微信沟通细节、合同条款约定，精准甄别究竟哪一方在合同履行关键节点存在违约行为，以及违约程度如何衡量。

四、法律分析

买受主体认定层面，虽购房初衷为注册公司购房，且后期网签变更为M公司，但综合考量：三方无权利义务概括转让书面或口头合意，仅是张先生指令刘女士向M公司过户；签约时张先生非M公司监事，亦无公司授权签约证据；合同履行中所谓公司付款主张未落地，款项来源不能单独定性合同义务主体。依合同相对性原则，应认定买受方为张先生个人，M公司不担连带责任。

违约责任判定环节，张先生签约后仅付5 万元定金，未依约定期限支付房款，在刘女士多次催告、给予宽限期下仍未履约，且擅自变更付款方式，要求刘女士提供户口本办贷款，背离合同分期付款约定，构成违约，契合法律规定的迟延履行主要债务、经催告仍不履行致合同解除情形，刘女士依法享有解除权并追责。考虑刘女士举证损失、合同履行进度、张先生过错，其主张20% 违约金虽有合同依据，但偏高，依公平原则与司法实践酌情调减至 20 万元，已付 5 万元定金抵充后，张先生应再付 15 万元违约金。

五、案件结果

法院经审理认定，刘女士与张先生合同有效，买受方为张先生个人。张先生违约，刘女士2019 年 3 月 14 日发函解约合法，合同 3 月 18 日解除；张志亮应承担违约责任，酌情确定违约金 20 万元，扣除定金后再付 15 万元。