炙手可热！同天2只公募REITs发行“秒光”，近2000亿资金疯抢

原创新经济IP新经济e线2025年01月13日 09:01广东

新年伊始，公募REITs发行热度飙升。

新经济e线获悉，1月6日开始认购的国泰君安济南能源供热REIT和易方达华威农贸市场REIT双双仅用了一个交易日就被“秒光”，当天便宣告提前结募。

1月9日，据国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。相对应的，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.12293446%，刷新历史新低。这就意味着，公众投资者认购1万元仅能获配12.29元。此前，该纪录的保持者为华夏特变电工新能源REIT，该产品最终公众投资者确认比例为0.2229644%。

国泰君安济南能源供热REIT认购申请确认比例结果的公告

具体来看，国泰君安济南能源供热REIT募集的基金份额总额为2亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。其中，战略配售初始发售份额为1.50亿份，占本次基金份额发售总量的75%；网下发售初始发售份额为3500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众发售初始发售份额为1500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。

另据国泰君安济南能源供热REIT1月3日发布的基金份额发售公告，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额（0.35亿份）的140.96倍，亦为近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。

按照7.48元/份的认购价格来计算，其网下发售份额共获得369.21亿元的资金认购，公众投资者共认购912.71亿元，再加上战略配售部分11.22亿元的认购资金，国泰君安济南能源供热REIT的认购金额合计高达1293.14亿元，可谓是炙手可热。

近2000亿资金疯抢

新经济e线注意到，在低利率环境下，作为稳健投资优选的公募REITs正越来越受到投资者的密切关注。步入2025年以来，多个全国“首单”REITs项目也是密集上新。就市场反响而言，新年首批发行的国泰君安济南能源供热REIT和易方达华威农贸市场REIT这两只产品合计吸引了近2000亿元资金疯抢。

从底层资产来看，国泰君安济南能源供热REIT是全国首单供热基建项目，底层资产为济南能源集团长输管网项目。由于供热行业进入壁垒较高，且项目原始权益人济南能源集团业务地位突出，拥有济南市规模最大的供热供应体系，项目整体竞争优势较强。该项目规划辐射山东省济南市东部主城区，为覆盖区域内的唯一管网工程，共计用户数超37 万户，供热面积达3700 万平方米。

而与国泰君安济南能源供热REIT同天发行的易方达华威农贸市场REIT则是农贸市场首单公募REITs。公开资料显示，其底层资产为华威西营里农产品交易中心，是福州市区内重要的农产品采购流通节点和保供单位，交易品类涵盖水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜美食体验、电商直播等，品类齐全、零批兼营，是福州市唯一一家满足城市一站式购齐功能、具备显著二级农产品批发市场特征的项目。

据易方达华威农贸市场REIT发售公告披露，该基金基金合同期限为32年，募集份额总额为5亿份。其中，初始战略配售基金份额数量为3.766亿份，占发售份额总数的比例为75.32%；网下发售的初始基金份额数量为0.8638亿份，占发售份额总数的比例为17.276%；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.3702亿份，占发售份额总数的比例为7.404%。

易方达华威农贸市场REIT认购申请确认比例结果的公告

1月10日，易方达华威农贸市场REIT认购申请确认比例结果的公告表明，截至2025年1月7日，《发售公告》中披露的57家网下投资者管理的160个有效报价配售对象已全部按要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为68亿份，网下投资者有效认购申请确认比例为1.27035539%。

截至2025年1月6日，公众投资者有效认购基金份额数量为150.68亿份，并采用“末日比例配售”的原则予以部分确认。根据基金登记结算机构业务规则，基金2025年1月6日（公众发售最后认购日）公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.24568493%。

按照网下发售的初始基金份额和公众投资者认购的初始基金份额分别计算的话，其超额认购倍数分别高达78.72倍和407.02倍，对应的认购金额分别达206.04亿元和456.56亿元。再加上战略投资者认购的3.766亿份，对应的认购金额为11.41亿元，以上三项合计认购金额约674.01亿元。

据新经济e线了解，受政策密集利好推动，公募REITs在去年得到了长足发展。2024年全年，公募REITs新发产品数量、规模均创出历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，年内发行的公募REITs数量高达29只，其中产业园7单、消费类7单、高速5单、能源4单、仓储物流3单、保障房类2单、水利类1单，募资规模约655亿元。就上新数量而言，全年新发数量等于过去三年总和。

与此同时，底层资产业态也逐渐丰富。2024年，首批消费REITs、首只水利REIT发行上市、首只跨海大桥REIT陆续上市，市场业态进一步丰富，为投资者提供了更多的投资选择，满足不同风险偏好和投资目标的需求。

行业分化逐步显现

此外，新经济e线获悉，尽管去年以来公募REITs二级市场整体表现优异，但不同行业之间分化已逐步显现。分行业来看，受政策支持、抗周期性较强的保障性租赁住房表现最为优异，2024年全年平均涨幅31.86%；而受宏观经济环境影响较大的仓储物流资产跌幅较大，平均跌幅达到1.53%。还有在2023年跌幅较大的交通基础设施、产业园区类资产项目，经过前期的调整后逐渐筑底企稳，四季度也出现回升态势。

同样，自2025年开年以来，中证REITs全收益指数仍不改强劲态势，但行业分化亦持续显著。仅2025年1月2日至1月8日的五个交易日里，涨势较好的保障性租赁住房、消费基础设施项目平均涨幅已分别达到4.52%和6.03%；而产业园、交通基础设施、仓储物流表现仍相对偏弱，但多数项目保持正收益，平均涨幅分别为1.90%、1.31%和1.83%。

可以说，二级市场层面，投资者对确定性给予了更高的溢价。相对应的，一级发行层面认购倍数亦体现了确定性溢价。从最近一年发行的认购倍数来看，顺周期板块的如产业园、仓储、消费、高速等认购倍数普遍小几倍，但是保障房、能源、原水等项目资产认购倍数在100倍左右。虽然认购倍数亦和发行时点密切相关，但整体仍能看出投资者对不同板块间的认知差异也在进一步分化。

另据新经济e线了解，就公募 REITs本身而言，其兼备权益和固收双重属性。根据政策要求，公募 REITs应当将90%以上年度可供分配金额进行分红，且每年不得少于1次，也使得其具有更高的分红确定性和稳定性。在经济上行阶段，底层资产基本面的改善和市场情绪的改善会推动公募 REITs 的股性得以激发，呈现出较大的收益弹性；在基本面偏弱的阶段，底层资产的稳健运营和强制分红的特点，也使得公募 REITs跌幅有限，体现出极强的韧性。

当前，REITs市场的大类资产配置属性特征正逐步呈现。如去年12月初国债收益率快速下行，保租房REITs率先开始快速上涨，无风险收益率与“超长久期叠加稳定分派预期资产”的相关性凸显。从固收角度看，全市场预期收益率下降，有望为REITs市场带来增量资金。未来若长端利率持续下行，回调后分配率的相对价值回升，市场可能会提供更好的投资机会。从权益角度看，外部不确定性较高，内部投资就更需要确定性高的资产，权益投资将进一步夯实低波红利策略。

与此同时，REITs指数波动率去年下半年开始出现明显下降，公募REITs市场投资者结构也逐步丰富。前几年REITs市场参与的主要金融机构以券商和大型保险为主，如今随着公募REITs相关利好政策落地、增量资金不断涌现，如公募固收、公募FOF、银行理财、中小险资、私募等机构也进一步活跃。

有业内人士表示，随着常态化发行的推进以及底层资产细分领域的扩容，公募REITs市场规模、流动性有望进一步提升。后续建议重点关注稳定性与确定性较高的资产类型，同时保持观察经济修复以及部分行业筑底企稳情况。一是保障性租赁住房：整体抗周期性较强，对宏观经济变化敏感度低，核心城市优质项目具有租金安全垫，政策性较强的国企项目经营确定性高。二是消费基础设施：存量竞争背景下，重点关注核心城市区位、有一定规模、租金、出租率较稳健的项目。三是环保能源：政策支持下融资价值、项目持续性、收入保障较高，但依赖自然资源，且具有季节性特征。

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