自掏腰包拆危建新，第一批“吃螃蟹”的广州业主回家了

经过约9个月的拆建工作，曾经的D级危房——广州市花都区集群街2号楼以崭新的电梯住宅形象重生。1月11日，作为广东省首个自筹资金拆危建新项目的业主，集群街2号楼的居民们终于如愿以偿吃到了“第一口螃蟹”，拿到了新屋钥匙。

整栋危房，通过改造治标治本

“我们1998年就搬离了这里，当时的集群街2号楼就已经不太满足我们的居住需求了，但是在这之前，我们就已经在这里住了差不多十四年，很多住户都是认识了四十几年的老朋友，这栋老楼在花都区的地段好，周边生活又方便，很多邻居也都是以前一个单位的同事和家属，住在这里真的很舒服，一直想回来这边养老。”回想起二十多年前的生活，已经74岁的集群街2号楼居民徐耀通仍然历历在目。

▲重获新生的集群街2号楼。

集群街2号楼始建于20世纪70年代，为五层混合结构房屋，其中2至5层共有住宅24户，首层共有商铺16间。其中首层商铺为同一业主所有，住宅则有9户为私人产权，15户为花都区属国企资产。由于年久失修，早在2024年以前，该房屋便已经被鉴定为房屋整体出现险情的D级危房。

▲旧的集群街2号楼被鉴定为D级危房。

2023年9月，花都区广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目启动区在全市率先动工建设，集群街2号楼恰好位于片区内。但对于一栋已经被鉴定为D级危房的老房子而言，如何进行微改造、微改造能否解决问题都是大难题。

彼时，作为9户私人业主之一的居民徐耀通直言不讳：“给这栋危房做微改造是浪费资源，小修小补解决不了问题。”作为最早支持拆除重建的几位业主，钟彩兰和徐耀通出于实用主义的大胆想法，为当时正寻求探索产权人自主更新这一全新城市更新路径的花都区住房和城乡建设局提供了一个实践的机会。

依据“谁受益、谁出资”的原则，集群街2号楼全体业主终于达成一致，于2023年11月设立共管账户，危楼重建正式开启日程。

拆危建新，新居满足现代需求

如果只是简单地原拆原建，对于业主来说重建的意愿或许不会如此强烈。作为一栋设计建造于20世纪70年代的老房屋，旧的集群街2号楼与现代住宅几乎并不沾边，能否借助建新的机会将它改造成符合现代住宅功能分区的新房屋备受老业主们关心。

“我愿意搬回来的最大原因就是新楼会有电梯，而我现在住的自建房没有。”徐耀通已经74岁高龄，对不少身体情况类似的老居民来说，电梯已经成了出门的必需品之一。事实上，旧的集群街2号楼问题还不止于此。据居民介绍，此前的旧楼布局更类似于早期的企业宿舍，卧室、客厅、厨房、卫生间等功能间被公共空间分割，狭小的厨房甚至无法容纳一个标准的洗碗池，做饭、洗菜不得不分开进行，油烟在狭小空间里也难以散去。

▲成套化改造前后的户型对比图。受访者提供

“今天这样方方正正的家和之前是完全不一样了。”看到新房实景的钟彩兰表示，在这套建筑面积约63平方米的住宅中，容纳了两室一厅一厨一卫和两个阳台。“我们之前是根本没有生活阳台的，厕所和厨房也不像现在一样完全分开，现在这个设计，生活阳台我可以晾衣服，主阳台的采光也很好。”

作为建新中调整幅度最明显的一部分，住宅成套化改造是完全基于业主们的改造意愿而进行的。全新的集群街2号楼，在未增加原有户数的前提下，大幅度优化了住宅内部结构，户型方正、功能分区，采光充足，更加符合大多数人的居住习惯。除此之外，预留的燃气管线、光伏管线等基础设施也是近年新建小区常见的硬件升级。

自筹自建，全新路径能否在更多老旧小区推广

集群街2号楼所在的花都区新华街道丰盛社区有大量老旧小区属于广州北站东侧老旧小区改造项目范围，据街道有关工作人员介绍，目前已经有部分居民表露过希望参照集群街2号楼的进行改造的意愿，但难点在于在现有的政策下，采取这一模式需要该楼栋的全体居民同意，缺一不可。

▲重建的集群街2号楼全面提升了居住环境。

“集群街2号楼的成功和业主的构成有着很大的关系，近三分之二的住宅是公房，私人业主仅有9户，加上业主本身意愿也足够强，协商和做工作的难度都小很多。但对其他老旧小区而言，情况就未必能这么乐观。但是，参照近两年老旧小区加装电梯的情况来看，如果持续地有成功案例出现，相信未来也有机会把这一模式推行下去。”一位街道工作人员表示。

“30万元的改造费用对我们来说算是一笔巨款了，之前从集群街2号楼搬走以后，也没想过用这笔钱去买套新房，但是有机会把老楼改成新家再搬回来住，我觉得值。”徐耀通表示。

来源：羊城晚报•羊城派（记者：范晗越 徐炜伦 冷霜）