上海普陀区，跌出性价比

　　你说上海楼市跌了吗？

　　跌了，比起2022年最高点是跌了。

　　但比起2019年，相信绝大部分都还是有涨幅的。

　　因为上一轮房地产牛市涨得太多了，现在连2019年的价格都没跌到位。

　　但上海市中心7区里有一个区，目前房价是2016年的水平。

　　它就是普陀区。

　　这个上海市中心的“破落户”，

　　如今正以其独特的性价比脱颖而出。

　　历史的偏见

　　一直以来，坊间对普陀区都有浓重的偏见。

　　提起上海市中心7大行政区，别的都是GDP最高、发展最快、而它是修路最频繁。

　　老实说，普陀在经济飞速发展的阶段确实出现了很多问题，以至于到现在都拿不出一个上得了台面的商务区。

　　规划中的上海第一代副中心真如，被李姓商人弄得夭折。

　　而勉强打造的长风也是被大家经常吐槽规划混乱的地方。

　　所以过去很多年，普陀只给人们留下了“又破又大”的刻板印象。

　　这些偏见和口碑导致普陀区历史上并没有爆发过网红新房，

　　我最近盘点发现，上海市区鄙视链最底端的普陀，目前房价全面低洼。

　　关注魔都财观

　　领取粉丝福利，观观老师的重磅干货全写在里面

　　普陀区VS其他区

　　一直被大家看不起的普陀区，靠什么重回大众视野？

　　如果你不看板块历史价值、不看板块认同度，单单考虑市区+低单价。

　　那么低洼的普陀区房价，的确极具性价比！

　　如果你想在上海市区买房，在黄浦区要城市界面破旧，配套也不行的蓬莱公园和五里桥板块，买个三房2000万都打不住。

　　但在普陀区，中环边上600万可以买三房，内环内1200可以买三房。

　　刨除板块认同，我们只看比价效应来具体分析下，普陀区和其他区的板块，性价比体现在哪里？

　　1、普陀区真如VS黄浦区蓬莱公园

　　真如，上海第一代副中心，当初被李嘉诚练废了，

　　被大家打上“最失败、最不起眼”的标签。

　　但真如最近几年开始发力，把新天地的太平湖、后滩的绿地和剧院、徐家汇中心、南京西路的中信泰富、亚洲店王山姆、徐汇龙华会、中福会托儿所、上海市体育宫都搬了过来，城市界面焕然一新。

　　单从居住体验来看，蓬莱公园的配套轨交设施可能是比不上真如的。

　　然而，蓬莱公园华府天地睿园最近的成交单价已经逼近17万，而真如新俞里单价只有10万。

　　中环内（实际挨着内环边）、双地铁11号线、14号线都是上海能级很高的线路，可以串联上海几大繁华的城市副中心。

　　一个是黄浦区中下，一个是普陀区中上，但价格相差却极大。

　　不看板块认同从改善自住角度看，2500万在华府天地睿园只能买个三房，而在真如能买个五房，新俞里三房的总价更是比华府睿园便宜了1000万。

　　蓬莱公园普宅价格更是贵到令人发指，

　　反观真如，上海第一代副中心，如今非常具有性价比。

　　2、普陀长风VS黄浦五里桥

　　从城市界面来看：

　　五里桥的城市界面简陋，老公房聚集。

　　长风城市界面崭新，次新房聚集，“一江一河”中的苏州河规划，直接把长风生态居住区的绿化率提到了50%。

　　从房子品质来看：

　　五里桥内屈指可数的品质小区永业公寓，2005年的板楼，卖15万一平，买个两房要1500万。

　　（永业公寓一期楼道）

　　而长风的沁和园，2018年的品质小区，人车分流，800多万能买到两房。

　　五里桥属于老卢湾，地段没问题，但没有多少拿得出手的高端改善产品，价格的确被高估了。

　　上海置换、买卖房有问题，先问观观?

　　免费1V1咨询 年底限时开放！

　　扫码️留言你的难题，获取专家定制方案！

　　性价比逆袭

　　普陀区好歹也是上海市区7区之一，为什么房价能便宜那么多？

　　我认为主要有两个原因：

　　一是普陀区在上一轮房地产牛市中，房价涨幅相对较小，未像其他核心区域那样出现大幅飙升。

　　举个例子，普陀的万里雅筑，2016年的时候单价7万多，

　　历经2016年、2020年两轮牛市，到2022年最高也才涨到8万多。

　　可以说，整个普陀区在上一轮房地产牛市中没有多少泡沫出现。

　　在黄浦区、静安区遍地涨超40%的时候，普陀区只涨了20%左右。

　　二是在这一轮房地产熊市中，普陀区全域基本实现超跌。

　　比如长风板块的标杆小区，国浩长风汇都，2022年高点时13.8万/平，现在10万出头就能买。

　　还有比较知名的内环内最大的小区，中远两湾城，2022年高点时单价10万多，现在跌到了6万多。

　　这种涨得少加超跌的情况，使得普陀区的房价在当前市场中更具吸引力。

　　当初买进都是坑，自住买进变成宝。

　　随便举个例子，武宁板块的新湖明珠城，2016年买进单价八万多，现在去买还是八万多一平。

　　虽然从经济上来看，普陀确实找不出太有亮点的地方。

　　但如果对教育有所期待，又想要所谓的“性价比”，那普陀确实是一个非常值得考虑的地方。

　　上海买房，怕买错？怕买贵？

　　要不要学习最先进的换房宝理念？

　　全城大数据系统+专业分析师选房师团队帮你选好房

　　现在扫码优先给你留一张票，本期还剩5个名额！

　　“改头换面”的普陀区

　　普陀区这些年被吐槽很大，有一说一规划落地的能力在市区里的确弱，但好在有几个领头的板块，拿到诸多市区板块里也能比较一二。

　　①一梯队长风，干净整洁，妥妥的富人区

　　其实长风没想做老大，但偏偏真如不争气，那只好站出来顶一顶了。

　　10年前，普陀开始建设长风板块，现在的长风大户型200平遍地走。

　　长风南邻苏州河，配套有长风大悦城和长风公园，半马苏河公园，城市界面既整洁又高大上。

　　论学校有九年制公办华师大四附属中学、新普陀小学+梅陇中学；

　　论医院有儿童医院，普陀区妇幼保健院；

　　论交通有13号线、15号线双地铁；

　　论房子有中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，平均5-10年楼龄；

　　不夸张地说，现在的长风是普陀甚至全上海中环内城市界面最新、居住品质最高且价格足够低的地方。

　　而且1000万就能买到长风的三房，这个性价比的确很高。

　　②二梯队长寿路和武宁，市中心外溢片区

　　四万方的长寿公园焕新回归了，这对长寿路的城市界面来说又是极大地改善。

　　说起来，长寿路和武宁有不少好房子，比如华侨城、锦绣里、浅水湾恺悦名城、宝华城市晶典和新湖明珠城3期，房子的品质甚至比老静安还要高。

　　这俩地方要地段有地段，内环内，老静安近在咫尺，2站直达静安寺，还能受到南京西路辐射。

　　要学校有学校，九年一贯制的江宁学校排名很靠前。

　　可就是因为顶着普陀的名头，拉低了人们对它的印象。

　　其实这里一直是内环内的房价洼地。

　　③三梯队中远两湾城，万里，真如，中产片区

　　被李老头耽误20年的真如，靠着环宇城燃起了一把热度。

　　其实真如的底子简直不要太好，之前没发展起来是因为“人祸”，

　　但是厚积薄发的真如在地段上的确有着天然的发展优势。

　　纯看总价和居住体验，新俞里比蓬莱公园一众房子比香太多了。

　　万里则是一个低调的中产板块，有着自己的中央公园和“汤臣一品”—中鹰黑森林。

　　在这里7万多单价能买到商品房，板块界面整洁，街道干净，各种配套也没什么短板，非常宜居。

　　小结

　　总得来说，普陀区拥有市中心7个区里，最低总价的三房，还拥有上海中环内最便宜的4房。

　　这个曾经人人都瞧不上的“破落户”，最近几年的确发力了，

　　如果你想买市区比较新的房子，预算又实在拔不上去，

　　那房价亲民、交通便利的普陀，有几个头部板块的新房和次新倒是性价比很高。

　　改善自住的客群，可以看看长征板块。

　　有教育需求的家庭，曹杨新村板块总价门槛比较低。

　　不看学区纯市区自住的话，真如很划算。

　　如果你只想做一个低调的富人，就去看看长风。