告别2024政策大年 我们将迎来怎样的2025？

2024年的上海楼市，可谓是历史上罕见的政策大年，接连出台了“5.27沪九条”，9.29沪七条，取消普通和非普通住房标准等核弹级政策。在这一套组合拳下，商业及公积金贷款利率降到了历史最低点。

在此背景下，上海楼市在下半年再现空前热度，市区新房成交热度居高不下，二手房成交量在年末高开高走，12月交易量更是创47个月来新高。二手房市场处于高度活跃状态，不仅能提振市场信心，更能打通新房改善置换的链条，为2025年的小阳春行情蓄力。

告别2024政策大年 我们将迎来怎样的2025？地产申度认为：

1. 限购仍有放松空间
2. LPR依然有0.4%-0.6%的下降空间
3. 新房总体的供应量会继续缩量
4. 改善看新房，刚需看二手，或成为新的趋势
5. 市区风貌别墅将大量入市，豪宅市场的竞争也将空前激烈
6. 2025年新房售价走高或在所难免，购房者买不买账尚未可知，压力给到开发商
7. 郊区的新房价格将维持稳定，对于刚需的购房者来说，上车的机会依然很多
8. 2024年二手房价止跌只是阶段性的，2025年仍有下行压力

下面，地产申度将从政策，新房及二手房三个层面，为大家回顾2024年上海楼市，展望2025年的上海楼市。

01

购房政策：2010年以来最宽松

2024年是一个政策的大年。购房政策进入到一个非常宽松的阶段。

第一，限购政策方面。非沪籍购买外环外的房子，社保仅需1年，满足一定条件可以买2套或3套房。自从上海2010年实行限购以来，从未允许过外地家庭购买二套住房，如今非沪籍家庭也享有上海家庭同等购房待遇。

除了非沪籍家庭，非沪籍单身人士也是今年政策的最大受益者。上海从2012年开始实行单身限购，今年对单身购房松绑。现在，上海户口单身可在全市范围内购买一套住房。非上海户籍单身人士，1年社保可以在外环外购买一套住房（新房&二手房），3年社保可以在外环内（即全市范围）购买一套二手房。

第二，购房的贷款利率也到了一个相对的历史低点。首套房贷利率低至3.15%，二套利率也降低为3.35%-3.55%。公积金首套利率3.15%。

第三，购房环节的交易税费全面下调。购买140平以下住房，按1%的税率征收契税，购买140平以上住房，首套按1.5%，二套按2%的税率缴纳契税。满2年的二手房免除增值税，取消非普通住宅住房个人所得税2%，统一按1%执行。5年以上自用唯一免征个人所得税。

下面，一张图来回顾下2024年上海楼市重要的政策。

从2024年的几次重量级的调控松绑中，首当其冲的是527沪九条，直接推动6月份成交量成为上半年的高点。当然政策效应持续了2个月后效力有所减弱。

而9月底“王炸”沪九条出台，作为527政策的延续，本次政策力度更大，持续效果更显著。在11月底，普通、非普通住房标准正式取消，房屋交易税费也顺势做了调整，降低房屋流转过程中的成本，再次大幅推动二手房市场成交，最终今年上海楼市年底成交持续走高，以翘尾行情收官。

2024年的政策组合招对于上海房地产的影响是立竿见影的，受到大环境不利因素的影响，依然表现出了极强的韧性。

2025年预期——政策

1、限购仍有放松空间

对于2025年楼市的政策走向，住建部工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

在一线城市中，上海的限购政策依然是较为严苛，还有宽松空间，比如外围区域的限购还可以做结构性优化。

2、LPR依然有0.4%-0.6%的下降空间

受外部环境影响及国内货币宽松政策,今年LPR依然有0.4%-0.6%的下降空间，这也给降息提供可能。目前全国主流房贷利率是3%，上海首套是3.15%，后续不排除有突破3%的可能性。此外，城中村改造也是释放需求的重要手段，预计会加快相应步伐。例如今年东安新村的旧改，也为明年楼市释放了不少购房需求。

所以说在既定的政策基础上，若后续市场出现交易降温的苗头，不排除会继续推出利好政策来刺激楼市。

02

新房量跌价升，豪宅购买力惊人

如果要用一个词来形容去年新房市场，那就是“分化”，而且这个分化是愈发严重。市区的楼盘成交火热，尤其是豪宅，走出“独立行情”，而外围的刚需楼盘却表现冷热不均。

先看供量，在今年6月21日前，上海集中供应了7个批次楼盘，在此之后采取了非集中供应方式，全年共计推出331个新房楼盘（同一楼盘加推重复计算，数据不包含风貌别墅），较去年供推盘量略有增长，这一推盘量也达到了近年来的新高。

再来看成交方面，来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2024年，上海新房共成交57218套住宅，成交面积696.39万方，同比减少了23.92%。新房均价再创新高，76135元/㎡，与上一年相比增长了14.50%，创下了近六年来的新高。

从个案的表现来看，2024年上海共触发积分39次，较以往两年触发积分楼盘比例大幅下降。最多的是浦东14次触发积分，普陀和徐汇紧随其后。究其规律，主要集中在均价10万+的市区楼盘中，最高分的是凯德茂名公馆114.72分，滨江凯旋门113.04分和汇元玺112.8分，分居2、3位。

2024年上海触发积分楼盘

综合来看，2024年上海新房市场还是呈现出相对稳健的状态，虽然成交套数比往年大幅度减少了，但是好货依然出得很快，高端改善产品以及近郊优质地段，高品质楼盘表现亮眼。

据克而瑞统计数据显示，2024年上海总价3000万元以上一手高端住宅成交套数达到2530套，占全国的比重达到61.6%，可以说今年全国一半以上顶豪，都在上海成交。不仅如此，今年上海3000万以上豪宅成交套数，比上海过去2年之和还多，可见上海恐怖的豪宅购买力。

再来回顾总体的表现，去年上海新房转折点出现在下半年，新房市场放量成交，上海楼市调控的一系列优化举措成效显著，这些政策的调整不仅增强了购房信心，更进一步提升了市场热度。

尤其是12月，楼市延续此前热度，成交进一步向上攀升，据佑威房地产研究中心监控的数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积80.8万平方米，环比增加17.99%，同比增加3.89%。这一数据也是全年的最高点。

2025年预期——新房

1、新房总体的供应量会继续缩量，基于去年土拍供应面积缩量，加上中小套型减少，新房供应缩量早已板上钉钉。

2、改善楼盘将成为主力，市区楼盘井喷入市，郊区供应大幅削减。未来改善看新房，刚需看二手，或成为新的趋势。

3、市区风貌别墅将大量入市，豪宅市场的竞争也将空前激烈，2025的豪宅市场是否会从供不应求变成供过于求，值得关注。

4、房价是购房者最关心的话题，2025年新房售价走高或在所难免，尤其是市区的多幅地王项目。但是购房者买不买账尚未可知，所以，压力又给到开发商。开发商更专注于产品力，尤其是部分区域内卷加剧，今年新房的品质或达到一个新的高度。

5、相比之下，郊区的新房价格将维持稳定，对于刚需的购房者来说，上车的机会依然很多，不用担心房价会大幅走高。从去年五大新城出让的地块来看，大多位于地铁站附近，配套成熟的区域，今年郊区依然会有不少高性价比楼盘可选。

03

二手房大卖24.2万套创3年新高

2024年上海二手住宅市场呈现量增价跌走势。年初延续2023年年末行情波澜不惊，3月并没有出现小阳春行情，市场信心受挫，此后市场一直维持低迷。5月迎来“5.27政策”但成交冲高仅维持1个月，7、8月是淡季，9月也没有出现“金九”。好在9月底迎来了“沪七条”，四季度迎来暖冬，并且成交量逐月攀升，年末的楼市更是用疯狂来形容，11月、12月连续创出自调控以来的单月新高。

据上海网上房地产发布的数据，2024年12月，上海二手房成交量达到2.97万套，创下近47个月以来的单月最高纪录。至此，2024年全年，上海二手房累计成交量达到24.27万套，刷新了近3年来的最高水平，月均成交超过2.02万套。同比2023年19.25万套增加5.05万套，上涨幅度约26.23%。

数据统计于网上房地产

相较于新房市场，2024年上海的二手房市场在政策推动下，复苏迹象更为显著。两次政策出台，不仅在购房客群有了增量，包括外地单身及多孩家庭等。更关键税费的优化，实实在在减少了购房成本。

要知道从2021年-2023年，是上海新房市场最蓬勃发展的三年，一、二手房倒挂的影响，新房成交量蚕食二手房成交量。其中在2022和2023两年，上海一、二手房成交占比为：1:1.8和1:2.2。随着今年房地产进入到新的周期，一二手房价差趋于合理化，今年该数据则重新回到1:3以上，二手房恢复到一个相对正常的交易规模。

数据统计于网上房地产

挂牌方面，据贝壳找房的挂牌数量统计，上海自24年9月快速去化一波房源之后，紧接着在10月又有大量房东挂牌，随后上海挂牌量已经连续两个月下降。截至2024年12末，内网挂牌量为17.3万套，环比上月下降6千套，已经有明显下降，但总量依然处于高位。

但不可忽视的是，二手房成交量走高，价格持续下行，主要基于挂牌基数大，同小区的房源竞争激烈，抛售压力大，房东想要促成交易势必要在价格上进行让步。

有业内人士认为，当前的二手房行情依然通过“以价换量”的形式来促成交。去年上海二手房成交价格持续下跌，自2022年二手房价格达到历史高峰以来，平均降幅达到了约37个基点（37%）,而当前二手房的价格在经历这轮波动后已处于一个相对低点，房价跌幅逐渐收窄。

另据上海中原地产数据显示，在二手房成交结构上，总价低于300万的刚需产品占比达到58.95%，继续保持绝对主力地位。但是随着“沪七条”出现，尤其是11月普宅非普宅标准取消，原本税费较多的偏中高端改善产品的流通意愿增强。

此外，客户的需求不再以小户型为主，而是更倾向于改善的产品。从中原地产成交前十榜单看出，成交前列的二手房，套均面积不仅有70、80平的刚需住宅，甚至出现了面积100平以上的小区。可见即便是上车，买家也关注到居住舒适度。面积不能过小，对于社区的环境，停车及物业都有一定的要求。

明年，楼市的刚需时代已经全面结束，新房进入大户型时代。随着新房价格的走高，对于预算较为充足的改善客群，市区新房依然是优质的核心资产，是居住和投资的不二之选，而对于上车级的刚需购房者，老破小正逐渐被抛弃，市区的次新成为新宠。

2025年预期——二手房

1、目前二手房的挂牌总量仍在高位运行，按目前的成交量，价格只能短期止跌。若成交再次陷入瓶颈，价格仍会进入继续下降的空间。2025年二手房价会反复拉锯，最终形成本轮调整的阶段性底部。

2、在止跌回稳的大方向之下，二手房成交量有望维持在2万套/月的水平。