海珠，为什么你变得这么陌生

步入2025，万象更新，充满期盼的一年已经正式展开。

过去的一年，广州楼市发生了许多变化，每一个微弱的变动，都会对来年楼市产生巨大影响。

趁着年终之际，PLUS安排了「年终盘点特辑」，复盘楼市重要讯息，以供粉丝置业参考。

今天，我们就来唠一唠海珠。

如何用一个词，形容2024年的海珠？

我想，没什么词，比“当打之年”更合适。

无论是整体的成交表现，还是受开发商的偏爱程度，或是每个新盘的“爆火基因”，海珠2024年的表现一直很稳。

但稳，并不代表一成不变。

今年的海珠，也隐藏了许多新的气象。接下来，咱们就一起展开说说。

海珠的变与不变

之前我们就说过一个不可否认的事实：

海珠的豪宅化，走在了所有人的前头。

2024年，海珠有2个数据，排名全市第一。

一个是成交套均面积，达到132平/套；一个是成交套均总价，高达1043万/套。

2024年，海珠新房成交前10名中，过半数套均成交总价近千万或超千万。

从面积段表现来看，去年海珠100-140㎡的房子卖得最好，也印证了我们的猜想：

如今的海珠，基本已经成为高端改善的天下。

不过，去年的海珠，也出现了一些新的变化。

一方面，当属小面积产品的增多。

去年，海珠100平以下 的小户型新房 产 品成交高达1 082套，同比增长131%！

在年中保利燕语堂悦入市爆火之后，人们惊讶地发现，海珠的入门级刚改购买需求也不容小觑。而后叠加新规优势，又出现了中建·天钰、越秀·熙悦江湾、越秀·桂悦东晓等一众新盘。

这些项目都有几个共同点：

基本集中在海珠西，周边新盘缺货多年，存在大量潜在的置换需求；体量小，主攻小面积产品，入手压力并不大。再叠加新规优势，性价比表现相当突出。

另一方面，海珠也慢慢补齐了教育的短板。

去年，海珠不少入市新盘，都是带着见面礼来的：

自身规划有学校，并且引入了不错的教育集团进行合作。 像是琶洲南TOD引入省实、保利燕语堂悦与宝玉直合作等等……

琶洲南省实阶段性效果图

虽然海珠的教育实力并不弱，但在老四区里，身份多少有点尴尬：

小学实力拼不过越秀荔湾、学校密度又赶不上天河，加上优质学校基本集中在海珠西部，教育资源还不太均匀，不少改善家庭正是被这一点“劝退”。

想抓住改善客的心，就得先抓住他们的娃！

所以，2024年，海珠不少地块出让时，都“打包附赠”一块教育用地。

根据规划，未来几年海珠将逐步新增70余处教育设施，新开办的学校，都会由集团龙头学校领办承办，纳入集团化管理，还将新增高中学位4200个。

如今的海珠楼市，明显分成了“两派”：

以琶洲为代表的海珠东部，主攻豪宅；以广纸为代表的海珠西部，主攻入门改善。

这一套组合拳打下来，基本对主城区大部分置换需求“一网打尽”。

2025年的海珠

会有哪些新变化

2025年的海珠，对于大部分人来说，可能既熟悉，又陌生。

熟悉之处在于，它依然会在豪宅领域中，大放异彩。

首先，是让大家等了一整年的广州地王级顶豪琶洲樾·华樾，即将正式开售。

整个项目只有96套产品，入门面积段从约255平开始，最高达到约330平，全部都是一梯一户和两梯一户产品，入手门槛基本在3000万以上。

此前，与华樾距离不远、同样定位豪宅、户型清一色200平+、均价12万+/平的琶洲·樾前后仅用了不到9个月时间，就卖到清盘，足以印证琶洲核心区对于顶豪潜在需求一直强劲。

除了琶洲樾·华樾，琶洲今年还有一个狠角色要跟大家见面。

去年底，海珠拍出琶洲南三宗地块，即保利琶洲南三兄弟。

作为琶洲片区首个超新规项目， 保利琶洲南项目，将和公园、学校、道路同步建设，成为广州CBD中少有的学、商、铁、园等兼具的全能豪宅。据了解，项目首开产品面积段为120、140、170㎡左右， 相当解渴市场。

可以说，这两个项目还未入市，就已经被打上了标杆级的烙印，它们的面世将会为琶洲片区的价值，画下一个全新的起始基调。

2025年广州的豪宅争霸，依然有海珠一席之地。

陌生之处在于，海珠，终于对刚改下手了！

以前中心四区内说到产品面积100平以内的改善置换产品，基本都会默认跳过天河海珠，原因无它：

这两个区的新盘，基本都在主攻100平+的高端改善，刚改产品的选择面并不大。

但2025年，海珠率先打破了这个局面，力证自己也可以有“亲民”的一面！

今年海珠即将面世的6个全新盘里，就有5个主攻刚改！

像是已经揭面的越秀·桂悦东晓，推出约88-117平户型；越秀·熙悦江湾的主力面积段，也控制在88-120平。

此外，前段时间，中交三滘立交项目控规曝光，有望推出约90平-140平的刚改改善户型。绿城海珠客运站地块预计起步面积也会控制在100平以下。

重点是，这些项目基本都是新规产品，空间尺度的呈现上非常突破想象力。

像是前段时间，我去看了越秀·桂悦东晓的样板间，约88平的户型，客厅开间直接做到5米！不少粉丝看完之后，都觉得自己100平+的二手房不香了。

更何况把面积段“打下来”之后，将会把海珠的置换门槛拉到一个非常友好的位置，对于大部分想在中心区的置换家庭而言，今年的海珠，绝对能给你惊喜。

不仅如此，今年海珠还增加了不少主打改善的大体量社区！

此前，海珠的大体量社区不多，且以高端改善或豪宅为主，如琶洲南TOD、中海大境等。

但今年，中交三滘立交项目、绿城海珠客运站地块项目和保利琶洲南三兄弟，整体体量都不小。

总的来说，2025年的海珠，藏着很多新的变化，也势必会给我们带来更多惊喜。

我们接下来要做的，就是占好C位，静待这出大戏序幕拉开。

如果想获取2025年海珠新盘最新资料，或想了解哪些新盘值得重点关注，可以扫描下方二维码加客服，我们帮你选房！

最后插播一则消息：

广州PLUS看房团小程序已经正式上线啦，如果大家有任何购房需求，点击进入小程序填写相关资料，即可报名参与，报名成功后将有专业人士一对一跟进~

免责声明:

本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。