最高院：全额付款但未办理过户的，不享有房屋所有权！

作者：周军律师.

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无论是买新房还是二手房，都存在已经付完全款但尚未办理过户的情形。

那么，付完全款未办理过户的，享有房屋所有权吗？

最高院在《孔凡靓与长城新盛信托有限责任公司等案外人执行异议之诉案》中明确：

依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋并办理所有权过户登记，买受人仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。

最高院认为，

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔凡靓虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔凡靓并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形，一审判决据此未支持孔凡靓排除执行的诉讼请求，事实及法律依据充分，并无不妥。

孔凡靓上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误，本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院强制执行。经审查，根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用"，并非用于居住。孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

另，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔凡靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥，本院对此予以维持。

据此，如果不符合《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条的规定情形，即使付完全款的房产既不能排除另案执行，也不能诉讼确认对房产享有诉讼请求权，仅仅享有物权期待权。

律师提醒，房产买卖一定要及时过户，如果交易时间较长，应进行不动产预告登记（详见笔者相关文章），否则出现被另案查封的情形，买受人就有可能钱房两空。

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