警惕！“零首付”购房？“馅饼”背后藏着“陷阱”

中国商报（记者 马文博）近一段时间以来，多地监管部门、行业协会发文提醒消费者警惕“零首付”购房。“零首付”购房看似让利购房者，实际上背后存在背上高额债务、“钱房两空”的风险。

中国城市发展研究院·农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅表示，购房者应保持清醒的认识，切勿被表面优惠所迷惑。在购房过程中应理性评估自身经济状况和承受能力，选择正规、合法的购房方式。

多地发文提醒

2025年1月7日，国家金融监督管理总局山西监管局发布关于“零首付”购房的风险提示称，“零首付”购房并未实质解决购房者资金短缺问题，反而可能增加购房、还款总成本。同时，银行机构发现首付款来源存在问题的，可能无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人将面临“房贷两失”的风险，甚至可能涉嫌骗取贷款犯罪。

2024年12月30日，国家金融监督管理总局山东监管局发布公告称，近期“零首付”购房套路时有出现，此举不但增加购房者经济负担，且暗藏诸多风险，提醒大众提高警惕。同年12月23日，广州市房地产中介协会提醒大众，理性评估个人经济实力、贷款偿还能力和实际需求，理性购房，不盲目轻信“零首付”“经营贷”“消费贷”等购房模式，做好风险评估，避免陷入经济困局。

2024年12月21日，广东省中山市住建部门发布风险提示称，近期，周边城市有个别开发企业为促进项目成交，联合第三方公司违规推出“免息垫首付”“零首付”“首付贷”等购房营销噱头。根据相关部门规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务。严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

据了解，2017年，住房和城乡建设部、中国人民银行、原中国银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对中国商报记者表示，“零首付”购房方式破坏了正常的市场秩序，增加了购房者和银行风险，使房地产市场变得更加复杂和不透明。

背后隐藏套路

根据国家金融监督管理总局山西监管局发布的提示，“零首付”购房套路通常有三种模式。

一是“他方垫资”。通常是由房地产开发企业或房地产中介机构预先垫付首付款，所谓的“零首付”只是变相将首付款进行“分期处理”，购房者需要在短期内向垫付资金方分期还款、支付利息与手续费等。

二是“高评高贷”，即房屋卖方、中介机构等联合购房者做高购房合同价格，向银行贷出更多的款项来覆盖首付款，购房者需支付中介服务费，承担更多税费。

三是“偷梁换柱”，即挪用其他种类贷款款项支付首付款。购房者向银行申请消费贷、装修贷等，或通过中介机构等将购房者“包装”成企业主、个体经营者向银行申请经营贷，所获贷款款项用于支付首付款、中介机构包装费用等，该过程往往伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作，造成贷款期限错配，存在倒贷接续风险。

柏文喜对记者表示，通过伪造虚假交易背景、账户流水等方式挪用其他种类贷款款项支付首付款，违反了银行贷款用途的规定。一旦被银行发现，可能无法通过贷款申请或被提前收回贷款，购房人将面临“房贷两失”的风险，甚至可能涉嫌骗取贷款犯罪。此外，如果购房者未能按时偿还垫资方的资金或银行贷款，可能会导致信用记录受损，影响其未来的贷款和信用卡申请等金融活动。

应保持清醒认知

实际上，2024年以来，我国个人住房信贷政策持续优化，购房门槛进一步降低。全国层面首套房最低首付比例已从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例已从不低于30%调整为不低于25%。

近期还有多地发布稳楼市相关举措，从住房公积金贷款额度、对生育家庭实施差异化购房补助、对引进人才发放购房补贴等方面出手。标普信评预计，密集利好政策将助推高线城市托底全国楼市，2025年全年商品房销售额将在8.7万亿元至9.2万亿元。惠誉博华高级分析师王兴萍表示，对于购房者与房企而言，其资金成本与贷款难度有望继续降低。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受中国商报记者采访时表示，目前我国的信贷政策是非常有利于刚需群体和改善性住房群体的，但同时要警惕把不具备购房能力的人推进买房群体所带来的风险。所以，银行及监管部门要全面地看待问题，既要给存在切实需求的消费者以支持，又不能轻易突破规则限制。

“购房者应警惕相关风险，做出明智的购房决策。”中国城市发展研究院·农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅对记者表示，对于“零首付”购房，购房者应保持清醒的认识，切勿被其表面的优惠所迷惑。在购房过程中，应理性评估自身经济状况和承受能力，选择正规、合法的购房方式。同时，监管部门也应加强对房地产开发企业、中介机构的监管，严厉打击违法违规行为，保护购房者的合法权益。